萬科的出路 | 年報解讀

作者 | 劉玉嬌

編輯 | 梁秀傑

責編 | 韓玮烨

最近行業的焦點似乎從“房地産很難”，轉變成了“萬科很難”。

好消息是，即便再難，萬科的年報依舊如期釋出了。

而今天上午，萬科還公開舉行了2023年度業績釋出會，看起來頗有底氣。

年報顯示，萬科2023年營業總收入為4657.39億元，隻跌了7.56%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為121.63億元，同比下降了46.39%。

雖然跌得狠，但是相比一衆巨虧的“友商們”，萬科依然還有121.63億元的淨利潤，老大哥還是站住了。

“不缺錢”成為過去時

那麼問題來了，萬科到底能不能守住安全底線，站穩了好好“活下去”?

首先，地主家也沒有餘糧了，萬科很缺錢。

具體表現在企業現金儲備正在連年下降。

結合年報來看，2021-2023年，僅短短三年時間，萬科的現金儲備已從開始的1966.00億元跌至998.14億元，直接腰斬。

圖表1：2021-2023年萬科現金儲備金額（億元）

資料來源：

Wind，睿和智庫整理

而現金儲備的下降，一方面會對企業的正常運轉造成阻礙；另一方面，債務違約的風險成倍增加。

2月底有報道稱，萬科已與以險資為主的貸款機構進行談判，将部分即将到期的非标債務延期。不過，目前并未傳出過于“實錘”的負面消息，據推測談判應該相對順利。而且目前業内保債計劃展期并不是什麼稀奇事，即使出現問題也不會引發市場信心的強烈震蕩，對于萬科來講險情較小。

但在标債方面，萬科就沒有那麼輕松了。

雖然從今年的需兌付資金量來看，債務并不繁重——在預設行權口徑下，2024年萬科僅需兌付本金73億元、利息14.74億元，共計87.74億元。但長遠看來，

萬科需兌付本金及利息金額将在明年達到境内債高峰，441.57億元。

如果說，隻是比今年87.74億元的兌付金額，翻了4倍多還不夠沖擊。那麼，其兌付金額已接近萬科今年現金儲備的一半，就足以令企業繃緊神經了。

圖表2：

預設行權口徑下，萬科境内兌付金額（億元）

資料來源：

Wind，睿和智庫整理

那麼，萬科的現金流未來還有機會好轉嗎？

答案是：結合近一年多的企業銷售額來看，很難樂觀！

圖表3：企業銷售金額及同比趨勢一覽（2023年1月至今）

資料來源：

Wind，睿和智庫整理

即便2024年剛剛過了2個月，仍然能看出其銷售額“一瀉千裡”的态勢。

銷售簡報顯示，萬科1月銷售金額為194.4億元，同比下降32.06%；2月銷售金額為140.20億元，同比下降27.92%。合計僅有300多億元。與2023年全年銷售額超3700億的成績相較，不足十分之一。

回款能力不足，“溫飽”都成了問題，更别提那些多米諾骨牌般的債務了。

受房地産主營業務拖累，萬科的企業盈利狀況已大打折扣。即便從2019年至今，萬科的總營業收入從3678.94億元升至4657.39億元，但淨利潤增速卻在持續放緩，甚至自2021年起就未曾回正了。

2023年，企業淨利潤同比下跌幅度再次重新整理“新紀錄”，至46.39%。

在負債方面，萬科負債合計高達1.1萬億元。對比總資産的1.5萬億元，雖然沒有到資不抵債的程度，但仍不容樂觀。

且在總資産中，光存貨就有7016.96億元，占比近半數。結合樓市下行、資産縮水難言觸底的背景下，這樣的總資産價值究竟還要打個幾折還很難說。

而萬科的第二增長曲線，對比房地産開發業務的規模，在短時間内實在無法給予企業強有力的支援。

持續“輸血”治标不治本，穩住企業的基本面才是上上策。

不幸中的萬幸！萬科仍有三條出路

雖然目前房地産市場仍在深度調整中，任何一個房企都難言絕對安全。但結合房企自救路徑來看，睿和智庫認為，萬科仍有幾條出路：

首先，積極化債。

這樣有利于降低企業債務違約的可能性，促進企業、市場企穩。

具體來說，目前市場主流主要分為債券再融資、債務展期、債轉股等方式進行化債。其中，操作較為容易的，是債務展期這種方式。可以幫助企業“以時間換金錢”，通過拉長時間線，補足企業當下現金流的窟窿。

當然，雞蛋不要放在同一個籃子裡。積極尋求多樣的化債方式，更能使企業維持良好的信用記錄和穩定的營運環境。

其次，斷臂求生。

一方面加速銷售去化，保證經營層面的現金流回正。目前房企降價銷售的行為已屢見不鮮。萬科如何在快速回籠資金的同時，将對自身的影響降到最低，更需要合适的方式方法。

另一方面加快資産轉讓，通過大宗資産、股權交易，直接兌現。

這是企業回現金流最現實，也最快速的方式。

實際上，萬科近幾年從未停止進行資産出售，而且幾乎都是北上廣深等核心城市的資産。據睿和智庫不完全統計，2021年至今，萬科僅靠賣出資産所回籠的資金就超過140億元，其中大多為辦公業态，占比50%。

圖表4：2021年至今萬科出售資産業态一覽（筆，%）

資料來源：睿和智庫

其中最受關注的是今年2月，上海七寶萬科廣場項目的近7折出售，回籠資金約24億元。年報顯示，該項目營收已連續幾年在商業項目中排名第一了。此次出手，可見其資金壓力。

但僅僅百億的出售規模顯然還不夠。

萬科也在積極推進以REITs為代表的不動産長期股權投資，為其經營性物業開拓資産增值變現路徑。除了消費基礎設施REITs——中金印力REIT之外，在倉儲物流方面華夏萬緯REIT也已正式進入了發行階段，長租較高價的電梯大廈REIT也在積極申報中。

最後，還是要回歸經營本質，加速存量盤活。

開發業務受阻，大部分房企開始将精力集中在存量資産的營運管理上。如何通過提升和夯實資産的營運管理能力，真正打造第二增長極，進而實作長期主義，也是萬科接下來應該關注的重點。

結語

回望2018年，萬科雖喊出了“活下去”的口号，但依然沒有跑過周期逆轉。

萬科現在就像一艘漏水的大船，雖然有外力在幫忙堵漏，但要想真正安全靠岸，還是得靠自身強大的修複和續航能力。

然而，這恰恰是它目前最缺乏的。