每經記者：陳夢妤 每經編輯：魏文藝
“2023年年底金融監管部門持續釋放利好，若‘三個不低于’等相關支援政策細化落實，房企資金壓力有望緩解。”
中指研究院日前釋出報告指出，2024年，在市場過熱階段出台的限制性政策仍有望繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間。
根據中指監測，今年1-11月，全國有200餘省市（縣）出台房地産調控政策超600次，多數城市限制性政策基本放開。
在中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜看來，對于剛需購房者，房地産市場經過近兩年的深度調整後，目前是購房時機。對于改善性購房需求，近兩年各地成交了多宗優質地塊，這些地塊也将在2024年逐漸入市，購房者可以選擇更好的産品。
中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜 圖檔來源：受訪者提供
“保交樓”累計傳遞超165萬套
2023年，基于需求端、企業端和新發展模式的樓市調控政策是三個比較重要的類型。
黃瑜分析指出，第一，從需求端看，支援剛性和改善性住房需求釋放，政策側重降低購房成本、降低購房門檻，暢通一二手房鍊條。
7月24日，中央政治局會議首提“房地産市場供求關系發生重大變化”。8月底起，監管部門多項政策逐漸落位。從地方來看，優化限購、限售、限價等限制性政策以及加大公積金貸款支援是主要舉措。
截至目前，全國多數城市均已執行首套房“認房不認貸”政策。今年以來，南京、合肥、濟南、青島等14個二線城市全面取消限購政策，另有多個二線城市從優化購房套數、優化限購範圍、放松購房限制條件等方式放松限購。
第二，從企業端看，化解房地産企業債券違約風險，土拍規則持續優化，“保交樓”配套資金加速落地。
企業融資方面，從年初監管部門明确落實“金融16條”及“第二支箭”政策，同時強調“要有效防範化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資産負債表計劃”，到11月多部委召開企業座談會落實相關舉措，金融部門提出“三個不低于”目标，“若相關支援政策真正落地，房企資金壓力有望緩解”。
土拍規則方面，一是降低企業參拍門檻，提高地塊利潤空間，以提升企業拿地意願，包括适度提升或放開住宅銷售限價、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時間等；二是創造公平良好的競争環境，包括禁止馬甲參與拍地、搖号或抽簽确定最終歸屬權等。根據中指監測，截至11月末，22城中有18城已實際落實“取消土地限價”，有利于穩定市場預期。
“保交樓”方面，8月，住建部表示：“目前各地‘保交樓’工作順利推進，項目複工和建設傳遞加快進行。‘保交樓’專項借款項目總體複工率接近100%，累計已完成住房傳遞超過165萬套，首批專項借款項目住房傳遞率超過60%。”
第三，探索房地産行業新發展模式，“三大工程”建設被多次提及。
7月14日，國常會審議通過《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》。7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。7月24日，中共中央政治局會議明确提出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房産”。
10月12日，據住建部消息，各地正按照部署，紮實開展配套政策制定、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住建部城中村改造資訊系統投入運作兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。
核心一二線城市政策将繼續優化
對于政策效果，中指研究院認為，全年來看，一季度市場升溫明顯；年中量價出現回落，市場表現低迷；8月底中央及各級政府加大政策托底力度；9-10月銷售同比降幅有所收窄，但受居民收入預期、房價下跌預期等因素未明顯改善影響，政策效果持續性不足；年末市場仍舊面臨下行壓力。
黃瑜指出，銷售方面，全國市場繼續下行，現房銷售同比增長，表現好于期房，重點城市二手房表現好于新房。
2023年1-11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。
資料來源：國家統計局
土地市場方面，300城住宅用地成交面積同比下降近30%，央國企仍是拿地主力，年底多地取消地價上限，土拍分化加劇。
黃瑜表示，銷售端恢複程度仍是影響土地市場情緒的關鍵因素，今年以來多數城市樓市熱度持續性不足，土地市場中僅部分城市或個别地塊熱度較高，整體低迷态勢未改。
從企業角度看，銷售端，TOP100企業銷售額同比下降，央國企同比增長。2023年1-11月，TOP100房企銷售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比10月擴大1.6個百分點。各陣營房企銷售額均有所下降。
資料來源：中指研究院
拿地端，TOP100房企拿地金額同比下降6.6%，央國企成為拿地主力。2023年1-11月，TOP100企業拿地總額10855億元，同比下降6.6%，降幅較10月收窄3.4個百分點。前50家企業和前100家企業中，央企和國企數量占比均在七成以上。
資料來源：國家統計局
融資端，2023年1-11月，房地産企業債券融資總額為6287.9億元，同比下降8.6%；11月，房地産企業債券融資總額為412.8億元，同比下降2.6%，環比增長49.4%。
資料來源：中指研究院
黃瑜建議，各地要盡快落實已出台的方針政策，以確定政策的順利實施；穩健型民企需要抓住目前的發展機遇，并适度轉型以實作更健康的發展；出險房企需要盡快解決過去的問題，積極作為，以避免錯過政府支援時期。
預計2024年，供需兩端政策持續發力，核心一二線城市政策繼續優化，房企資金支援舉措細化落實，“三大工程”是政策發力主要方向。
需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化聚焦點，一線城市因區施策、因需施策，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率（有望向剛需傾斜），優化普宅認定标準，降低交易稅費等，一線城市優化郊區限購也存在可能；核心二線城市預計将全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。
供給端，在“促進金融與房地産良性循環”要求下，企業端資金支援政策有望繼續細化落實，“三個不低于”改善企業融資環境；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目傳遞風險。
同時，各地土拍規則預計将繼續放寬，帶動土地市場活躍度提升；“三大工程”配套政策有望加速落地，預計保障房實施政策逐漸明晰，大部分城市或以盤活存量為主；城中村改造因城施策實施細則有望陸續出台，一批項目将進入實施階段；“平急兩用”或與低效、閑置基礎設施結合，因地制宜實作資源再利用。
每日經濟新聞