有信心過難關！張力談富力發展新棋局

房地産行業目前的困難，富力地産一樣在經曆；深厚的發展底蘊，富力地産也一樣擁有，并在整個行業面臨的困境中穿越陰霾重回安全區。

中房報記者 苗野 北京報道

時代風口變幻、行業周期更疊，急劇并殘酷。

2018年，萬科秋季内部例會，公司董事會主席郁亮首次喊出了“活下去”的口号，一石激起千層浪。當時的房地産行業如烈火烹油。

6年後，一語成谶。

2024年3月29日，萬科舉行2023年業績釋出會。郁亮表示，萬科管理團隊堅決“不躺平”，一定會跨過這個階段性關口，将加大盤活存量、不動産變動産等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。

黯然走下樓台的萬科，隻是房地産行業整體暗淡失色的一個典型縮影。

光大證券近期一份研報解釋稱，融資端對房企融資較為謹慎，資金供給收縮，地方政府再次緊縮商品房預售資金監管，流動壓力下，房企開始打折促銷加快回款，但這導緻購房者對保傳遞預期進一步降低，形成了“越降價購買意願越低”的情形，最終量價齊跌。光大證券在這份研報中總結稱：“部分城市的貸款風波遏制了行業信心恢複、延緩了銷售複蘇，潛在購房群體的購房意願再次受到沖擊。”

“過去，我們創造了輝煌的業績。目前，整個房地産行業仍處于前所未有的凜冬之中，市場低迷所帶來的短期流動性壓力，對富力的經營發展形成了巨大挑戰。”近日，富力地産集團董事長張力在公司成立30周年總結大會上表示，面對重重險阻，信心與鬥志比金子更重要。

富力地産建立于1994年，自當時打造第一個項目廣州富力花園起，富力地産從一個僅有2萬平方米的住宅樓盤起家，一路穩紮穩打、發展壯大，如今已成為累計傳遞面積超1億平方米、小區業主超 400萬人、累計納稅額超 1300 億元、累計繳納土地出讓金超3000 億元的房地産龍頭企業。

房地産行業目前的困難，富力地産一樣在經曆；深厚的發展底蘊，富力地産也一樣擁有，并在整個行業面臨的困境中穿越陰霾重回安全區。

4月5日，富力地産子公司怡略有限公司（Easy Tactic）對外披露，該公司旗下3隻美元債券的同意條件已順利達成。據悉，這3隻債券的到期日分别為2025年、2027年和2028年。此舉意味着，富力地産子公司怡略有限公司将能夠繼續按照計劃推進美元債券的發行和償還工作。

過去幾年，因經營及市場因素等多方面原因，富力地産也成為了國内面臨最嚴峻債務壓力的企業之一。面對這一重大困局，富力地産積極應對，多舉措化解債務，使總額約人民币467億元的到期債務獲得重組和延期，也成為首家完成境内外債券全部展期的内房企業。

面對目前困難，張力也向外界透露了一份新的發展計劃與信心——集團擁有大量優質的經營性物業、充足的土地儲備及可售貨量，整體發展穩健且資産遠大于負債，有充足的底氣渡過難關，未來發展大有保障。

“如我們在全國現有已竣備現貨貨值約500億元，已驗證及近期将驗證的未售貨值約400億~500億元。另有充沛的大灣區舊改儲備，項目位置優越，盈利有保障，一旦市場回暖即可快速實作銷售。”張力說。

富力地産發韌于改革開放前沿城市廣州，伴随中國房地産行業的繁榮以及城市化程序的大發展，從廣州走向了全國，從單一的房地産開發走向多元化布局，創造了多個業内奇迹，亦打造出了一個又一個獨特鮮明的“富力标簽”，成為行業頗具代表性的企業之一。

“盡管房地産行業仍面臨諸多前所未遇的困難與挑戰，但隻要擁有堅定的信心和充足的能力，我們有信心帶領全體富力人披荊斬棘、攻堅克難，以戰天鬥地的精神沖破一重又一重的難關。”張力說。

有“領先者”在變局中黯然離場，也有“穩健者”正以實力赢得市場信任。

30年舊改有力量

富力地産被譽為廣州“舊改之王”，業界曾經流傳一句話：“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

自1994年啟動廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目起，富力地産在舊廠改造之路上高歌猛進，将原廣州銅材廠、硫酸廠、鍋爐廠、 風扇廠、煤廠、水泥廠等10多座舊廠房變為一個個全新的宜居社群和商業綜合體。沿襲着“拆舊廠，建新房”的政策，富力地産打造了一個個城市更新的經典之作。

之後，富力地産一直引領城市更建立設浪潮。2000年揮師進京，在北京廣渠門外東五廠舊廠原址上打造了一座超大型社群——北京富力城，因實作“當年買地、當年開發、當年銷售”而成為北京房地産界的“傳奇”。自此，南派建築設計的新理念為富力地産打開了北方市場，随後南拓北進，業務延伸至上海、天津、西安、重慶、成都、太原、海南等核心城市和地區，全國化戰略布局開始駛入迅猛發展的快車道。

