引言：因土地基礎權屬性質系一二三級土地開發流程的法律邏輯起點，故，本文将分列兩部分予以闡述。
篇一、土地基礎權屬性質概念及分類
土地分多少種類型
（一）根據土地權屬性質分類
1.土地根據所有權分為國有土地和集體土地。
城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
土地所有權是土地所有者在法律規定的範圍内，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形态下土地所有制的法律表現。新中國成立後，廢除了土地私有制，經過社會主義改造和農業合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并在法律上确認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。
2.土地使用權是指具備法定條件者，依照法定程式或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。
土地使用權是中國土地使用制度在法律上的展現。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。
（二）根據土地用途分類
根據土地用途分為：農用地、建設用地和未利用地。
農用地是指直接用于農業生産的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；
建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；
未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
（三）根據土地利用現狀分類
《土地利用現狀分類》國家标準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。《中華人民共和國土地管理法》與《土地利用現狀分類》中類别的對照關系：
建設用地分幾類，各是什麼含義
讨論建設用地分類的意義：
一般來說，房屋産權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權屬于個人産權，是私有财産權的一種，受到大陸《民法典》物權篇之保護，其年限是永久的。而，根據大陸《憲法》，土地的所有權屬于國家和集體所有，是以土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的一項使用權，根據土地規劃用途的不同，其權利屬性、權利憑證、法律監管、使用年限、使用成本，是否可獲得拆遷補償費用，是否可進行司法保全、司法執行等均不同。此内容，筆者将在本公衆号中，通過“‘小産權房與40年、50年、70年房屋産權有何差別？’、‘商品房、經濟适用房、共有産權房、廉租房、公租房、保租房、與集資房、小産權房、公産房等的差別及聯系’”中嘗試通過不同的角度予以闡述。具體以後文為準。
建設用地按用地性質一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。
（一）商服用地
商服用地是指該宗地塊規劃的用地性質是用于建設商業服務業用房，出讓後用地的使用年限為40年。可細分為批發零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。
（二）綜合用地
綜合用地是指不同用途的土地所構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。
（三）住宅用地
傳統意義上的住宅用地，有兩層意義：
一是住宅建築基底占地及其四周合理間距内的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。
二是供人們日常生活居住的房基地（有獨立院落的包括院落）。包括：城鎮單一住宅用地，即城鎮居民的普通住宅、較高價的電梯大廈、别墅用地；城鎮混合住宅用地，即城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地；農村宅基地，即農村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊内部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。
（四）工業用地
工業用地就是指獨立設定的工廠、工廠中的房間、手工業作坊、建築安裝的生産場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地進一步細分為一類、二類、三類工業用地。
一類工業用地：對居住和公共設施等環境基本無幹擾和污染的工業用地如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。
二類工業用地：對居住和公共設施等環境有一定幹擾和污染的工業用地如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地。
三類工業用地：對居住和公共設施等環境有嚴重幹擾和污染的工業用地如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業、制革工業、建材工業等用地。
（五）其他用地
其他用地是指規劃範圍内除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他機關用地、保留的自然村或不可建設用地等。
各類建設用地使用權有多少年
（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。
建設用地使用權取得方式
土地使用權取得有劃撥與出讓兩種方式。
（一）劃撥
根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。
《中華人民共和國城市房地産管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法準許，在土地使用者繳納補償、安置等費用後将該土地傳遞其使用，或者将土地使用權無償傳遞給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
劃撥的土地不得進行轉讓、出租和抵押。法律依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日中華人民共和國國務院令第55号釋出 根據2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》修訂)第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房産管理部門準許，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權可以轉讓、出租、抵押：
(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
(二)領有國有土地使用證；
(三)具有地上建築物、其他附着物合法的産權證明；
