父母出資購房卻遭遇返還困境：子女贈房給配偶後老人訴訟被駁回"

北京房産專業律師靳(jin)雙權專業代理房産買賣、借名買房、房産繼承、确權、拆遷房産糾紛，騰退房屋、公房糾紛、央産房、軍産房，離婚房産分割等房産案件。從業十九餘年，帶領專業房産法律團隊，辦理了大量房地産案件，積累了豐富的訴訟經驗，現将這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隐私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

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原告訴稱

趙某麗訴稱：2012年趙某麗和孫某強簽署《産權代持協定書》,約定：趙某麗全額出資購買的位于北京市朝陽區一号房屋（以下簡稱涉訴房屋）所有權由孫某強代持，登記在其名下。協定中孫某強聲明，其對該房屋并不享有任何真正的、實質上的權利，孫某強代持上述100%産權完全系為趙某麗利益的考慮，并且在任何情況下，所代持産權的行使應當完全服從和服務于趙某麗的利益和要求。

2012年8月8日，趙某麗通過銀行轉賬方式向涉訴房屋的開發商北京D公司（以下簡稱D公司）支付5萬元，獲得了預存5萬總房款優惠10萬元的購房E金券。同日，趙某麗又通過轉賬方式支付8萬元購房款。2012年8月19日，趙某麗以孫某強的名義與D公司簽訂《北京市商品房預售合同》,合同中買方的通訊位址、電話、聯系人都是趙某麗，孫某強的簽名也是趙某麗所簽。之後包括與D公司簽訂的《北京市前期物業服務合同》、《精裝修協定》等檔案中孫某強的簽名都是趙某麗所簽。

2012年8月19日，趙某麗再次通過銀行轉賬方式向D公司支付購房款6828648.00元。2012年8月至2013年10月間，趙某麗通過銀行轉賬式向D公司支付契稅210754.14元、物業費144302.71元、維修基金29872元、代辦産權費用1500元、代辦産權印花稅5元、房屋登記費80元、有線電視費360元、裝修押金300元。以上購買涉訴房屋的所有費用均由趙某麗通過自己的銀行賬戶轉賬支付。孫某強沒有支付能力也未進行任何形式的出資。

2013年趙某麗與Y公司(北京)有限公司簽訂裝修合同對涉訴房屋進行裝修，合同載明客戶姓名為趙某麗，聯系方式亦為趙某麗的聯系方式。裝修款也是趙某麗通過自己的銀行賬戶支付。

2014年2月14日，孫某強與劉某慧登記結婚。2017年4月27日，涉訴房屋取得不動産權證書，登記所有權人為孫某強單獨所有。2018年4月7日，孫某強與劉某慧簽訂《夫妻财産約定協定》約定，涉訴房屋為夫妻二人共同所有。2018年5月7日，二人到北京市朝陽區不動産登記事務中心，将涉訴房屋登記為二人共同共有。

孫某強未按協定約定将涉訴房屋過戶至趙某麗名下，還擅自處分該房屋。現趙某麗訴至法院，要求：1、孫某強配合趙某麗辦理涉訴房屋産權變更手續，将房屋産權變更至趙某麗名下；2、孫某強承擔趙某麗為恢複其對涉訴房屋所有權需支付的稅費2萬元。

被告辯稱

孫某強辯稱：一天，孫某強接到趙某麗的電話，讓孫某強去售樓處。孫某強到售樓處後得知，父母要以孫某強的名義購房，需要孫某強簽字。孫某強認為房子與自己無關就簽了字，具體簽的哪份合同孫某強也記不清了。2012年8月12日，孫某強與趙某麗簽訂了《産權代持協定書》。

孫某強對劉某慧有所虧欠，便在劉某慧保證今後好好過日子的情況下，與劉某慧偷偷将涉訴房屋變更為二人共同所有。

涉訴房屋的所有支出款項都是趙某麗支付，趙某麗是房屋的實際所有人，孫某強隻是名義上的所有人。孫某強為了維護自己的婚姻穩定，與劉某慧惡意串通将房屋變更為共同共有，損害了趙某麗的利益屬于無權處分，趙某麗對此并不知情。孫某強對《産權代持協定書》沒有任何異議，請法院支援趙某麗的訴訟請求。

劉某慧辯稱：涉訴房屋是孫某強與劉某慧共同共有，趙某麗要求孫某強一人配合過戶存在履行不能。涉訴房屋原屬于孫某強所有，不存在孫某強代趙某麗持有房屋的事實。《産權代持協定書》是孫某強在劉某慧第一次起訴離婚後與趙某麗惡意串通簽署的，目的是為了讓劉某慧離婚時分不到涉訴房屋。物權歸屬以登記為準不以出資為依據，趙某麗出資不能證明他就對房屋有所有權。房屋自購買就登記在孫某強名下，依據法律規定代持協定屬于無效協定。劉某慧善意取得涉訴房屋，趙某麗無權要求劉某慧過戶，請法院駁回趙某麗的訴訟請求。

法院查明

孫某強系孫某賢、趙某麗夫婦之子。孫某強與劉某慧于2014年2月14日登記結婚，2022年10月8日二人經法院判決離婚。

2012年8月8日，孫某強與D公司簽訂《北京市商品房認購書》，約定：孫某強向D公司購買位于北京市朝陽區一号房屋（即涉訴房屋），孫某強給付D公司認購定金20萬元，雙方簽訂的商品房買賣合同生效後，認購定金抵作房價款。當日，趙某麗通過自己的銀行賬戶向D公司轉賬支付8萬元，并向H公司轉賬支付5萬元預存款。D公司就5萬元預存款向孫某強出具了“預存5萬總房價優惠10萬”的優惠券。

