日前，位于寶山高新技術産業園區的金地威新·寶山科創園項目正式啟動，标志着曾經的汽車線束廠地塊将徹底改頭換面，成為區域“新門面”。
結合寶山實際情況，項目積極探索“工業上樓”發展新模式，力争為科技創新型企業提供集實驗空間、創造平台、研發生産、産業配套、生活配套于一體的産業綜合載體，利用存量工業用地轉型更新的契機切實提升土地利用效率。
提升容積率，進而提高畝産稅收
1999年，金亭線束來到寶山城市工業園區，也就是現在的寶山高新技術産業園南區，拿下了近50畝土地建廠，用于生産制造。線束應用廣泛，汽車、家用電器、計算機和通信裝置、電子儀器儀表等都要用到，而這又是個需要大量用工的行業，企業幾乎常年在招聘。那時園區被大量類似的企業占據，盡管熱鬧，但低矮、分散的廠房，以及路上往來的貨車、集卡，都讓區域呈現出一種“灰撲撲”的工業氣息。
随着城市發展程序加快，上海一些區域面臨着重點産業發展空間緊缺、 産業區塊品質不高、 用地成本不斷攀升等問題。作為緊鄰外環、距離市中心最近的市級工業園區之一，寶山高新技術産業園區将提質增效、盤活利用低效産業用地、為新興産業導入提供高品質空間作為重要課題。恰逢金亭線束因業務調整整體搬遷，如何用好這50畝地、為“北轉型”注入新發展動能也顯得尤為關鍵。
“工業上樓”近年來被視為推動産業園區城市更新的一種新模式，德國、新加坡等國已積累了一定經驗，大陸深圳、東莞等地也率先展開了探索。與傳統工業園區相比，“工業上樓”模式下的載體樓層更高、形态更豐富，形象也更現代。容積率的提升節約了土地資源，提升了機關用地的産業承載力，也讓載體功能适度多元化，進而有效提高畝産稅收。
經過綜合評估，寶山高新技術産業園引進了長期緻力于“工業上樓”研究與實踐的金地威新，共同啟動了金地威新·寶山科創園建設營運項目。項目總投資6.8億元，對地塊實施“零增地”技術改造，運用“工業上樓”路徑将容積率提升至2.5，目前已完成産業準入和優質項目認定工作，預期開工建設後18個月完工。寶山高新技術産業園區建設管理事務中心副主任王朝陽介紹，項目地塊周邊目前以低矮廠房為主，東側為豐翔智秀公園，西側為可連接配接滬嘉高速的業績路，地理位置優越但風貌層次欠佳，“未來通過山連路沿街50米的高層産業空間建設，園區天際線和沿街界面形象也将進一步提升。”
按需造樓，建築工藝和标準更新
“工業上樓”熱度不低，但實行起來頗有難度。房地産資訊綜合服務商克而瑞執行總裁劉文超解釋，“工業上樓”項目普遍成本更高，建築單方造價較标準廠房平均增加20%左右，後期營運維護成本也更高，對建設營運方來說意味着更高的投入，而相應拉高的租金也會讓一些企業産生顧慮。
為何還要探索推進？劉文超說，“工業上樓”适合特定産業，有利于形成産業集聚，建構産業生态。
據金地威新産業研究院統計，大陸現階段“工業上樓”園區以電子資訊、智能裝備、醫療器械、新材料等産業為主，入駐企業要具備生産工藝不斷提升、生産線智能化及部分裝置輕量化等條件。同時，要達成“工業上樓”還需要從建設初期就做好規劃，提升載體産業适配度。舉例來說，新材料和精密儀器裝置兩個産業所關注的建築名額不盡相同。層數、平面設計、減震隔振、廢氣處理屬于共同項，而新材料對倉儲、消防和廢液處理還有特别關注，精密儀器裝置則必須考慮柱距和噪聲處理。
結合寶山高新技術産業園區“南總部、北制造”發展戰略，金地威新·寶山科創園将以人工智能、智能制造相關産業為引領，聚焦核心領域的研發、中試、制造等環節，打造産學研一體産業引擎。為了讓企業“上樓”後“住”得舒心，建築進行了垂直設計，立足立體化空間優勢，在確定安全的基礎上對樓層承重、層高、柱網間距、生産輔助設施等建築工藝上提升标準。
例如北側8-9層高層研發廠房，首層層高6米、荷載1噸，2樓以上的層高荷載和5層高的研發廠房擁有相同标準。相關負責人表示，這些建築參數能适應人工智能及智能制造産業各個研發、生産環節，考慮到垂直運輸效率，設計時還做了貨梯載重和擡升速度的提升，友善叉車進入。此外，每個生産單元配置了不小于7平方米的裝置平台，友善空調室外機或生産裝置擺放，對于面積較大的生産單元，還預留了第二個裝置平台空間。
在業内人士看來，隻有根據産業發展實際需求來打磨産業載體，打造研發、中試及生産的全鍊條生态體系産品，才能真正形成“上下樓就是上下遊”的産業鍊格局。
讓更多沉睡資源“重獲新生”
目前，寶山高新技術産業園區正按照《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》要求，全力推進産業園區提質增效、服務産業更新，推動存量工業用地轉型更新、創新發展，促進空間利用向集約緊湊、功能複合、低碳高效轉變。這也反映了寶山區的“土地觀”。
寶山不屬于“局促”的中心城區之列，但對空間資源的統籌設計布局格外重視。“十三五”以來，寶山積極推進存量企業轉型更新。截至目前，共完成1.2萬畝低效産業用地轉型更新，讓沉睡資源“重獲新生”。其中，在促進落後産能淘汰退出和低效企業轉型轉産方面，已完成500多家列入市産業結構調整計劃的低效企業關停。同時，推進上海機器人産業園、羅店工業園區、羅店富錦工業園等3個區域調整專項實施，加快園區低效用地盤活，園區産業能級逐漸提升。今年，寶山區計劃完成低效産業用地盤活目标任務不少于2000畝。
為更好盤活存量資源，寶山區鼓勵園區圍繞“一塊地”探索創新。譬如，探索存量用地“二轉二”轉型開發、混合功能用地、創新型産業用地等新舉措。其中，在混合功能用地方面，明确推進工業、研發辦公、中試生産等功能混合，支援園區探索和推進“工業上樓”。
寶山區經委相關負責人表示，接下來将繼續引導和鼓勵存量轉型項目工業“上樓”和更高密度開發，引導産業用地節約集約利用，推動新産業、新項目、新平台、新生态加速集聚和建構。同時，簡化和優化規劃調整審批流程，加快“工業上樓”項目建設開發進度。
欄目主編：周楠 題圖來源：寶山區
來源：作者：吳越