過去幾年，很多地方一直在喊“救樓市”，政策也出了很多。
但是，房價為什麼一直“跌跌不休”？
那是因為地方政府，沒有找到一條可盈利、可持續的救市路徑。
财政資金如果投到樓市裡，大機率虧損，那地方就沒有救市的動力。
10年之前，為什麼“漲價去庫存”能夠成功救市？
因為當時地方政府參與救市，是有錢賺的。
政府拿錢給拆遷戶，拆遷戶買房、推動房價和地價上漲，地方政府再賣地回籠資金——這一套流程下來，地方政府是盈利的。
是以當時各地搞棚改拆遷，非常積極。
然而今天，随着房價已經跌到這個地步，一個新的樓市盈利政策，逐漸浮出水面。
随後，地方政府上萬億資金準備下場。很多城市的房價，在2024年即将迎來大逆轉。
一、央行大動作
去年12月，央行有兩個有關樓市的大動作。
第一個是PSL，當月新增3500億元。
PSL，全稱“抵押補充貸款”，是央行給國開行等政策性銀行投放資金的工具，國開行再把資金貸給地方政府。
10年之前，正是PSL配合着地方政府的棚改計劃，帶來了上一輪的“漲價去庫存”浪潮。
這一次PSL再擴容，按照官方的表述，是用來配合房地産“三大工程”的，包括城中村改造、保障房建設等。
特别是城中村改造，目前各大研究機構預計，這一輪規模可達5萬億元級别。
但是這一輪的城中村改造，和上一輪棚改有兩點不同。
一是城中村改造的城市名單，限定在了21個超大、特大城市，也就是城區人口500萬人以上城市。
超大、特大城市名單
至于其他的四五線城市，人口長期流出、樓市供過于求的，國家認為沒有城中村改造的必要。
第二個不同是，吸取了上一輪棚改中、房價大漲的教訓。
這一次城中村改造，國家政策限制了“貨币化安置”的規模和比例。并且要求央行和國開行的資金，不能用于貨币化安置。
也就是說，地方政府不能從國開行大批量貸款，直接補償給拆遷戶，而是要動用自己的财政資金。
現在各地财政壓力都很大，即使是一線城市手中，也拿不出那麼多現金流，是以這就天然限制了城中村改造的節奏。
防止項目一窩蜂上馬，大量拆遷戶湧入市場，推高當地房價。
是以相比于“漲價去庫存”，這一次城中村改造，更應該叫“托底去庫存”。
從節奏上看，本輪城中村改造，從2023年下半年中央出檔案。
經過前期的項目準備和拆遷後，目前各方預計，2024年下半年改造項目将逐漸落地，2025年進入建設高峰。
到時候，就會對當地的樓市和房價，産生一定影響。
二、樓市新政策
但是這是不是就是說，在這21個超大、特大城市之外，其他地方就沒有政策紅利呢？
在這裡，我們就要談央行的第二個大動作——設立“租賃住房貸款計劃”工具。
這個工具，涉及到了未來5年、乃至10年，中國樓市新的運作模式。
柏年詳細解釋一下，什麼是“租賃住房貸款計劃”？
和PSL類似，也是央行給國開行放錢，國開行再向地方政府放貸款。
其中，央行給國開行的利率為1.75%，國開行給地方政府的貸款利率不超過3%。
記住3%這個數字，我們稍後還會提到它。
與PSL不同的是，這個租房貸款計劃的資金，地方政府是可以直接用來收購市面上的房子的。
資金直接入市，那這個救市力度就很大了。
收購完房子後，地方政府将商品房改造公租房，再投放到市面上。比如給進城務勞工員租住，長期收租金，慢慢還貸款。
這樣一來，就能立刻消化掉市場庫存，扭轉房價下跌的勢頭。
但是地方政府這樣救市，是有一個條件的——那就是房價要下跌一定幅度，直到房屋“租售比”上升到4%以上。
這樣一來，地方政府借錢的利息是“不到3”%。扣除到1個點的營運成本之後，4%的租金收益，房子租出去還有的賺。
這就是地方政府入局樓市的新途徑。
在這一輪房價下跌之前，全國範圍内，多數城市的租售比在2%-3%之間，還達不到讓地方政府下場盈利的程度。
但是經過了房價連續3年下跌，根據全國二手房挂牌價指數，2023年底房價相較于2021年高峰，已經跌去15%。
房價連續3年下跌
局部地方，房價下跌兩到三成、甚至四到五成的，比比皆是。
這樣一來，房子就跌出了成本效益，就跌出了讓地方政府盈利的空間。
并且，柏年在查詢資料的時候發現了一個細節——那就是這一次地方政府通過“商品房改造成公租房”的途徑入局樓市。
這個政策不是自上而下推動的，而是地方政府自己發明的。
福州政府是首創。
2023年上半年，福州政府就有了收購7200套房子，改造成公租房的想法，然後上報給中央申請資金。
中央覺得可行，再在全國範圍内試點。
這證明，地方政府有這麼幹的驅動力。
為什麼首先是福州？
除了福建人思維可能比較活躍以外，主要還是因為這兩年福州房價跌幅比較大。
福州近郊區縣，2021年時房價最高曾達到1.5萬一平，現在跌到了8000元一平，跌幅達4成。
對于一地政府來說，房價跌的這麼多，一方面跌出了成本效益。
另一方面，當房價跌4成左右時，也是地方政府所能忍受的極限。
因為老百姓買房，首付3成，再加上這兩年陸續還貸款、還了1成左右。
