導讀
本期推薦的論文為Karl Kropf 于2018年刊發在《Urban Morphology》雜志上的《Plots, property and behaviour》。本文從學術概念“地塊”的歧義性所帶來的問題入手，基于産權的特征以及這些特征之間的關系探讨了産權這一概念的本質，并通過一系列案例分析了産權邊界與建築形态邊界之間的關系。
關鍵詞：城市形态、産權、控制、法律、慣例、行為
01 産權的基本屬性
了解建築環境複雜性的方法之一是識别其中不同的種類或方面，并闡明這些方面之間的關系。其中一個有效的方法就是依據關系來定義它們。城市形态中，存在三種關系：
- 物質形态之間的空間關系
- 人與物質形态之間的關系
- 時間關系
人和物質形态間存在着兩種關系。一種是使用或活動關系，另一種是控制關系。使用關系是指圍繞建築形式或者在建築形式中做一些相關的事情。控制關系展現為一種能力或權力，這種能力或權力決定誰可以獲得和使用某塊土地或建築形式。
産權的概念是由習俗或法律确立的一種控制形式。“産權”一詞涉及到三方面，即土地、人或群體以及它們之間的所有權關系。
02 業主和地塊作為一個物質實體
地塊的所有者、控制的代理人、業主，這些本質就是指一個人。在一個複雜的系統中，代理可以是一個人、一個家庭以及一個在一般意義上和法律意義上的公司實體。影響主體行為和城市發展過程的關鍵是個人和群體之間的差異以及群體的規模，更大、更複雜的群體往往行動得更慢。Conzen、Caniggia和Maffei等學者将地塊看作為一個物質實體，從較為廣泛的視角來說，地塊的組成部分包括地表、邊界特征和建築物。這些組成部分形成了獨特的物質形态結構模式，這些形态結構以地塊系列或街區與街道空間結合的形式單獨或聚集在一起，構成城市組織。
03 控制與産權的本質作為一種關系
嚴格地說，産權是一種關系，是以它是無形的。産權可以從一個人轉移到另一個人的事實證明了這一點。一個人可以擁有不同的産權，一個産權可以由不同的人擁有。在後文中的一些案例分析中展現了産權邊界的抽象性質，并得出産權邊界和物質邊界之間的關系是可變的這一結果。
在探讨産權邊界和物質邊界發生變化的不同方式之前，首先需要總結一下西方法律體系背景下土地所有權的一些基本知識。西方法律體系允許所有權從一個所有者轉移到另一個所有者。這種交換通常需要對轉讓的财産進行描述，以便清楚地說明到底要轉讓什麼。描述内容通常是平面圖，或者是對具體的、可識别的物質特征的口頭描述。但是，這兩種方法都不是特别精确。一方面，圖紙本身具有不準确性，是以在一些法律系統中，平面圖隻被認為是說明性質的。另一方面，口頭描述所依據的實體特征很容易消失或移動。
許多國家為處理這種不确定性和確定土地所有權的安全而采用的一種機制是建立一個土地所有權中央登記冊，其中包括一個全面的産權持有計劃表和一個與每個産權有關的文本/數字資料表格登記冊。這種制度被稱為地籍簿（圖1）。地籍系統通常有兩個主要目的，一是記錄和確定所有權的安全，另一個是關于土地稅的管理。
圖1法國奧蒙特部分地籍平面圖
04 邊界的可變性
4.1 産權的劃分未與形态的劃分相對應
圖2說明了産權的劃分沒有與物質形态邊界的劃分相一緻。在法國的制度中，一個給定的地塊被分割，其可以是為了将所有權配置設定給不同的人，也可以是為了以不同的稅率征稅。在這種情況下，産權的劃分不一定對應于特定的物質特征。有些物質邊界的劃分是随意的，産權邊界的劃分比物質邊界的劃分要更為細緻。
圖2 法國奧蒙特市部分圖示。(a)通過航空攝影技術确定的地塊邊界和建築的實體特征。(b)紅色産權邊界
4.2 形态的劃分未與産權的劃分相對應
私有财産并不是跨文化群體的普遍現象。相反，在中央國家所有權以及私人和公司所有權等一系列關系中，存在這樣一種情況，即一些物質形式如建築物和地塊，卻沒有相應的所有權邊界。這種情況常出現在共産主義國家中，土地的所有權是歸國家所有的，不能私自買賣交易。
