今天就跟大家聊聊萬科在金山的新項目：萬科城市之光，剛開始熱身的市場還有一段時間可以看一看。
一、地球拍攝的細節
2020年4月15日，深圳市豐兆振宏實業有限公司以41.24億元的2020-21年地塊取勝，面積265.77畝，需按6490元/m2回購方式劃建3萬平方米社會租賃住房。按10500元/平回購商業建築面積8500平，商業不能低于20000平方米，交易樓價14160元/平方米。
分析：4月份福州樓市，無論是價格還是成交量都比較好，同期情況也比較激烈，當天福州共放棄了8個地塊，成交額高達128.474億元。不過，萬科這塊土地溢價率隻有10%，當時相對較低，按照目前的情況，這個價格還是比較合理的，而且旁邊鄭榮菊城18687元/m2的樓價比較還是不錯的。
二、房産細節
該項目位于倉山區金山大道與三環路交叉口東北側，是一個大型項目，規劃容量為1.79，綠化率為30%。
主要戶型為89-165m2，可以說是剛需和改進有餘地可供選擇。
三、周邊支撐
交通支援：地鐵4号線半大陸站距離項目約200米（可能會改變），表示本項目是地鐵覆寫項目不大問題，給出現更大的幫助。
商務配套：周邊創意園區多，休閑多，但大型複雜距離遠，到蒼山萬達廣場的距離要4公裡以上，是一個不小的劣勢。
教育配套：周邊如倉山第六中心國小、福州市、麥定榮新國小、邁普國小等，國中相對接近正面，但從形式上的缺點來看切片其實很長，這些僅供參考。
分析：這個闆塊的居住條件還比較成熟，而且地鐵房更具競争力，該項目至少有20000m2的商業支援，可以彌補一些大型綜合體不足的缺點。
四、價格分析
目前，周邊比較有參考價值的是正融聚城金山平房，這個項目和萬科城市之光是同期，但開通還很早。
鄭榮聚城金山平房體積小（共建成約3萬m2），目前基本售罄的情況，平均創紀錄價格在28500元/平方米，面積主要為89，115m2型相對較小。
萬科城的采光量比低于金山平房（2.2），綠化兩個項目，地鐵位置較好。唯一的缺點是需要配備3萬平方米的社會租賃住房，雖然可以集中建設，但也在一定程度上影響了小區的品質。
目前，二手房平均價格在24000元/平方米左右，新闆的平均價格2.8萬元/平方米。
鄭融菊城金山平房原石28500元/平方米，萬科城光裝飾比例超過60%，因為樓價要低很多，大家都期望萬科的精裝修房源創紀錄價格應該與正融聚成相當。毛坯的備案價格約為2.5-26，000元/平方米。
據了解，這個項目要到12月才能開通，目前周邊新市場相對稀缺，萬科是近年來相對穩定的房企，沒有瘋狂的土地擴張。
目前，促銷内容提到的20、21、22，是整個項目内部看河景的建築比較好，可能價格稍貴一些，面積也應該是較大的165m2戶型。
五、房地産評論
該項目的優勢在于地鐵房間通勤更友善，物業規模比較大萬科物業在業内也比較認可，周邊競争較少，如果房裝修價格在28000元/平方米以上有競争力。
由于沒有大型綜合體，社群的南側更靠近橙島大橋，在那裡将經曆噪音幹擾，并建造了30，000平方米的社會租賃住房。這套30000m2的出租房應該集中在南側的社群地塊上，是一種隔離的欄杆。
總體來說，這個位置不能算是金山的核心闆塊，但地理位置還不錯加上地鐵持有者對這個項目的個人還是比較樂觀的，當然隻要價格合适，以目前樓市調控力度和福州的現狀，開發商應該比我們更清楚， 要以穩定為基礎的萬科，不應該太不合時宜。