(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分别依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦。
由于承擔公共項目的職責，國有企業與政府平台公司的無形資産科目經常出現劃撥土地。
（二）出讓
出讓方式有四種：招标、拍賣、挂牌和協定方式。出讓的土地使用權人具有法定規範内的處置權，可進行轉讓、出租和抵押。
1.招标
招标出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門釋出招标公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投标，根據投标結果确定土地使用者的行為。
2.拍賣
拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門釋出拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果确定土地使用者的行為。
3.挂牌
挂牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門釋出挂牌公告，按公告規定的期限将拟出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所挂牌公布，接受競買人的報價申請并更新挂牌價格，根據挂牌期限截止時的出價結果确定土地使用者的行為。
4.協定出讓
協定出讓國有土地使用權，是指國家以協定方式将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招标、拍賣或者挂牌方式外，方可采取協定方式。
哪些土地使用權可以通過劃撥獲得
對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。
根據中華人民共和國國土資源部令第9号《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得:
（一）黨政機關和人民團體用地
1.辦公用地。
2.安全、保密、通訊等特殊專用設施。
（二）軍事用地
（三）城市基礎設施用地
1．供水設施
2．瓦斯供應設施
3．供熱設施
4．公共交通設施
5．環境衛生設施
6．道路廣場
7．綠地
（四）非營利性郵政設施用地
（五）非營利性教育設施用地
（六）公益性科研機構用地
（七）非營利性體育設施用地
（八）非營利性公共文化設施用地
1.圖書館
2.博物館
3.文化館
4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心
（九）非營利性醫療衛生設施用地
1．醫院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉衛生院。
2.各級政府所屬的衛生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、專科疾病防治所(站)。
3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機構、兒童保健機構、血站（血液中心、中心血站）。
（十）非營利性社會福利設施用地
1.福利性住宅
2.綜合性社會福利設施。
3.老年人社會福利設施。
4.兒童社會福利設施。
5.殘障人士社會福利設施。
6.收容遣送設施。
7.殡葬設施。
（十一）石油天然氣設施用地
（十二）煤炭設施用地
（十三）電力設施用地
（十四）水利設施用地
（十五）鐵路交通設施用地
（十六）公路交通設施用地
（十七）水路交通設施用地
（十八）民用機場設施用地
（十九）特殊用地
1.監獄。
2.勞教所。
3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
哪些土地使用權可以通過協定出讓獲得
根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、2003年國土資源部令第21号《協定出讓國有土地使用權規定》等規定，以下土地使用權可通過協定出讓方式獲得：
（一）商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地和工業用地以外用途的土地，其供地公告公布後同一宗地隻有一個意向用地者的；
（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協定出讓，經依法準許，可以采取協定方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
（三）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協定出讓，經依法準許，可以采取協定方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規劃條件的，經規劃行政主管部門準許，可以采用協定方式，但《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；
（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續期，可以采用協定方式；
（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以采用協定方式供應；
（七）對無法單獨确定規劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規劃部門準許的相鄰建設用地規劃條件，協定出讓給該建設項目主體；
（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業或多功能立體開發利用的，其建設用地使用權以協定方式出讓給已經取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協定方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發建設用地使用權，以自主開發為主，物業自持；
（九）對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協定出讓或租賃手續；
（十）經營性文化事業機關轉制為一般競争性企業的，原生産經營性劃撥用地可采用協定出讓或租賃方式進行土地資産處置；
（十一）由于城市規劃調整、經濟形勢發生變化、企業轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業用地補辦出讓、國有承租工業用地補辦出讓，符合規劃并經依法準許，可以采取協定方式；
（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業，經準許可采取協定出讓方式，按土地使用标準為其安排同類用途用地；
（十三）企業改制（破産、兼并、合并等）時，未納入企業改制資産的生産經營性建設用地使用權可以協定方式出讓給改制檔案确定的承接主體；
