香港楼市今年开局未见一帆风顺，继续有蚀让成交、继续有劈价出售的案例。最近财政司司长公布“财政预算案”楼市撤辣后,成交量升但成交价只是平平。当楼价没有起色时，却偏偏愈来愈多人租楼避市，导致租金逆市上升。“价平租升”看似不寻常，但更不寻常的是，当租务回报越高，反而越不能吸引买家入市，该怎样解读这现象呢?
租金回报持续升
去年８月，中小型住宅的租金回报重上３厘水平，是自2017年以后首见，而之后回报率亦继续上升。记者翻查差饷物业估价署资料显示,今年3月中,当一层45平方米的中小型住宅，最新平均楼价回落至579万元时，租住同一层住宅的月租却上升至17,280元 ，回报率达3.58厘。
在这“价跌租升”情况下，会引起用家反思应否重新考虑买楼呢?
美联物业住宅部行政总裁布少明说，自从香港楼市全面撤辣后，大量购买力归位，根据美联物业研究中心综合“一手住宅物业销售资讯网”资料及市场消息，3月首20日一手 成交量已录约2800宗，较2月268宗高出超过9倍，预期3月有望录4500宗，将创自1998年11月后的单月新高。他又说,撤辣后二手住宅交投同样显著增加，综合美联分行资料，全港35个大型屋苑每周成交量于撤辣后已连续3周录得逾百宗水平。
记者问布少明，市场有声音认为今次楼市阳春,旺市仅属昙花一现，他回应说,不赞成这说法,今次政府全面撤辣，有助积压多年的楼市购买力持续释放，配合未来美国 减息带动本港息率跟随回落，相信届时将进一步增加租转买上车客、换楼业主及长线收租投资者的入市意欲，令旺市得以维持更长时间。
不过，记者有一位正考虑买楼的朋友说，他正犹豫不决,这是因为租楼成本随时比供楼还要高。他说：“当一层楼供平过租的时候，既然我们始终也要找一个安乐窝居住，又何苦要交租帮人供楼， 就是类近心态，当上车客有充足资金考虑是否入市， 但问题是，究竟目前是否已重回供平过租的时代？”他肯定地说，“并不是现在。”
资料显示，最容易出现供平过租的屋苑集中在细价楼，因为这类银码细的单位，往往租值也不菲，所以记者也特意检视几个上车屋苑，包括沙田第一 城、嘉湖山庄及河畔花园。好像沙田河畔花园，最近震出一宗险守300万元大关的蚀让成交，原业主本身以457万元买入，等于跌价157万元离场，蚀幅达34%。
这个单位面积269呎，假设业主借取90%按揭，手持30万元首期，以现时息口4.125厘计算，拉到最长30年还款期，每月供款大约13,369元，但如果选择租 楼住，同一层物业现时市值租金12,000元，也就是说，做租客仍然比做业主来得划算一点。除非下半年银行真的减息，而减息幅度达一厘以上，在租值不变的前提下，这个单位才会出现“供平过租”。
又好像沙田第一城早前都震出一宗细单位蚀让案例，一个304呎的单位，以383万元售出，较原业主买入价495万元，跌价112万元离场，假设 新业主同样借取90%按揭，以现息口计算，月供17,000元，但类近单位市值租金却只是13,000元，则下半年必须减息最少两厘，才能出现“供平过租”。
中原沙田第一城物业代理陈先生说，虽然租金升、楼价跌，租务回报率高企，似乎仍未见到供平过租的现象出现，但如果纯粹抽出租金，再跟供楼的利息 成本作对比，则即使在现时的高息环境下，有部份屋苑仍然出现供平过租的情况。
他继续说，供楼开支可以分拆出利息及本金，利息部份取不回，这跟租金本质异曲同工。以之前河畔花园及沙田第一城两个成交为例，业主分别月供13,369元及17,000元，但实情其利息支出分别为9,400元及12,000元，其余全数偿还本金，如此看来，明显比租楼吸引。
怕低吸变高追 欠缺信心入市
但为何记者的朋友在此前提下，仍然未能令他有上车心动，他解释说， 背后原因跟气氛大于一切有关。当大家都觉得楼价越跌越有，自然都会抱着迟买越便宜的心态，也生怕仓促入市，随时会“低吸变高追”，即使明知在高息环境下，部份屋苑仍 出现供平过租，但仍然没有信心入市。
他说，租金回报进一步升温，意味投资者把资金投放在砖头的诱引增加。以一层中小型住宅租务回报3.58厘推算，虽然对照最安全的定存，现时大致维持4厘水平，砖头还未达到非买不可的地步，但显然两项回报的差距正逐步收窄，若 资金能从定存转投砖头的话， 就要看到砖头有升值潜力，因为这是定存所不能发挥的作用，但物业价值是否真的的见底回升? 如果物业价格不断回落，对投资者来 说，等于赚息蚀价，而且买楼还涉及其他额外支出，包括管理费、杂费及物业税，所以现时中小型住宅的3.58厘回报，也只属于表面回报，净回报要再打折扣。
他强调，除非息口回落多一些，对投资者来说，定存再无吸引力；又或者对用家来说，供楼成本进一步减轻，供本多过供息的效应，进一步凸显供平 过租，以至市场信心慢慢恢复过来，否则即使在价跌租升，租务回报趋升的情况下，似乎砖头仍未能够足以打动买家入市。