2005年，富力地産在香港聯合交易所主機闆正式上市（上市編号：2777），并一舉打破紀錄，首個交易日中，成為在香港H股上市集資額最高的内地民營企業。

“一座珠江新城，半壁富力造”，以廣州珠江新城CBD建設為契機，富力乘着廣州城市核心東進之風全面進入商業地産領域。陸續在珠江新城興建了十幾棟超甲級寫字樓、國際豪華酒店及現代購物中心，塑造一棟又一棟商業地标建築。在北京、上海、杭州等城市核心優質商務區建造了40餘棟摩天甲級寫字樓，形成了立體而龐大的“國際富力城市價值體系”，塑造了企業與總部城市共赢共榮的典範。

從舊到新，從荒蕪到繁盛，30年以來，富力地産被冠以“舊改專業戶”“CBD締造者”“全球豪華酒店業主”等不同的稱号，每一個背後都印證了富力地産走過的裡程碑式的發展高峰。

重回安全區

房地産市場下行趨勢，也讓富力地産前行不易。

作為首家完成境内和境外債務整體重組的房企，富力地産過得依舊不平靜。聯合資信曾在評級報告中表示，未來一段時期，富力地産仍需通過資産處置和債務展期等方式來應對債務集中到期壓力和項目傳遞壓力。

顯然，市場的擔憂并未完全退去。富力地産重回安全區的“底氣”在哪？

“有息負債已從2018年的約1600億元下降到現在的800多億元，應付未付工程款及商票體量不大。” 張力說，富力債務結構清晰，無表外負債、私募集資等，總體風險可控。集團擁有約600萬平方米建築面積的在營優質經營性物業，若按均價每平方米2萬元估算，總市值逾千億元，抗風險能力強。

除此之外，富力還有北京通州、廣州環貿港、上海虹橋、天津萬豪等約75萬平方米接近完工的優質經營性物業，僅需少量資金投入便可完工開業，将為富力集團創造穩定的現金流及業主利潤。

土地儲備也為富力地産的可持續經營提供了有力支撐。

據悉，富力地産擁有未售土地儲備約7100億元，對應已付土地出讓金800多億元及已付工程款300多億元。大部分未售土地儲備位于一二線城市，三四線城市的土地儲備占比低，滞銷、虧損項目所占比例更少。

這一輪行業深度調整已進入第三個年頭，與大多數房企一樣，2024年對富力來說注定不會輕松。不過，富力是最早對龐大債務進行管理的房企，期間付出了巨大的努力，出險以後的資本操作已被許多後來者視作“效仿樣本”之一，無論是與投資者的溝通還是展期方案中所提供的可選項，富力都有值得借鑒的地方。

在減債的路上，富力一直走在行業前面。

2月6日，富力地産宣布已與London One Limited（買方）訂立意向書，其将轉讓富力國際地産投資全部已發行股本及轉讓待售貸款，買方将收購待售股份及接納待售貸款的轉讓。富力國際地産投資的主要資産是位于英國倫敦的兩座大樓River Tower及City Tower。

此次馳援的正是富力的老朋友，被稱為“重慶李嘉誠”的中渝置地董事局主席張松橋。

“面對目前暫時的資金流動性困難，大家務必堅持開源節支，切實把握政策東風争取資金補充。”張力強調。

一是促銷售、快回款，這是當務之急。

張力要求各級公司負責人兼任銷售負責人，一手抓好現貨去化回款，一手抓好順銷項目的供貨推售，特别是針對貨齡較長的現貨可适當折價促銷，以求快速回籠資金。

二是各區域、各地區公司全面貫徹控本降支。

“各級上司班子做好表率，管好各自的錢袋子，厲行節約，量入為出，繼續壓縮不必要的支出。”張力說，特别是針對近來混凝土、砂石、鋼筋等建材持續大幅降價，各級管理團隊更應加大力度嚴控工程支出，争取将建安成本壓降30%。

三是抓緊推動優質經營性物業的貸款工作。

在張力看來，經營性物業貸款工作對富力集團至關重要，既可盤活優質資産引入活水，也可減輕債務枷鎖及訴訟纏繞，使富力集團輕裝上陣以度嚴冬。他重申集團各級人員務必高度重視，牢牢把握新政東風，将其作為頭等事務，攻堅克難，抽調各方資源全力配合相關工作。

四是項目“白名單”的申報及相關融資方案的落實，這是近期工作的重中之重。

“這些可為集團各項目補充正常建設所需的資金，緩解目前的流動性緊張局面，積攢力量熬過寒冬。”張力說，目前集團已有幾十個項目進入了各地“白名單”，各區域、地區及項目管理團隊務必高度重視，抓緊“白名單”的上報視窗期，所有在建項目應報盡報，并設法加大溝通力度，與相應金融機構磋商，争取盡快落實項目融資增量。

“盡管地産行業仍面臨諸多前所未遇的困難與挑戰，我們将帶領全體富力人披荊斬棘、攻堅克難，以戰天鬥地的精神沖破一重又一重的難關。”張力表示。

三十再立，2024年之後，富力地産将會是另一番新天地。