在穩樓市、穩經濟的政策下，樓市信貸正在寬松、且幅度越來越大，其中的一個表現就是房貸利率的下降…這對于新房奴們是絕對利好，那正在還貸的老房奴們如何享受到這種紅利呢？
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樓市利好不斷，政策底已到、市場底或正在出現。
當然今天我們不是分析樓市、教大家如何抄底買房的，畢竟這都是一種觀點和預判…樓市是不是真的底、買房到底能不能賺錢，隻有事後才知道、事先說的都是一種猜測。
我們要說到是事實、是确定性的收益、是能實打實能拿到手裡的真金白銀，即如何通過省錢來實作賺錢。
對樓市稍微有些了解的人都能感觸到，樓市信貸在寬松…審批更松了、放款更快了、甚至有城市首付已降至20%，而直接關系到大家月供壓力的房貸利率也實打實的降了。
近幾年全國房貸利率走勢
深圳已出現首套房4.9%的低利率，而其他一二線城市的二手房貸利率也很多降至5%左右。要知道房貸利率在2018/2019年最高點時曾上浮30%、至6.37%。
什麼概念呢？
相對最高點、現在部分城市的房貸利率已經降了1.5%，如果貸款100萬、每年的利息就能節省大約1.5萬，三十年下來就是45萬。如果貸款300萬呢？那每年就節省4.5萬、三十年下來就是100多萬。
如果貸款500萬呢？那省的利息就更多了。要知道，利息還有進一步下降的可能…如果再能回到之前9折、甚至8折的利率水準，那省的豈不是更多了？
但一個問題也随着而來。
這裡房貸降息的利好主要針對的是才買房的新房奴們，而之前已經上過車、正在還月供的老房奴們，如何享受到這種房貸降息的紅利呢？
想必很多人也猜出來了…轉按揭，用一筆新的按揭貸款置換之前舊的按揭貸款，但現實操作中遠非想象的那麼簡單、是需要一些技巧的。
先别着急，請接着往下看。隻要懂得了其操作原理和注意事項，才能助力操作成功、并拿到确定性的收益。
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在過去十餘年中，共出現過兩輪高息房貸置換成低息貸款的機會。一個是2016年，另一個是2020年。
前者置換的是2013年前後出現的最高上浮30%的房貸，用的新房貸置換之前的老房貸；後者置換的是2018年前後出現的最高上浮30%的房貸，用的則是低息經營貸置換之前的老房貸。
這兩輪高息房貸置換的機會，隻要把握住了視窗期，利息節省少則幾十萬、多的能達上百萬，這可是确定性的收益。
而新一輪的房貸置換視窗期正在醞釀、即将到來。
貸款置換的前提，是得有低息的貸款産品。
2015年底開啟的房地産去庫存行動，在2016年出現了最低8折房貸利率，若之前的房貸利率上浮30%、則有了50%的浮動差額。2020年疫情沖擊下對實體企業的信貸讓利，出現了4%左右的低息經營貸，相比之前最高6.37%的按揭房貸、利息差有近2個百分點。
隻要利息低就完了嗎？當然不是。
除了利息低之外，還要考慮貸款的時長。如果某個貸款年利率隻要3.6%（2020年時普遍存在，當下仍存在），但貸款時長隻有1年，要不要選呢？不選。
因為你置換的是房貸，而你短期内是還不清房貸的、否則你就全款買房了啊。
若新的貸款時長太短，就得經常倒貸——用新的貸款再去置換到期的貸款，而再辦一次新的貸款一般需要再做一次抵押、抵押是要全款房的哦。你這就需要借用墊資、這會增加再貸款的成本。同時在新審批貸款時，可能貸款利率漲了、或者你的征信發生變化審批不下來了…這都是風險啊。
好在2020年的低息經營貸，出現了等額本息20年期貸款、每月還息到期還本的5年期貸款…這就具有了置換的條件。
雖然出現了兩輪貸款置換，但它們的操作原理卻不同。
2016年的房貸置換，是老房貸置換老房貸，它的關鍵是房産得有買賣交易…相當于新的買房人（新買房人一般是家人）做了一筆新的房貸，而新房貸利息8折、是以省了利息。2020年的房貸置換，是用經營貸置換老房貸，它的關鍵是得有經營實體…以用于公司經營的目的申請一筆長期的、低息的經營貸，而新的貸款即經營貸、其利率在4%左右。
那具體是如何操作的呢？
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在2016年監管寬松的年代，夫妻離婚并把房子析産至一方名下，之後這對前妻和前夫再彼此買賣房子，買房人就做了一筆新的、低息的房貸，進而實作了房貸置換。
房産析産至誰的名下呢？當然是資質差的一方啊，另一方因資質好、就更容易審批下新的貸款。當然這種操作，在當下因監管變嚴、估計很難辦了。
但有其他的辦法。比如兒媳買了婆婆的房子、并以兒媳的名義做了一筆新的房貸，或女婿買了嶽父的房子、并以女婿的名義做了一筆新的房貸，就是正常的房屋買賣交易、幾乎就沒有問題。
那婆婆買兒媳的房子、嶽父買女婿的房子可以嗎？交易可以，但實作不了貸款置換的目的，因為貸款有年齡限制、若借款人年齡大其貸款的時長就短（一般不超過65歲，若借款55歲了、可能最多貸款10年）。
對于那些有經營實體、又有在還房貸的中小企業主來說，低息經營貸是給這個群體的定向紅利、置換高息房貸也就順便接住這個紅包。
對于那些沒有實際經營、通過包裝實作了貸款置換的人來說，這是銀行流程合規及監管的問題，随着監管變嚴、這種包裝的難度也在增加。
其實通過貸款置換，不僅直接降低了貸款利息，還能減輕月還款壓力、同時還能籌備一筆低息的備用金…而這期間會有很多的套利機會，因不是本文重點、這裡就不詳述了。
現在或不久後…大緻在3月至9月間，會出現更低的房貸利率、也就出現了又一輪的高息房貸置換期。若加上現在本就存在低息經營貸，也就有了絕佳的貸款置換視窗期。
若你是中小微企業主、可以考慮用低息經營貸置換高息房貸，若你沒有經營實體、則可以考慮用新的房貸置換老的房貸。
确定的錢就在那裡，你撿或不撿、它都在，隻是有一個視窗期。
想置換的人該怎麼做呢？提前籌劃。
首先根據自己的情況，決定用哪種置換方式、之後去有意識的提前籌備（征信完善/流水規劃等），再就是了解貸款資訊…雖然利息下降大的方向一緻，但各城市的貸款産品和資質要求還是有差别的，是以要了解房産所在地的信貸産品、那種利率低而時間又長的信貸産品。
話已擺到這了，行不行動、那是你的事。