焦點研究院 · 房地産行業内參2022年第8周
監測時間：2022年2月21日—2022年2月25日
研究員：張子豪
一、宏觀政策：
1、2月21日，四大行同步下調廣州地區房貸利率（詳見附注1）。
焦點研究院：與上周菏澤等多地房貸首付松動相比，本次廣州下調房貸利率更具信号意義。廣州作為一線城市，房價本身無明顯下行壓力，是以下調房貸利率對穩房價用處不大，反倒是對購房需求的刺激彈性将更加明顯。目前看來，由于市場情緒仍是觀望為主，為直接刺激樓市，決策層将利用下調房貸利率等直接刺激需求端的手段，試圖恢複房地産景氣度。
2、2月23日，海南海口市住建局明确将進一步加強商品房預售資金監管，所有售房款應直接存入監管賬戶（詳見附注2）。
焦點研究院：加強預售資金監管展現了“保交樓、保民生、保穩定”的目标，避免爛尾樓風險。同時，此項政策并不意味着“當機”預售資金，而是将按工程進度階段性的釋放資金，保證了資金用途的安全保證和動态管理。預計未來各地都将會采取類似措施，既能“管好”預售資金，又給資金一定的靈活性。
3、2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉建設高品質發展釋出會（詳見附注3）。
焦點研究院：2022年中國經濟增長面臨較大的下行壓力，在仍未找到另一行業替代房地産前，房地産行業仍要發揮其重要的穩定作用。但目前來看，僅從供給端着手無法平穩因需求不足而失衡的房地産市場。是以，預期未來政策調控更偏向于刺激合理購房需求的釋放，以“穩地價、穩房價、穩預期”的方式實作房地産行業良性循環。而部分市場熱度較低城市購房需求相關政策支援範圍和力度有望進一步擴大。
二、企業經營：
1、2月21日，萬科披露2022年度第三期中期票據發行檔案（詳見附注4）。
焦點研究院：萬科在2022年已完成發行兩期中票，共融資60億元，用途都是用于商品房項目建設，再加上此次的20億元，已獲得共80億資金，且并非用于債務償還。由于萬科一季度無公開債務壓力，連發三期中票可視為在融資環境好轉時積攢一定儲備，以應對之後可能産生的資金壓力。結合郁亮此前認為房地産進入“黑鐵時代”，萬科正在“屯糧”以背水一戰。
2、多家房企再遭國際三大評級機構降級（詳見附注5）。
焦點研究院：盡管融資環境有所松動，房企面對的市場環境仍舊糟糕，由于購房者信心下降，一月銷售業績普降，評級公司預計未來房企收入仍不樂觀，這也引發了最近新的一輪大規模的評級下調。目前看來，決策層對房企釋放的善意并不能産生提振市場的功能，這也印證了上述對需求端的刺激措施将會成為接下來的重點。
三、土地市場：
1、2月22日，廈門市披露了2022年住宅用地供應計劃以及今年三批供地安排（詳見附注6）。
焦點研究院：由于2021年最後一次宅地出讓流拍地塊較多，2022年首輪供應11宗，島内地塊占5宗，加大島内地塊供應力度可以活躍土地市場，廈門由于人口密度較大，長期來看仍具有房價上漲壓力。廈門建發，廈門象嶼和廈門國貿等企業近期成功發行低利率債券，預期後續市場國企将占據主導。
2、2月23日，上海釋出2022年首批集中供地公告，其在出讓政策方面做出了兩項重要調整（詳見附注7）。
焦點研究院：上海的出讓準則通常較為細化甚至較為繁瑣，主要是考慮到一線城市房價壓力上漲較大。同時針對每次土地出讓出現的新情況，在下次土地出讓過程中又不斷調整出讓規則，使得總體上土拍溢價率處于低位并且地塊流拍情況較少。
本周焦點研究院重點報告一覽：
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附注：
1、其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。一名國有大行個貸部負責人告訴記者，與去年同期市場需求旺盛、房貸額度緊張不同，今年開年以來，房地産成交較淡、銀行房貸額度寬裕，未來一段時間房貸仍有持續下行空間。
2、2月23日，海南海口市住房和城鄉建設局披露關于進一步加強商品房預售資金監管工作的通知。該《通知》要求，明确資金監管主體職責及監管内容。監管銀行為預售資金監管的實施主體。開發企業在商品房預售前，應與監管銀行簽訂《商品房預售資金監管協定》，協定條款應當明确預售商品房概況、監管賬戶的戶名及賬号、預售資金的收存管理、重點監管資金的構成（含具體金額）和管理、雙方權利義務等内容。此外，開發企業應當如實申報重點監管資金，不得少報，并應當在銷售現場醒目位置公示監管銀行名稱及監管賬戶，并告知購房人将所有購房款存入本項目的商品房預售資金監管賬戶；房地産中介機構代理預售商品房的，應當在銷售場所醒目位置公示監管銀行名稱及監管賬戶，并在簽訂中介代理合同時告知購房人将所有購房款存入本項目監管賬戶。
3、住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，2022年要重點抓好加強房地産市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動、落實碳達峰碳中和目标任務等工作。其中提到要保持房地産市場平穩運作，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。繼續穩妥實施房地産長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地産業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。
4、該中期票據注冊金額20億元，發行金額20億元，發行期限3年，募集資金拟全部用于商品房項目建設。
5、2月18日，穆迪對中梁控股評級從“B1”下調至“B2”，展望從“穩定”調整為“負面”；2月22日，惠譽對正榮地産評級從“B”下調至“C”；2月23日，惠譽對融信中國評級從“B”下調至“B-”， 展望“負面”；2月23日，穆迪對景瑞控股評級從“B3”下調至“Caa2”，展望仍為負面。
6、2022年廈門住宅用地計劃供應265.95公頃，其中産權住宅用地82.72公頃，租賃住宅用地28.06公頃，其他住宅用地155.17公頃。
7、本次首先做出調整的是“評标辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務标（70分）+技術标（30分）的100分制”；本次進入“一次書面報價”階段後，若出現相同報價觸發“随機值”，政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規則僅由“相同出價中的後者修改報價”。
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