瘋狂救房企，開始了！

作者：餘飛

瘋狂救房企

三年時間，房地産市場滄海桑田。

管理層對待房企的态度，也在這種環境轉變中發生了180度大轉彎。從曾經的“三道”紅線，到2022年的“三支箭”，如今的“三個不低于”，從打壓到救援。

所謂針對房企的三道紅線，也即：

1、扣除預收賬款後的資産負債率大于70％，2、淨負債率大于100％，3、現金短債比小于1倍。

所謂“三支箭”，也即：

第一支箭：信貸支援。去年11月23日，國有六大行與多家房地産企業簽署戰略合作協定，為其提供意向性綜合授信額度超過1.2萬億元，涵蓋房地産開發貸款、并購貸款、債券投資等多元化融資服務。

第二支箭，債券融資支援。去年11月末，官方放松了房企的債券融資通道。

第三支箭，股權融資支援。去年11月末，證監會釋出檔案，恢複涉房上市公司并購重組及配套融資；恢複上市房企和涉房上市公司再融資。

所謂“三個不低于”，也即：

1、各家銀行自身房地産貸款增速不低于平均房地産貸款增速；2、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地産增速；3、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

這還遠遠不夠，去年年末監管機構向50家房企發放了融資“白名單”，相當于免死金牌。

今年1月26日，住建部放出風聲，要給房地産融資支援項目“白名單”。

2月9日，官方公布了消息：

目前已經有26個省、170個城市建立了房地産融資協調機制，第一批房地産項目融資“白名單”已推送給商業銀行，共涉及房地産項目3218個。已有27個城市的83個項目，獲得了178.6億元的貸款。

市場據此估算，首批3218個白名單項目獲得超7000億融資。

後續還會有第二批、第三批白名單，市場預估，這些項目能獲得超2萬億融資。

從喊打到喊救，所為何來

從肅清到救援，為何态度會有如此大的轉變？

當初三道紅線，是因為房企在房地産盛宴之下，太過激進，瘋狂高杠杆，瘋狂高周轉，風險越來越大，房價越炒越高，三道紅線是懸崖勒馬式的政策。

政策釋出後，疊加後來的三年黑天鵝，再疊加生育率持續下降，人口通縮加快，房地産行情急轉直下。

2022年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從“雙18”調整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分别調整至13億平方米、13萬億元左右。

而市場預測，2023年會跌至“雙12”。如今資料公布，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。

制圖：城市财經；資料：國家統計局

銷量頹勢如此驚人，房企豈能好受得了。

最關鍵的是，盡管2022年有了三支箭的支援，但對民營房企來說，仍難以分到一杯羹。

整體來說，當下的房企，至少面臨着四方面壓力：

第一，融資壓力。

過去兩年，官方雖然在态度上緩和了不少，但融資并沒有釋放多少資金。

開發融資持續下滑。

債券融資也在下滑。

克而瑞資料顯示，今年前11個月80家典型房企的累計融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%。前11月融資總量不足去年全年的七成。

有人根據央行公布的人民币房地産開發貸款、個人住房貸款和人民币房地産貸款餘額，估算出2023年開發商獲得的新增融資隻有1900多億元。

是以，更有誠意的融資管道放寬，仍是房企翹首盼望的政策。

第二，債務壓力大。

當初有多瘋狂，現在就有多彷徨。

房企在上一輪牛市期間，瘋狂舉債擴張發展，如今欠下的一屁股債，壓得很多房企喘不過氣來。恒大已經沒有挺住，融創、碧桂園都在艱難度日，萬科的日子也不好過。

中指院資料顯示，今年全年房企償債規模，也即到期信用債和海外債合計9579.6億元。

在這種背景下，有很多房企展期沒有成功，隻能背負債務違約和信用下調的局面。

還有很多房企，在加速處置自己的資産。

第三，行情調整壓力。

商品房銷售額與銷量從“雙18”跌至如今的“雙11”，還沒有見底。

兩家國際評級機構對中國房地産市場2024年的預測，仍是慢跌。這輪調整周期，參考日本，會很漫長。

從資料層面來看，人口通縮正在加快，購房主力人群在快速收縮。

最近機構有一組預測資料。

根據房地産行業權威中指研究院理論26-40歲是買房、置換房地産的主力，那麼40歲的是1984年出生的2088萬，26歲的是1998年的1585萬，是以得出結論2024年買房主力人口減少503萬。

同理預測未來若幹年買房主力變化需求，2025年繼續減少603萬，2026年繼續減少904萬，2027年繼續減少1240萬人，2028年繼續減少1167萬人，2029年繼續減少1406萬人，2030年繼續減少1414萬人，2031年繼續減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。

此後買房主力人口在正負100萬以内上下浮動。

第四，保交樓壓力。

2022年年中的樓市風波之後，保交樓就成為了房地産的頭等大事，幾乎在每一場提及房地産的重量級會議上，都會強調保交樓。

過去的順周期中，保交樓壓力并不大，畢竟房企的現金流充足，融資充足，錢一直在各個環節中快速流轉。

然而當下的環境下，市場不景氣，融資受困，過去的債務要償還，對于房企來說，保交樓壓力巨大。

但是又不得不完成，完不成一旦出現問題，會讓自己的聲名掃地，房子更難賣，會産生一系列連鎖反應。

任重道遠，盡管黃奇帆說，按照美國的房企數量來看，中國有95%的房企将出清，但房企出清速度不宜過快，更不能出亂子，這是開始瘋狂救房企的根本邏輯之一。

被救不如自救

放寬融資，隻能解決燃眉之急，無法從根本上解決問題。

想要解決房企、房地産的根本問題，就必須從釋放流動性上着手。

換句話說，寄托于他人救援，不如自救。

國家的錢都是納稅人的錢，不可能無限制去填補房企的債務窟窿。而且，房企的債務，最終還是得依靠賣房回收現金流來償還。如果房子賣不動，反而會加重這些房企的債務負擔。

是以，症結仍是要把房子賣出去。

是以，本号一直在呼籲，放松限跌令，才是最好的救市良方。

既能釋放風險，也能支援房企。

當下的房企正遭遇着融資困局、債務償還壓力、保交樓壓力和賣房壓力。

在這種背景下，房企根本沒錢、沒心情、沒預期去拿地。都在為如何活下去，而苦思冥想。

賣房回款仍是房企最主要的融資途徑，也是成本最低的途徑。

房子賣不出去，開發商怎麼避免暴雷，怎麼去完成保交樓任務，怎麼有錢去拿地？

房子賣不出去，房企會加速暴雷，最終心累的還是購房者，因為這會增加買到爛尾樓的機率。

如此，後續可能需要地方城市花費更多的精力、更多的資金來處理爛尾樓問題。

是以，在這種背景下，即便很多城市阻擋房企大力度打折，房企也會想方設法變着法兒降價賣房。

從目前的市場來看，已經有不少城市選擇了對市場低頭妥協，開始放松限跌令。比如蘇州、廣州、珠海等城市。

當然，頑固不化的城市更多，他們仍在堅守限跌。

擋不住？二手房已經經了普跌。國家統計局公布的70個大中城市，二手房價格連續兩個月無一座城市上漲。

二手價格下跌，會倒逼新房價格下跌。