新浪音樂新聞 金鐘剛剛結束黃金周，北京售出33處房産1428套新房，總成交額達105.93億套。如果這個結果不盡如人意，那麼北京的二手房市場才真正開始進入寒冬。
據天貓好房監測資料顯示，國慶期間，北京二手房代理商與198001組相比，節前217399組環比下降8.9%，黃金周人均同比下降11.6組，節前13.2組環比下降12.2%。
如果大資料統計資料不夠直覺，那麼來自行業的消息會讓你感覺更個人化：
按理說，國慶期間是經紀人帶客戶最忙的時期，除了少數人休假外，大部分人員總是值班。
但今年的情況完全不同了：北京東部的一家連鎖店宣布，所有經紀人将在長假期間集體放假三天。這背後展現的意義，讓人們對目前北京小瑟爾的二手房市場現狀有了更深的了解。
2021年，北京房地産市場二手房市場可謂起起伏伏，上半年多頭，下半年形勢急劇下行，猶如坐過山車。
據統計，與去年同期相比，上半年北京二手房市場交易活躍，累計成交量創下近五年新高，突破10萬套大關，擺脫了2018-2019年"小洋春"快速降溫後的短周期規律，月均成交量超過1.6萬套， 3月份超過22，172套，創下曆史新高，是繼2017年"317調"之後的紀錄高點。
但7月份，二手房市場出現降溫勢頭，成交量迅速下行，這一趨勢一直持續到9月，資料顯示，8月份北京二手房網簽約數量為15942套，環比下降10.7%，9月二手房成交量為12575套，直接環比下降21%。
下半年北京二手房市場迅速下行，甚至國慶黃金周黃金市場已不複存在，主要受以下因素影響：
1、住房不炒房政策持續，為樓市預期定下基調
7月30日，Politbura會議為提高住房無投機定位，堅持房屋是用來居住，不習慣投機定位，穩定的地價，穩定的房價，穩定的預期，促進房地産市場的穩定健康發展。加快發展租賃住房，落實土地使用、稅收等扶持政策。
2、購房監管政策更新檔出台，從需求端堵住漏洞
8月初，北京市住房建設委員會釋出《關于進一步完善限制購置商品房政策的公告》，徹底封堵"假離婚"購房。夫妻離婚的，離婚前原家庭擁有的住房機關數量不符合《北京市商品房購置政策》的規定，任何一方不得自離婚之日起三年内在市内購買商品房。政策監管"修補"，澆水北京剛剛回暖的二手房市場。
3、二手房導價落地，讓市場進入觀望狀态
上海、深圳、廣州等一線城市紛紛實施"二手房指導價"，北京跟進勢在必行。
網訊資訊顯示，海澱市住房協會對海澱區29個60平方米以下小戶型、60-90平米中型戶型和90平米以上大戶型熱點給予指導價，國慶後将實施。
目前，北京隻是海澱試點，但未來城市的推廣機率非常大，對整體市場心理有直接影響，特别是後續出台相關配套政策，如抵押貸款政策同步參考價格審批，将直接影響買方的購買力，讓市場觀望情緒更加濃重。
4、多校切片政策出台，淡化學區住房稀缺屬性
北京去年年底到今年上半年的二手房成交量，與學區房源因素有直接關系，但今年政府嚴格控制學區房投機、西城等多校切片政策落地，導緻交易熱度大幅下降，德勝、月廟等熱門學區購房者需求開始發生變化， 無論是需要還是改善，他們中的大多數都停止了非理性錄取的步伐，暫停在熱學區的住宅區。
5、5月為新地批量入市，分流二手房購客戶
五月的第一批地塊到下半年集中上市，而大部分産品都用于改善項目，從産品設計到物業服務比舊的二手房有了更大的改善，這已經被壓制了很長一段時間，對提高客戶需求的吸引力，進而購買新闆。
此外，海澱、朝陽等熱闆，一些新闆由于政府銷售指導價，與周邊二手房形成價格倒置，溢價收入也促使不少客戶參與"玩新闆"活動，對二手房交易造成了明顯的擠壓效應。
6、加強金融監管 收緊購信，起到底鍋抽獎的作用
在"住房不投機"政策的要求下，房地産金融監管政策的收緊是銀行收緊二手房貸款金額的重要原因。銀行業繼續按照要求嚴格執行差别化住房信貸政策，降低按揭貸款比例。
據了解，北京信貸相比南方城市信貸相對寬松，但很多銀行開始收緊抵押貸款額度，處理周期大大延長，對于二手房交易起到了底鍋抽獎的作用。
中國房地産行業經過二十年的發展，以北京為代表的一線城市，二手房成交已成為市場的主流，占總成交量的80%，為了有效調節房價，過去僅對新市場價格限制等政策影響有限， 二手房調改更新是必然趨勢。
在政策和市場的雙重影響下，北京已經看到二手房價格見頂并逐漸進入下行區間的趨勢，短期内預計不會出現重大逆轉。
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文章來源：樂居買房
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