（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生産和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協定方式出讓；
（十五）本實施意見釋出前已形成的曆史違法用地，包括集體建設用地上已建成項目的，經行政部門處罰後，需完善國有建設用地供應手續的，可以采取協定方式出讓；
（十六）人民法院生效法律文書和協助執行通知書要求辦理國有建設用地手續，涉及出讓的，可以采取協定方式出讓給協助執行通知書明确的土地使用者；
（十七）法律、法規、行政規定明确可以協定出讓的其他情形
一共分為17類土地，土地使用權轉讓申請辦理協定出讓，必須要經過相關部門的審批或者人民法院的執行通知書才可以進行，必須要符合相關的法律法規的規定。
哪些土地使用權必須通過招拍挂獲得？
（一）供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競争要求的工業用地；
（二）其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權，實行招标拍賣挂牌出讓的；
（四）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權，實行招标拍賣挂牌出讓的；
（五）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權，實行招标拍賣挂牌出讓的；
（六）法律、法規、行政規定明确應當招标拍賣挂牌出讓的其他情形。
建設用地使用權轉讓有何要求
《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》國辦發〔2019〕34号：
以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法準許，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。
以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原準許建設用地使用權作價出資或入股的機關準許；轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。
根據《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
農用地轉成建設用地要經過哪些程式
（一）預選符合規劃的農用地
農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃中确定的農用地轉用名額。城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得準許農用地轉為建設用地。
（二）編制建設項目可行性論證
确認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門送出用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地機關應按規定繳納選址規費。
（三）提出用地預審申請
（四）辦理手續、繳納審批費用
（五）提出項目用地的正式申請
（六）各級政府審批
按照《土地管理法》有關規定，建設占用土地，農用地轉為建設用地的審批權限：省、自治區、直轄市人民政府準許的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院準許的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地，由國務院準許。
在土地利用總體規劃确定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍内，為實施該規劃而将農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原準許土地利用總體規劃的機關準許。
上述以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府準許。
▲征收土地的審批權限：征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃（1050畝）由國務院準許，其餘由省、自治區、直轄市人民政府準許。
除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府準許，其中征收土地面積超過省級準許權限的，土地征收必須報國務院準許；建設項目确需占用基本農田的，必須報國務院準許。
▲其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需拟定補充耕地方案；農村集體經濟組織占用本集體農用地和機關占用國有農用地的，不需拟定征地方案。
（七）辦理征地手續
由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協定，按征地程式辦理征地手續。
（八）領取用地準許檔案
國土資源局根據準許的供地方案，在征地的補償、安置補助完成後，向用地機關發出準許用地檔案和《建設用地準許書》，被征地機關應在規定的期限内交出土地。
（九）繳納出讓費，獲得土地使用權
土地征用後，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地機關按約定繳納出讓費用。
什麼是宗地
土地使用權人的權屬界址範圍内的地塊，權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬機關；同一個土地使用者使用不相連接配接的若幹地塊時，則每一地塊分别為一宗。
以宗地為基本機關統一編号，叫宗地号，又稱地号，其有四層含義，稱為:區、帶、片、宗，從大範圍逐級展現其所在的地理位置。如:B107-24這個地号表示福田區第1帶07片第24宗地。
什麼是紅線圖
紅線圖是規劃局确定的項目建築總平面圖，或城市規範管理部門正式确定的項目建築的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建築物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。
建築紅線一般為建築物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽台用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建築控制線”，指城市規劃管理中，控制城市道路兩側沿街建築物或構築物(如外牆、台階等)靠臨街面的界線。任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。
什麼是邊角地、夾心地、插花地
（一）邊角地
