京滬出手！步調一緻大力度救市

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繼11月深圳降低首付比例、優化普宅認定标準後，12月14日，北京和上海先後優化普宅認定标準、降低首付比例、降低房貸利率下限，北京也同步延長了貸款時間，釋放了更加積極信号。

業内人士指出，本次京滬政策優化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發力，除了限購政策外，政策基本一步到位。

京滬同日釋放利好大招

12月14日，北京上海前後腳釋出通知，宣布調整一套房、二套房的首付比例。這是繼今年9月1日兩地先後落地“認房不認貸”政策後，再次不約而同調整房地産政策。

按照兩地新政策，一套房首付比例降到了30%，二套房首付比例降到了40%。下調首付比例，直接降低了居民購房的資金門檻，可以更好滿足大家的住房需求。

利率方面，北京和上海同時對房貸利率政策下限進行了調整，并都實行了差異化的新要求。在北京城六區以外和上海的嘉定等6個行政區，相比中心城區都實行了更加優惠的利率标準，這意味着在這些區域貸款買房的成本将會更低。

以貸款200萬為例，北京非城六區二套住房，按還款25年，房貸利率由5.25%降至4.75%計算，每月還款額将由11984.95元減至11402.35元，每月減少582.6元；上海嘉定等區域二套住房，按還款30年，房貸利率由5.25%降至4.4%計算，每月還款額将由11044.07元減少至10015.22元，減少了約1029元。

另外，北京将貸款時間由25年延長至30年，有利于降低購房者單月的還款壓力。以貸款200萬為例，利率統一按4.75%計算，貸款時間延長後，每月還款額将由11402.35元減少至10432.95元，每月減少969.4元。

此次北京、上海的新政策，不僅對購房的首付和利率提出新的要求，還對普通住宅認定标準進行了調整。

北京的新規定與以往最大的差別，在于價格。以前，按照五環六環不同的價格标準，決定了你的房子是普通住宅還是非普通住宅。現在新政策中，各環線的單價标準明顯提高，而且不用像以前那樣還要看總價。

以購買500萬二套住宅（過去被認定為非普宅）為例，北京城六區外的住房首付将由400萬元減少至200萬元，上海嘉定等區域住房首付将由350萬元減少至200萬元。

這意味着，改善型家庭賣小買大，不會以為總價而誤傷。按照北京的預測，執行新标準後，市場上可被認定為普通住宅的商品房将從過去的約三成提高到約七成。與北京一樣，上海也同時調整普宅标準，能讓更多的購房人享受到免征增值稅這樣的優惠。

值得關注的是，此次政策調整，北京和上海有一緻性，即都松綁了普通住宅認定标準，都下調了首套和二套房首付比例。還要注意的是，上海二套房的最低首付比例（50%）比北京要高10%，但外圍五大新城和新區二套房首付比例更低一些，意味着上海想把需求從中心區引導至外圍，也意味着外圍是上海經濟增長的新動力，而北京在這方面明顯壓力要小一點。

為何此時釋放如此力度的利好？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一線城市出台調控政策敏感性比較高，北京和上海的敏感性更高。從慣例上來講，廣州和深圳調控寬容性比較強，一般先于北京和上海出政策。這次也是一樣的，當防風險，穩地産上升到了緊迫性很高的程度，北京上海也松綁政策，有非常重要的信号意義，意味着風險和穩定的導向上升到了很高的高度，行政幹預的政策需全面退出。

此次新政出台的背景是近期重點城市房價下跌加速，一線城市領跌。統計局資料顯示，11月份，百城有99個城市房價下跌，70個大中城市10月份有64個城市下跌，都創階段性新高，後者創2014年以來新高，背後是市場預期進一步下滑，前景不明朗紛紛選擇降價售房。10月份，70城資料顯示，一線城市領跌，11月份也可能是這種趨勢。而且，明确還形成了新房和二手房輪番降價的性循環，預期在急劇惡化。

同時，李宇嘉指出，政治局會議和中央經濟工作會議都明确了防範和化解重點行業風險。這其中最主要的就是房地産風險，房地産價格下跌和預期轉弱，直接導緻商品房銷售量明顯下滑，盡管近期二手房交易因為價格明顯下跌而促進交易增長，但新房明顯在下跌，這對于緩解房地産資金鍊是非常不利的。同時，重要會議還明确提出要多出穩預期，穩增長政策。

此外，他認為，近期風險蔓延超出了管理層的預期，突出表現在萬科金地遠洋等穩健經營性企業或國企資金鍊緊張，迫切需要從供需兩端去斬斷風險蔓延的鍊條。包括三個不低于和白名單，也包括需求端促進回暖。其中需求端促進回暖最重要，這是造血功能。隻有房企自我造血功恢複了，三個不低于和白名單等外部輸血才能恢複，也才能控制住風險繼續蔓延，控制住系統性風險發生的可能。

“在适應房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢下，北京、上海出台利好政策，也符合市場預期，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特别有利于二套改善性住房需求，對京滬房地産市場，乃至全國市場情緒均将帶來積極引導。”中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為。

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