2012年8月19日，孫某強作為買受人與出賣人D公司簽訂《北京市商品房預售合同》和《精裝修協定》,約定：孫某強向D公司購買涉訴房屋，房屋總價款7028648元，付款方式為一次性付款，合同載明買受人的通訊位址為趙某麗的工作機關，收件人為趙某麗。當日，趙某麗通過自己的銀行賬戶向D公司轉賬支付了6828648元購房款。

2013年10月30日，趙某麗通過自己的銀行賬戶向D公司轉賬支付253363.85元，D公司向孫某強出具了：契稅收據210754.14元、物業費收據14302.71元、公共維修基金收據29872元、産權代辦費收據1500元、代辦産權印花稅收據5元、房屋登記費收據80元、有限電視初裝費收據360元、裝修押金收據300元。同時D公司向孫某強出具正式發票，載明涉訴房屋實際購房款金額為7025138元（與合同約定價格價差為3510元）。2017年4月27日，涉訴房屋取得房屋所有權證，登記所有權人為孫某強。

2018年4月7日，孫某強與劉某慧簽訂《夫妻财産約定協定》，約定涉訴房屋歸雙方共同所有。2018年5月7日,孫某強與劉某慧以夫妻不動産轉移登記為由,将涉訴房屋由孫某強單獨所有變更為孫某強和劉某慧共同共有。

2019年3月,劉某慧起訴要求與孫某強離婚，法院未予準許。2020年11月，劉某慧再次起訴離婚，同時要求配置設定涉訴房屋的70%。2022年10月8日，法院判決二人離婚但未對涉訴房屋進行處理。

本案審理過程中，趙某麗送出了一份由趙某麗（甲方）和孫某強（乙方）簽訂的，落款日期為2012年8月12日的《産權代持協定書》,載明：……同時因甲方職務關系，對該房産的持有會影響甲方财産申報手續，故本次甲方借乙方名義買房。2、乙方并未就上述房産支付任何價款，亦未承擔任何費用。乙方過去、現在、将來對上述房産均不享有任何實質權益，甲方在本協定簽署前後均持續地享有上述房産100%的實質産權。

……。趙某麗以上述證據證明，涉訴房屋是基于代持關系登記在孫某強的名下，實際所有權人為趙某麗。孫某強認可趙某麗的主張。劉某慧表示，2012年8月12日，趙某麗與孫某強簽訂《産權代持協定書》時尚不知道《北京市商品房預售合同》對所購房無位址的表述。是以《産權代持協定書》是趙某麗與孫某強惡意串通補簽的，屬于無效協定。對此趙某麗解釋稱，其是在詢問了銷售人員确切位址後，才與孫某強起草的《産權代持協定書》。

本案審理過程中，趙某麗還提了家具定制合同、付款憑證等證據，證明：其出資為涉訴房屋定制了家具。同時趙某麗提供了孫某強的退役證明材料，證明2005年至2016年孫某強為現役軍人，其收入不足以支付房款。劉某慧則提供了孫某強有房産和車輛的憑證，證明孫某強有購房的能力。同時劉某慧表示：趙某麗出資并不代表其是房屋的所有權人。

本案審理過程中，本院應趙某麗的申請，委托鑒定機構對《北京市商品房認購書》、《北京市商品房預售合同》、《精裝修協定》、《商品房預售合同聯機備案表》中，孫某強的簽名是否為趙某麗代簽進行了文檢鑒定。經鑒定：上述檔案中孫某強的簽名系趙某麗代簽。趙某麗與孫某強認為：鑒定結論可以證明涉訴房屋系趙某麗購買屬于趙某麗所有。劉某慧認為：鑒定結論隻能證明上述購房手續為趙某麗代孫某強辦理。

裁判結果

駁回原告趙某麗的訴訟請求。

房産律師點評

《北京市商品房認購書》、《北京市商品房預售合同》雖然是以孫某強為購房人與D公司簽訂，房屋亦登記在孫某強的名下。但上述合同中孫某強的簽名實際是趙某麗所簽，購房手續也是趙某麗辦理，購房款、裝修款、各種稅費也均是趙某麗支付。綜合上述事實，法院可以認定該房屋的實際購房人是趙某麗。

趙某麗提供的《産權代持協定書》說明了其借孫某強之名購房的原因，并明确了雙方的權利義務。該協定可代表雙方的真實意思表示，應認定合法有效。劉某慧關于該協定是趙某麗與孫某強為了阻止其在離婚訴訟中分割涉訴房屋惡意串通補簽，應認定無效的主張，缺乏證據支援，法院不予采信。

孫某強在代持涉訴房屋期間，未經趙某麗同意将房屋由其一人所有變更登記為與劉某慧共同共有，違反了《産權代持協定書》的約定。劉某慧主張自己是善意取得涉訴房屋所有權。法院認為：劉某慧是基于夫妻間無償贈與行為取得房屋所有權，并未按市場價格支付相應對價，不符合物權善意取得的條件。即便其對孫某強無處分權一事不知情，也不能是以否定《産權代持協定書》的效力。

雖然《産權代持協定書》有效，但目前涉訴房屋已經登記至孫某強和劉某慧二人名下。趙某麗根據《産權代持協定書》的約定，要求孫某強履行合同義務，将房屋登記至趙某麗名下，無法實際履行。趙某麗應先就孫某強與劉某慧之間，關于涉訴房屋所有權轉移登記行為的效力進行認定，并在房屋恢複登記至孫某強一人名下後，方可要求代持人孫某強履行合同義務。對趙某麗要求孫某強辦理房屋過戶手續，法院在本案中無法支援。