邊角地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區内難以單獨出具規劃條件、被"三舊"改造範圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地範圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。
（二）夾心地
夾心地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區内難以單獨出具規劃條件、被"三舊"改造範圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。
（三）插花地
插花地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區内難以單獨出具規劃條件、與"三舊"改造範圍地塊形成互動楔入狀态、面積小于3畝的地塊。
什麼是生地、毛地、淨地、熟地
一般而言，生地、熟地重點着眼于建設；而毛地、淨地更多着眼于出讓。
（一）生地
生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。
（二）毛地
毛地是指在城市舊區範圍内，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。
（三）淨地
淨地是指已經完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建築物、構築物等其他設施的土地。
與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建築物、構築物等其他設施的土地。從物質的角度來講，淨地是指完成基礎設施配套，場地内達到開工條件的土地；從權屬的角度看，淨地是指沒有設定他項權利，土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。
（四）熟地
熟地主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用于建設的土地。
什麼是容積率、建築密度、樓面地價
容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度。
建築密度是指在一定範圍内，建築物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建築物的覆寫率，具體指項目用地範圍内所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地範圍内的空地率和建築密集程度 。
樓面地價：是指機關建築面積平均分攤的土地價格。
一般來說，出讓土地都是帶容積率、建築密度等規劃要求的，規劃也決定了土地的價值。容積率和建築密度越高，開發商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價就越低，理論上，開發商在地塊上開發的利潤就高。但也不一定，因為容積率和建築密度太高，住戶的舒适度降低，将影響房屋的租售價格。
什麼是儲備土地
（一）土地儲備
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程式在準許權限範圍内，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為。
（二）土地儲備機構
《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規定：土地儲備機構應為縣（含）以上人民政府準許成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區内土地儲備工作的事業機關。國土資源主管部門對土地儲備機構實施名錄制管理。
十六、什麼是土地增減挂鈎
《城鄉建設用地增減挂鈎節餘名額跨省域調劑管理辦法》：
城鄉建設用地增減挂鈎節餘名額跨省域調劑，是指“三區三州”及其他深度貧困縣城鄉建設用地增減挂鈎節餘名額（以下簡稱節餘名額）由國家統籌跨省域調劑使用。其中“三區三州”（即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川涼山州、雲南怒江州、甘肅臨夏州）。
“土地增減挂鈎”，增是指城鎮建設用地名額的增加，減是指農村建設用地名額的減少（主要是深度貧困地區），增減要挂鈎，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地複墾，将這種“耕地的增加”作為名額賣給建設用地緊缺的城裡，城裡購買了多少名額，就可以增加利用多少耕地，将這名額一增一減進行跨區域挂鈎。
什麼是耕地占補平衡
耕地占補平衡政策是指建設占用多少耕地，各地人民政府就應補充劃入多少數量和品質相當的耕地。占用耕地的機關要負責開墾與所占用耕地的數量和品質相當的耕地；沒有條件開墾的，應依法繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。
什麼是全域土地綜合整治
《自然資源部關于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》“全域土地綜合整治是以科學規劃為前提，以鄉鎮為基本實施單元，整體開展農用地、建設用地整理和鄉村生态保護修複等，對閑置、利用低效、生态退化及環境破壞的區域實施國土空間綜合治理的活動。”
篇二、一二三級土地開發全流程
土地一級開發
土地一級開發概念
土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域範圍内的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行适當的市政配套設施建設，使該區域範圍内的土地達到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。 土地一級開發工作流程三階段 土地一級階段包括“前期手續階段”“組織實施階段”和“土地入市階段”。
一般而言，規範的土地一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協定、取得征地批複、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證擷取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價稽核、土地入市交易和一級市場投入回收。實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。
（一）前期手續階段關鍵事項
1. 授權批複
2. 規劃條件
3. 用地預審
4. 立項核準
需關注事項：
a. 前期主要涉及三大委辦機關：發改委——立項稽核；規劃局——規劃條件的稽核确定；自然資源主管部門——土地規劃的核驗。
b.一般拿到國土授權是在早期，此時土地核驗、規劃等條件還未确定，很多項目都卡在規劃條件的确定上。一般而言，立項核準後規劃條件才能基本确定。
（二）組織實施階段關鍵事項
1. 征地
征地工作的報批與審批流程可以簡單概括為：區縣自然資源主管部門—報區縣政府出具征地請示或函—報市自然資源主管部門稽核—市建設用地審查小組會審議—報市政府審批
