万科的出路 | 年报解读
作者 | 刘玉娇
编辑 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
最近行业的焦点似乎从“房地产很难”，转变成了“万科很难”。
好消息是，即便再难，万科的年报依旧如期发布了。
而今天上午，万科还公开举行了2023年度业绩发布会，看起来颇有底气。
年报显示，万科2023年营业总收入为4657.39亿元，只跌了7.56%；归属于上市公司股东的净利润为121.63亿元，同比下降了46.39%。
虽然跌得狠，但是相比一众巨亏的“友商们”，万科依然还有121.63亿元的净利润，老大哥还是站住了。
“不缺钱”成为过去时
那么问题来了，万科到底能不能守住安全底线，站稳了好好“活下去”?
首先，地主家也没有余粮了，万科很缺钱。
具体表现在企业现金储备正在连年下降。
结合年报来看，2021-2023年，仅短短三年时间，万科的现金储备已从开始的1966.00亿元跌至998.14亿元，直接腰斩。
图表1：2021-2023年万科现金储备金额（亿元）
数据来源：
Wind，睿和智库整理
而现金储备的下降，一方面会对企业的正常运转造成阻碍；另一方面，债务违约的风险成倍增加。
2月底有报道称，万科已与以险资为主的贷款机构进行谈判，将部分即将到期的非标债务延期。不过，目前并未传出过于“实锤”的负面消息，据推测谈判应该相对顺利。而且目前业内保债计划展期并不是什么稀奇事，即使出现问题也不会引发市场信心的强烈震荡，对于万科来讲险情较小。
但在标债方面，万科就没有那么轻松了。
虽然从今年的需兑付资金量来看，债务并不繁重——在默认行权口径下，2024年万科仅需兑付本金73亿元、利息14.74亿元，共计87.74亿元。但长远看来，
万科需兑付本金及利息金额将在明年达到境内债高峰，441.57亿元。
如果说，只是比今年87.74亿元的兑付金额，翻了4倍多还不够冲击。那么，其兑付金额已接近万科今年现金储备的一半，就足以令企业绷紧神经了。
图表2：
默认行权口径下，万科境内兑付金额（亿元）
数据来源：
Wind，睿和智库整理
那么，万科的现金流未来还有机会好转吗？
答案是：结合近一年多的企业销售额来看，很难乐观！
图表3：企业销售金额及同比趋势一览（2023年1月至今）
数据来源：
Wind，睿和智库整理
即便2024年刚刚过了2个月，仍然能看出其销售额“一泻千里”的态势。
销售简报显示，万科1月销售金额为194.4亿元，同比下降32.06%；2月销售金额为140.20亿元，同比下降27.92%。合计仅有300多亿元。与2023年全年销售额超3700亿的成绩相较，不足十分之一。
回款能力不足，“温饱”都成了问题，更别提那些多米诺骨牌般的债务了。
受房地产主营业务拖累，万科的企业盈利状况已大打折扣。即便从2019年至今，万科的总营业收入从3678.94亿元升至4657.39亿元，但净利润增速却在持续放缓，甚至自2021年起就未曾回正了。
2023年，企业净利润同比下跌幅度再次刷新“新纪录”，至46.39%。
在负债方面，万科负债合计高达1.1万亿元。对比总资产的1.5万亿元，虽然没有到资不抵债的程度，但仍不容乐观。
且在总资产中，光存货就有7016.96亿元，占比近半数。结合楼市下行、资产缩水难言触底的背景下，这样的总资产价值究竟还要打个几折还很难说。
而万科的第二增长曲线，对比房地产开发业务的规模，在短时间内实在无法给予企业强有力的支持。
持续“输血”治标不治本，稳住企业的基本面才是上上策。
不幸中的万幸！万科仍有三条出路
虽然目前房地产市场仍在深度调整中，任何一个房企都难言绝对安全。但结合房企自救路径来看，睿和智库认为，万科仍有几条出路：
首先，积极化债。
这样有利于降低企业债务违约的可能性，促进企业、市场企稳。
具体来说，当前市场主流主要分为债券再融资、债务展期、债转股等方式进行化债。其中，操作较为容易的，是债务展期这种方式。可以帮助企业“以时间换金钱”，通过拉长时间线，补足企业当下现金流的窟窿。
当然，鸡蛋不要放在同一个篮子里。积极寻求多样的化债方式，更能使企业维持良好的信用记录和稳定的运营环境。
其次，断臂求生。
一方面加速销售去化，保证经营层面的现金流回正。当前房企降价销售的行为已屡见不鲜。万科如何在快速回笼资金的同时，将对自身的影响降到最低，更需要合适的方式方法。
另一方面加快资产转让，通过大宗资产、股权交易，直接兑现。
这是企业回现金流最现实，也最快速的方式。
实际上，万科近几年从未停止进行资产出售，而且几乎都是北上广深等核心城市的资产。据睿和智库不完全统计，2021年至今，万科仅靠卖出资产所回笼的资金就超过140亿元，其中大多为办公业态，占比50%。
图表4：2021年至今万科出售资产业态一览（笔，%）
数据来源：睿和智库
其中最受关注的是今年2月，上海七宝万科广场项目的近7折出售，回笼资金约24亿元。年报显示，该项目营收已连续几年在商业项目中排名第一了。此次出手，可见其资金压力。
但仅仅百亿的出售规模显然还不够。
万科也在积极推进以REITs为代表的不动产长期股权投资，为其经营性物业开拓资产增值变现路径。除了消费基础设施REITs——中金印力REIT之外，在仓储物流方面华夏万纬REIT也已正式进入了发行阶段，长租公寓REIT也在积极申报中。
最后，还是要回归经营本质，加速存量盘活。
开发业务受阻，大部分房企开始将精力集中在存量资产的运营管理上。如何通过提升和夯实资产的运营管理能力，真正打造第二增长极，从而实现长期主义，也是万科接下来应该关注的重点。
结语
回望2018年，万科虽喊出了“活下去”的口号，但依然没有跑过周期逆转。
万科现在就像一艘漏水的大船，虽然有外力在帮忙堵漏，但要想真正安全靠岸，还是得靠自身强大的修复和续航能力。
然而，这恰恰是它目前最缺乏的。