香港樓市今年開局未見一帆風順，繼續有蝕讓成交、繼續有劈價出售的案例。最近财政司司長公布“财政預算案”樓市撤辣後,成交量升但成交價隻是平平。當樓價沒有起色時，卻偏偏愈來愈多人租樓避市，導緻租金逆市上升。“價平租升”看似不尋常，但更不尋常的是，當租務回報越高，反而越不能吸引買家入市，該怎樣解讀這現象呢?
租金回報持續升
去年８月，中小型住宅的租金回報重上３厘水準，是自2017年以後首見，而之後回報率亦繼續上升。記者翻查差饷物業估價署資料顯示,今年3月中,當一層45平方米的中小型住宅，最新平均樓價回落至579萬元時，租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元 ，回報率達3.58厘。
在這“價跌租升”情況下，會引起用家反思應否重新考慮買樓呢?
美聯物業住宅部行政總裁布少明說，自從香港樓市全面撤辣後，大量購買力歸位，根據美聯物業研究中心綜合“一手住宅物業銷售資訊網”資料及市場消息，3月首20日一手 成交量已錄約2800宗，較2月268宗高出超過9倍，預期3月有望錄4500宗，将創自1998年11月後的單月新高。他又說,撤辣後二手住宅交投同樣顯著增加，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑每周成交量于撤辣後已連續3周錄得逾百宗水準。
記者問布少明，市場有聲音認為今次樓市陽春,旺市僅屬昙花一現，他回應說,不贊成這說法,今次政府全面撤辣，有助積壓多年的樓市購買力持續釋放，配合未來美國 減息帶動本港息率跟随回落，相信屆時将進一步增加租轉買上車客、換樓業主及長線收租投資者的入市意欲，令旺市得以維持更長時間。
不過，記者有一位正考慮買樓的朋友說，他正猶豫不決,這是因為租樓成本随時比供樓還要高。他說：“當一層樓供平過租的時候，既然我們始終也要找一個安樂窩居住，又何苦要交租幫人供樓， 就是類近心态，當上車客有充足資金考慮是否入市， 但問題是，究竟目前是否已重回供平過租的時代？”他肯定地說，“并不是現在。”
資料顯示，最容易出現供平過租的屋苑集中在細價樓，因為這類銀碼細的機關，往往租值也不菲，是以記者也特意檢視幾個上車屋苑，包括沙田第一 城、嘉湖山莊及河畔花園。好像沙田河畔花園，最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交，原業主本身以457萬元買入，等于跌價157萬元離場，蝕幅達34%。
這個機關面積269呎，假設業主借取90%按揭，手持30萬元首期，以現時息口4.125厘計算，拉到最長30年還款期，每月供款大約13,369元，但如果選擇租 樓住，同一層物業現時市值租金12,000元，也就是說，做租客仍然比做業主來得劃算一點。除非下半年銀行真的減息，而減息幅度達一厘以上，在租值不變的前提下，這個機關才會出現“供平過租”。
又好像沙田第一城早前都震出一宗細機關蝕讓案例，一個304呎的機關，以383萬元售出，較原業主買入價495萬元，跌價112萬元離場，假設 新業主同樣借取90%按揭，以現息口計算，月供17,000元，但類近機關市值租金卻隻是13,000元，則下半年必須減息最少兩厘，才能出現“供平過租”。
中原沙田第一城物業代理陳先生說，雖然租金升、樓價跌，租務回報率高企，似乎仍未見到供平過租的現象出現，但如果純粹抽出租金，再跟供樓的利息 成本作對比，則即使在現時的高息環境下，有部份屋苑仍然出現供平過租的情況。
他繼續說，供樓開支可以分拆出利息及本金，利息部份取不回，這跟租金本質異曲同工。以之前河畔花園及沙田第一城兩個成交為例，業主分别月供13,369元及17,000元，但實情其利息支出分别為9,400元及12,000元，其餘全數償還本金，如此看來，明顯比租樓吸引。
怕低吸變高追 欠缺信心入市
但為何記者的朋友在此前提下，仍然未能令他有上車心動，他解釋說， 背後原因跟氣氛大于一切有關。當大家都覺得樓價越跌越有，自然都會抱着遲買越便宜的心态，也生怕倉促入市，随時會“低吸變高追”，即使明知在高息環境下，部份屋苑仍 出現供平過租，但仍然沒有信心入市。
他說，租金回報進一步升溫，意味投資者把資金投放在磚頭的誘引增加。以一層中小型住宅租務回報3.58厘推算，雖然對照最安全的定存，現時大緻維持4厘水準，磚頭還未達到非買不可的地步，但顯然兩項回報的差距正逐漸收窄，若 資金能從定存轉投磚頭的話， 就要看到磚頭有升值潛力，因為這是定存所不能發揮的作用，但物業價值是否真的的見底回升? 如果物業價格不斷回落，對投資者來 說，等于賺息蝕價，而且買樓還涉及其他額外支出，包括管理費、雜費及物業稅，是以現時中小型住宅的3.58厘回報，也隻屬于表面回報，淨回報要再打折扣。
他強調，除非息口回落多一些，對投資者來說，定存再無吸引力；又或者對用家來說，供樓成本進一步減輕，供本多過供息的效應，進一步凸顯供平 過租，以至市場信心慢慢恢複過來，否則即使在價跌租升，租務回報趨升的情況下，似乎磚頭仍未能夠足以打動買家入市。