理論上來說，征地早于拆遷，但從實際操作層面上來看，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權就拆遷了。嚴格來說，拆遷行為要等到立項核準之後。
征地需要經過一系列審批流程，要上報到省自然資源主管部門，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動到征地結案辦理至少需要半年時間，有些情況下還要解決農轉用土地名額的問題。征地需要市自然資源主管部門上報市長簽字，同意後才有可能下發征地批複。
2. 拆遷
從經驗來看，很多一級開發項目很難推動下去的原因是前期手續沒辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導緻項目難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。
3. 土地收儲
4. 市政建設工作
市政建設工作值得關注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時很難達到七通一平，導緻很多項目房子賣完了市政工作尚未結束，以緻影響後期市政配套驗收等事項。
（三）土地入市土地入市階段需要經過現場驗收、地價稽核、其他入市手續辦理、土地市場與入市交易。1. 現場驗收
2. 地價稽核
3. 其他入市手續辦理與土地入市
土地一級開發項目模式
一級開發項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發項目、中心城區棚改項目、一次性招标棚改項目、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式隻是由于曆史原因導緻項目模式發生變化，項目性質并未改變。
土地二級開發
土地二級開發概念
土地二級開發即土地使用者将達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、出租、抵押等。以房地産為例，房地産二級市場，是土地使用者經過開發建設，将建立成的房地産進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。
以房地産開發為例，從開發、建設、經營、管理的程式上講，房地産開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和傳遞使用階段。
項目決策階段
房地産項目可行性研究階段。房地産開發項目經董事會準許初步立項後，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。（一）可行性研究的内容可行性研究的根本目的是實作項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究的主要内容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的确定；(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。（二）可行性研究小組成員知識組成：可行性研究小組成員由經濟師、市場分析專家、房地産專家、建築工程專家、财會師及律師組成。（三）可行性研究的工作階段1. 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門内，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2. 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。3. 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、财務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。4. 項目的評估和決策。（四）可行性研究步驟可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)财務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。（五）集團公司董事會通過，準許正式立項，項目進入前期開發階段。 前期準備階段
（一）擷取土地使用權
開發商擷取土地使用權的主要方式：
1. 通過行政劃撥方式取得； 2. 舊城改造取得中标地塊國有土地使用權；3. 轉讓取得；4. 出讓方式取得（招标、拍賣、協定出讓三種方式）；5. 聯合開發并報有關主管部門立項、審批後取得；6. 通過司法裁決取得；7. 通過兼并、收購等股權重組方式取得。
（二）征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
拆遷的主要内容包括：
1. 房屋拆建，如危舊房改造；2. 城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建築的建設和改造；3. 環境治理，如擴充綠地、治理污染工程等。是以，城市房屋拆遷是伴随着城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。（三）申辦拆遷許可證應送出以下申報資料：
1. 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；2. 建設項目準許檔案；3. 建設用地規劃許可證；4. 國有土地使用權準許檔案（建設用地準許書或劃撥決定書）5. 拆遷代辦機關和評估機構資料。6. 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線範圍内房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；産權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
規劃設計階段
（一）申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》，取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件。（1）建設項目選址申請（2）委托設計機關設計，送審設計方案。（二）持規劃方案和建築方案圖紙到建管處申請建築方案報建，取得建築核位紅線圖和施工圖。建築方案報建分兩階段。（1）規劃方案審批階段，取得《規劃建築方案準許意見書》。（2）施工圖核準階段，取得建築核位紅線圖5份和施工圖3份。（三）申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建築核位紅線圖。（四）申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢後憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建築紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。（五）建設項目報建登記，申請招标，辦理招标投标手續，确定勘察、設計、監理、施工隊伍。（六）申辦《施工許可證》