房價再跌，老百姓的房子就會變成“負資産”，就會導緻斷貸、違約情況急劇增加，釀成金融風險，這是地方政府所不能忍受的。
是以三者結合，地方政府有救市的意願、有救市的方法，再加上央行給了救市的資金，這個“新救市政策”就成了。
三、救市政策潛力有多大？
從長遠來看，地方政府使用央行的“租房貸款”救市，潛力是非常大的。
首先，這個政策的覆寫面就很大。
例如，央行披露的“租房貸款計劃”首批8個試點城市裡，其中福州和長春，并非超大、特大城市，但是央行一樣給了資金。
這證明，未來“租房貸款計劃”會擴充到21個超大、特大城市之外，覆寫面比城中村改造要大。
其次，租房貸款的潛在規模也不小。
随着全國房價越跌越多，越來越多的城市，将會達到租售比4%的門檻，滿足申請央行資金的條件。
柏年也和國開行的内部朋友聊了聊，他們預計，未來租房貸款計劃的規模，可能會超萬億，乃至達到10萬億級别。
這将又會是一個超大的房地産工程。
并且，租房貸款可以和解決“爛尾樓”問題、解決“城投債”問題結合起來。
例如，現在很多爛尾樓，差一點就封頂。
地方政府可以和房企談，我折價把房子收過來，略投入一些資金、把房子蓋好後，長租出去。
這樣既解決了爛尾樓問題、化解社會輿情，也能幫助房企脫困。
再例如，過去很多地方城投平台，收購了政府土地。等蓋完房子之後，發現樓市行情不好、房子不好賣。
地方政府也可以折價，把這些項目接手過來，變成公租房。現金則給到城投企業，化解目前的城投債困局。
到最後，可能真的就如前重慶市市長黃奇帆所說：
未來至少30%的城市居民，都會住在保障房、公租房裡。讓相對低收入的、剛剛工作的年輕人和農村進城市群體，免受房貸和租金壓力的困擾。
實作人人有房住。
但是退一步來看，是不是所有城市，都能夠加入這場“商品房變公租房”的遊戲呢？
并不是。
剛才柏年講到，地方政府收購商品房，是需要向央行、國開行借錢的。
地方政府首先需要說服央行，說我這個地方有人口、産業支撐，房租是長期上漲、而不是下跌的。
如此以來，地方政府才能保證，按時償還3%的貸款利息，而不是連利息都還不起，最後反而加劇了地方債務問題。
是以，真正能拿到央行租房貸款的城市，除了21個超大、特大城市之外，至少也是人口流入、本地有産業支撐的省會級城市，或者強三線城市。
例如這一次的試點城市，長春，在整個東北人口流出的大環境下，2022年長春市轄區的人口還是增長的。
再例如，在之前《中國外貿“峰回路轉”》的文章裡，柏年提到過中國外貿前30強排行榜上，唯一的一個非沿海省份地級市——安徽蕪湖，本地有很多出口大企業駐紮。
隻有這類城市，才能說服央行說：
我的房租長期上漲，我有申請“租房貸款”的資格。
四、城市經濟繼續分化
是以綜合來看，在經過了3年全國房價的整體下跌之後，從2024年起，很多城市的房價可能會逐漸企穩。
其中：
21個超大、特大城市，今年下半年開始，将會享受“城中村改造”的紅利。
其他省會級城市、有産業的強三線城市，可以通過央行的租房貸款來救市。
如果你身處這些城市，這兩年準備買房，可以重點關注一下租售比這個名額。
如果租售比接近4%，那就意味着政府入市、房價大機率要見底了。
但是，對于那些人口流出、沒有産業支撐的四五線樓市，那就真的是缺乏政策工具箱可用，本地樓市大機率長期陰跌。
不僅僅是樓市，這兩天，基建領域也有大新聞：
國家已經正式發文，停止了12個高風險債務省市的基建工作。
（12個省市：天津、内蒙、遼甯、吉林、黑龍江、廣西、重慶、貴州、雲南、甘肅、青海、甯夏）
這次政策要求，為了控制地方債務規模，如果基建項目的建設進度在50%以下，就要停建、緩建。
這樣一來，廣大的東北、中西部地區的基建經濟，将會大幅度降溫。
基建經濟降溫後，随之而來的是地方财稅收入下降。
并且因為财政不獨立、依賴中央資金還債，地方還會間接喪失人事權，導緻體制内編制面臨改革、削減。
特别是很多中西部、四五線城市，除了基建經濟、就依賴“體制内消費”和“體制内經濟”。
如果體制内裁員、縮編，還會進一步影響地方經濟，再加上基建缺乏資金和維護，更會驅趕年輕人流向大城市。
具體的分析，可以關注柏年，回看我去年10月份講解“特别國債”的視訊，在這裡就不展開講了。
是以，無論是從地産、還是從基建的角度，從2024年起，中國城市經濟走向分化的格局，都已經注定。
這兩年，針對年輕人熱衷于考小城市公務員的現象，柏年還想在這裡多勸一句。
2024年，财政改革已經來臨。四五線城市的公務員，并不是鐵飯碗。
看國家的各項救市、紅利政策，今年都隻“限定”在大城市就知道，進一步發揮大城市的規模和競争優勢，才是國家心中所想。
大城市，才是中國經濟的未來。
是以像日本、南韓的年輕人，最後都流向東京、首爾一樣。中國人口，最終也會向20到30個大城市集中。
在這個趨勢下，我們最好順流而行，這就是我們普通人所能做出的最優選擇。
~全文完~
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