hoolilaw解讀：留學期間在美國買房是否可行

房租對于很多在美留學的小夥伴們來說是一筆重要的支出。Sandy是2013年她從北京來到紐約求學，畢業後每天辛勤工作但還是覺得經濟上并不寬裕，究其原因除了自己愛好買買買之外，房租占到了她支出比例的很大一塊。

Sandy居住在曼島中城八大道上的一處兩室一廳較高價的電梯大廈，每月月租$3,600，和一位室友對半分攤，除了水電瓦斯等雜費之外，每月房租她需要支付$1,800，這對于各類賦稅較高、剛開始工作收入較低的Sandy來說支付房租的确不太輕松。

很多人都曾為Sandy出謀劃策，建議她搬去相對房價較低的布魯克林、皇後區或者紐澤西，但Sandy和很多紐約客有着一樣的顧慮，不願意在通勤時間上做太多犧牲。

Sandy算過一筆賬，自己三年多支付的房租總金額已經将近七萬美金。每次一說到這筆錢，Sandy就感歎如果時光可以倒流，自己當年一來紐約就購置一處較高價的電梯大廈該有多好。目前她就考慮在相對來說價格還能接受的布魯克林區購置一處較高價的電梯大廈。

根據地産網站Trulia的統計，2013年6月布魯克林區民用住宅售賣中價為$554,741，目前該區的中價已升至$740,000，從線圖統計來開這幾年房價趨勢呈一路上揚。如果當時Sandy一來紐約就購置一處房産，即使留學結束回國再出手看來也會是一筆不錯的投資。

上周美國不動産交易商協會NAR發表報告，稱美國10月二手房市場銷售額達到近10年最高峰，凸顯了美國房地産市場的旺盛需求。

和一般在國内找中介、開發商看房不同的是，在美國購置房産的過程更為複雜繁瑣一些，以紐約為例，一般購置房産會經曆以下必經步驟：

1. 標明預購房産

   買家可以通過網絡等途徑獲得房源資訊，也可以聯系房産經紀人并與其共同實地考察房屋情況，選擇并最終确定欲購置房屋。

2. 房屋購買協定

   標明購買房産後，買賣雙方可直接或通過經紀人間接商定買賣價格，并達成購買協定(Binder)，同時需標明各自的代表律師，由經紀人将購買協定發往雙方律師事務所。

3. 雙方律師接洽

   買方律師會向賣方律師發出聲明書(Letter of Representation)，表示該律師事務所将代理買方客戶進行此宗交易，并要求賣方律師拟定并發出房屋買賣合同(Contract of Sale)。

4. 說明合同内容

   買方律師收到合同後，會向買主講解合同内容(Contract Review)，同時買方律師會與買方客戶簽訂律師代理協定(Retainer)。詢問買方是否貸款、有無驗屋及是否有其他特殊要求。并說明除購房款項 (Purchase Price) 以外所需各項費用，主要包括：

   代理律師費(Attorney Fee)

   産權調查費(Title Search)

   産權保險費(Title Insurance)

   産權過戶人員服務費(Title Closer)

   政府登記費 (Recording fee)

   房屋圖紙費(Survey):

   如賣主能夠提供近6個月内所繪制圖紙，則無需訂購；

   若賣主無法提供，則需要訂購新版圖紙；

   若房屋面積過大，畫圖師會根據房屋面積估價；

   貸款稅(Mortgage Tax):

   貸款額為50萬以下的住宅房：貸款金額×1.8%-30；

   貸款額為50萬以上的住宅房：貸款金額×2.0%-30；

   提前準備3-6個月地稅(Real Estate Tax)

   富人稅/豪宅稅(Mansion Tax)：100萬以上的住宅房，房屋價格X 1%

5. 合同磋商階段

   買方律師向買方說明合同内容後，向賣方律師發出合同修改意見(Proposed Changes)，同時向Coop和Condo的管理公司發出有關房産情況的問卷(Questionnaire)。賣方律師收到修改意見同時會向賣方說明合同内容，并對買方的修改意見做出回應。雙方律師再次就修改方案進行磋商、談判。

6. 正式簽訂房屋買賣合同

   買賣雙方在合同條款達成共識後，買方律師會将簽署好的四份合同并與合同訂金(Contract Deposit or Down Payment)支票一起郵寄/派送至賣方律師事務所。

   賣方律師收到後，合同訂金會存入律師代管賬戶，合同會由賣方簽字，并回寄兩份給買方律師。當買方律師收到買賣雙方均簽字的合同，此合同正式生效。

   買方律師會通知客戶及經紀人，并提供的合同正本或複本，以用于貸款申請及Coop 和Condo面試(Interview)使用。

7. 産權調查

   買方貸款得到銀行準許并收到承諾函(Loan Commitment Letter)後(Coop形式還需要确定通過管理委員會面試後)，買方律師會經由客戶同意後，向産權公司訂購産權調查。買賣雙方以及貸款銀行律師将于一至兩周後收到産權報告正本(Hard Copy) 。

8. 清理産權

   在買方律師審閱産權報告後，會依照慣例向買主詢問報告内顯示内容（如：法院判決及違規是否針對本人），同時會向賣方律師發出産權警報，請賣方律師注意并協助清理産權問題。

9. 預約過戶

   産權清理完畢後，買方律師向産權公司及銀行核實材料是否齊全以及是否可以辦理過戶手續。condo中，向賣方律師發出索要大樓檔案請求(Condo Documents Request)。産權公司和銀行确認材料齊全并可以進行過戶登記後，由各方律師預約過戶時間。确認過戶時間後，買方律師向各方發出過戶确認函(Closing Confirmation)，告知買方及經紀人進行過戶确認，請買方聯系貸款人員(Loan Officer)鎖定利率(lock the rate)，并聯系經紀人在過戶日期前48小時最後驗屋(Final Walk Through)。

10. 制定付款清單

    賣方律師、大樓律師向買方律師發出付款清單(Checklist),銀行向賣方律師提供Net Proceeds, 由買方律師計算總賬，向買方提供過戶付款清單，同時請買方提前購買銀行本票。

11. 正式辦理過戶登記手續

    買方攜帶銀行本票、個人支票或現金及個人證件辦理過戶登記手續。由産權員主持依次完成各項程式，付清各項費用，簽署必要檔案，過戶登記完成。

12. 交易完成

    辦理過戶登記後，買方律師樓收到政府登記地契(Deed)，通知買方取回地契，此宗交易完成。

    在紐約買房，外國人需要繳納何種稅費？

    除了了解一般在美買房步驟外，經常有紐粉詢問：外國人在紐約買房是否需要單獨繳納特殊稅費？答案是：不需要。

    在紐約市購買房産時，所有買家都必須繳納以下稅費：

    如果房産的購買價超過100萬美元，需繳納購買價的1%作為豪宅稅。也就是說，隻有購買價超過100萬美元的房産時，才需要繳納豪宅稅。

    購買新開發的房産時，某些開發商會特别要求買家繳納交易轉讓稅，并承擔所有開發商過戶費用（約三千至五千美元）。對于低于50萬美元的房産，買家須繳納購買價的1%作為紐約市轉讓稅；對于大于或等于50萬美元的房産，轉讓稅為購買價的1.425%。無論房産價值多少，紐約州轉讓稅均為購買價的0.4%。如果所購房産不是新開發的，則買家無需負責繳納轉讓稅。

    融資購房的買家必須繳納按揭登記稅。50萬美元以下的房産，需繳納的按揭登記稅為：2.05%，其中0.25%由銀行繳納。等于或超過50萬美元的房産，按揭登記稅為：2.175%，其中0.25%由銀行繳納。

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