項目銷售階段
（一）申辦《銷售許可證》商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地産管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。（二）商品房銷售及按揭辦理
（1）銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）（2）銷售合同的簽訂。（3）按揭辦理。
傳遞使用階段
（一）申請竣工驗收，取得《建築工程竣工驗收備案證》。屬成片開發小區的，還應申請綜合驗收。（二）申辦建設工程規劃驗收建設工程竣工驗收後3個月内，建設機關應向原準許的城市規劃行政主管部門申報建設工程規劃驗收。（三）進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》。（四）物業移交開發建設機關應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同,該合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。
土地三級開發
三級開發一般是指營運，比如産業營運、商業營運等。圖1：國内産業地産營運的五大特色模式
一、以純地産開發為主的模式：聯東U谷
聯東集團創立于1991年，以“聯東U谷”為核心品牌，專注園區産業營運、服務中小制造企業，已在全國 40 多個城市投資營運産業園區超過210個，引進制造業企業和科技型企業超過11000家。
圖2：截止2019年底關聯U谷在全國的布局
資料來源：聯東集團官網
聯東U谷以産業綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發中試、标準廠房等産品形态。這些物業産品小而精，更多為中小企業量身定制，具有較高的實用性。主要盈利模式：物業租售(物業以獨棟辦公為主)+增值服務(設有專業化的服務平台以提供增值服務和配套服務)，其中以物業租售收益為主，如圖3所示，物業租售收益可達65%。此外，物業租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作經營)标準或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作經營)标準。
圖3：關聯U谷産業地産項目的收益分布
資料來源：聯東集團官網
二、以産業平台為特色的模式：華夏幸福華夏幸福，中國領先的産業新城營運商，成立于 1998 年，早期緻力于河北省内的城市住宅開發，自2002 年開始營運固安産業園區，随後逐漸向産業地産開發商轉型。目前該公司營運産業新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中遊城市群等區域。2018年，華夏幸福銷售收入1627.6億元。資産規模已達4097億元。在産業新城開發與營運中，華夏幸福充分發揮産業平台的優勢，整合各方産業資源，對接地方政府，除了一二級開發外，更為政府提供以産業規劃、服務與導入方面的服務。通過一系列的操作，從前期開發及後續營運的方面收益均等獲得，成功把短期的一次性房地産開發轉變成長期且可持續的園區營運。
圖4：華夏幸福作為平台的營運模式
主要盈利模式：一是通過墊付園區前期開發、基礎設施建設費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區招商引資返還收入，即園區新增固定資産投資額或新增财政收入的45%;三是園區配套地産開發收入;四是園區土地升值收益。
目前，華夏幸福因擴張太快等原因已陷入債務危機，但其在園區招商營運上的對行業的貢獻不能忽視。
三、以産業投資為特色的模式：張江高科
張江高科技園區，被譽為中國矽谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區中南部，是國家級高新技術園區，與陸家嘴、金橋和外高橋開發區同為上海浦東新區四個重點開發區域。受限于土地情況，2014年張江高科實行對外輕資産輸出，提出以“科技投行”作為戰略發展方向，着力打造新型産業地産營運商、面向未來高科技産業整合商和科技金融內建服務商的“新三商”戰略。2018年張江高科營業收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。張江高科大力推動産業投資，重點實作天使、VC、PE到産業并購的全投資鍊布局：針對不同企業在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過與武嶽峰基金、金浦基金、經緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到産業并購的全投資鍊布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了産業投資的良性滾動循環。
圖5：張江高科産業投資的全投資鍊布局示意圖
四、以專業服務為特色的模式：億達中國
億達中國自1998年開始，深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區、中西部及其他經濟活躍區，先後開發和營運了大連軟體園、大連生态科技創新城、武漢軟體新城、北京中關村壹号等40餘個商務園項目;2014年6月27日在香港聯交所主機闆上市。億達中國已從初級階段租售服務到行政服務的階段，再從BOT模式的定制階段到全産業鍊的整合服務，直至今天的"保姆模式"服務，其成功将園區開發和營運職能剝離，進而更專注以招商營運、物業管理、增值服務等輕資産營運的專業服務模式。如：億達中國在大連軟體園打造時更重點打造技術服務方面的功能。
圖6：億達中國在園區營運上提供專業服務(以大連軟體園為例)
五、以金融退出機制為特色的模式：金地商置
金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業，是一家集地産綜合開發和資産管理平台為一體，專業從事商業中心綜合體、産業園鎮、精品住宅、長租較高價的電梯大廈、星級酒店等多元物業的開發銷售、投資管理和服務營運的開發商。值得一提的是，在産業地産領域，金地商置完成了大陸第一單文創園區ABS——上海8号橋項目ABS，實作産業地産證券化，這也為國内其他産業地産營運商在盈利模式上提供另一條成功的道路。上海8号橋項目由啟客營運十餘年，商區成熟且租金來源穩定，租金年均增長超過7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置營運一年多的時間後，聯合嘉實資本和穩盛投資，以8号橋項目未來租金收入作為支援，于2017年11月在金融市場發行了ABS産品，發行量為4.2億元，提前變現了未來3.5年的租金收入，成功通過金融手段等一系列操作實作資金的快速回籠。
圖7 上海8号橋項目資産證券化過程示意圖
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