在中國，根據現行法律，雖然土地不能買賣，但可以轉讓土地使用權和買賣建築物。是以，在原則上和法律上，存在與某些實體（如建築物或較高價的電梯大廈）相對應的控制單元，但在另一個層面上，控制單元與土地的直接所有權是分離的。在英國，租賃權和終身保有權的差別也出現了類似的情況。終身持有人擁有買賣土地的權利和從租賃中獲利的權利，而承租人僅擁有使用權。
圖3所示的不動産圖示中，物質邊界比産權邊界更為細緻。不動産邊界并沒有明顯的實體表示，可能會跨越實體邊界。
圖 3. 英格蘭巴斯部分地區的土地所有權（紅色）疊加在建築形式上。
4.3 重疊的控制區域
在羅馬，對于主要的公共道路，羅馬政府會授權該道路并宣布其具有公共通行權，俗稱地役權或通行權。該權利隻賦予個人或團體對土地的使用權，而沒有任何其他權利。這一概念明确地将所有權（有權買賣土地）與土地使用權（以使用權的形式）區分開來。
圖4以紅色顯示了土地的不動産所有權邊界，街道或“公共道路”（行車道和人行道）穿越其中，用灰線表示。公路和人行道是公共通行權（服務），由地方政府控制。
權利最早可以追溯到古巴比倫時期，主要有三項權利：
- 出售——處置、銷毀或轉讓财産的權利；
- 利潤——從财産中獲得收益的權利，但不破壞或消耗财産；
- 使用或占用——在不改變（或限制）财産的情況下占用和使用财産的權利。
某一特定财産的三項權利可以由三個不同的當事人或代理人持有。此外，這三項權利的範圍可能并不完全一緻。例如，可以在房屋或較大建築的一部分中出租或租賃一個房間。
圖 4. 英格蘭巴斯部分地區的土地所有權與建築邊界的疊加上，展現出通行權
4.4 侵占
另一個突出産權邊界的不易度量性和控制的社會性和協商性的現象是侵占——未經所有者許可占用和使用土地。如果沒有與産權邊界相對應的實體邊界，則隻能通過法律或社會制裁來制止侵占。如果有實體邊界，這個邊界可能會被移動，而這反過來隻能通過法律或社會制裁來阻止。也可能是由于蓄意行為、意外或“移動”而将物質邊界置于“錯誤的位置”，這是一種漸進式小規模的變更，在這一過程中，發生的變更沒有按照契約或地籍中記錄的特定界線進行。
通常會出現一種情況是有部分的産權邊界與物質邊界重合。在圖5中，當南部土地被開發時，實體邊界（以黑色顯示）是一個臨時安全圍欄。房屋和花園的建設延伸至實體邊界，導緻部分土地（主要是東北部）被侵占，其他土地（主要是北部）被割讓。
圖5 産權邊界（紅色）和物質邊界（黑色）不對應
05 領地和地塊：行為形式
産權最基本的前身可以了解為地球上許多物種所展現出的領土和家園的概念。占領領土是一種隐含的控制行為。占有是最原始的控制形式，産權的概念從單純的占有轉移到社會群體所承認的占有權的概念。無論所有者是否存在或者業主是否存在，根據社會慣例所建立的産權控制關系是客觀存在的。業主可以離開或回來，但是土地的控制權仍然是事實存在的。随着愈發複雜的社會結構和書寫語言的發展，占有權已被寫入法律。
與此同時，土地和人之間的關系已經超過了個人的一生，反而由幾代人傳遞，并将這種關系記錄在書面地契或地籍記錄中。如果一個人有一張紙表明他擁有一塊土地的所有權，隻有當社群的其他人認同整個系統和所有權的具體條款時，該契約才會産生切實的後果。是以，産權是一套社會公認的行為限制制度，相應的，産權邊界則是一組社會公認的行為空間界限。
結論
在不同的定義中，地塊有物質形式、土地利用單元和産權單元三種指代含義。這三個含義是基于不同關系而形成城市形态的三個不同方面：物質形态之間的空間關系、物質形态與人類活動（使用）之間的關系以及物質形态與人類控制之間的關系。
産權涉及到三個方面——所有者、對象以及它們之間的所有權關系。由于這種關系本身并不是有形的，是以控制和産權的邊界是抽象的。
本文通過案例研究表明，抽象産權邊界和物質邊界之間的相關性是可變的，這進一步強化了産權的無形的社會性質。
原文資訊：
Kropf K. Plots, property and behaviour[J]. Urban Morphology, 2018, 22(1): 1-10.
文案：柴雪瑞
編輯：樊晨溪
校核：楊舒雅、鄧可欣
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