這是拿鐵房産觀的第130篇原創
上一篇我們講了琶洲的買房邏輯，這篇我們要說一下具體怎麼買的問題。
由于琶洲太重要了，是以要分兩篇來說，這篇講總價1000萬以上能買的小區，下篇講一下适合剛需的小區。
一千萬以上能買的小區主要就是這些了：珠江帝景、紫龍府、保利天悅、雅郡花園，還有一個大熱的赤沙TOD。
海珠天珺已經說了很多了，這裡就不再贅述了。
先說一下琶洲的行情和邏輯。
琶洲表現最好的就是赤崗和萬勝圍了，西邊以珠江帝景為代表，東邊以保利天悅為代表。
琶洲在前幾年都是沒有新房供應的，跟同樣沒有新房供應的珠江新城比，為什麼還要弱一點呢，從這輪漲幅來看，其實跟珠城比還是要差一些。
為什麼會這樣呢？
一是琶洲畢竟還沒有成型，高收入人群還沒有來上班，寫字樓還沒填滿，他們不來誰去接你的盤，光靠其他地方的人去炒肯定是不行的。
二是海珠本土的富人以前都住濱江東沿線，後來又被海珠西的一堆望江豪宅稀釋了購買力。
而赤崗到琶洲一帶本身沒有豪宅供應，聚集效應不明顯，都是些散盤，這裡一個，那裡一個，即便是現在的赤沙TOD，和其他幾個豪宅盤都是割裂的。
二手豪宅接受度暫時還不高，不像珠城的二手豪宅認可度比較高。
三是琶洲整體的商業氛圍還是比較差的，都沒有拿得出手的大型商場，保利廣場的規模和檔次都不夠，你晚上在琶洲走一圈，有種在科學城核心區的感覺，荒無人煙。
四是從赤崗到萬勝圍片區，學位在海珠都不算好的，隻能算中等了。
如果單純比拼豪宅的投資屬性的話，珠城的認可度更高，更容易上漲，赤崗到濱江東，再到濱江西，再到海珠西南，雖然也會漲，但是漲幅還是差得挺遠的。
首先你看珠江帝景，2019年大概是6-7萬，中海花城灣是8-9萬，現在珠江帝景大概也就是9-11萬，而中海花城灣已經16-18萬了，快二十年過去了，克萊還有一些頂層複式在賣一手。
同樣對面的紫龍府，雖然樓齡新，産品比珠江帝景要好，但似乎漲得也很一般，要知道紫龍府的一手賣了很久，而且當時賣得還挺貴的，很明顯，紫龍府和濱江東一樣，跑輸了。
究其原因，主要是，在海珠買豪宅，一定要有一些優勢和稀缺性，比如要麼望江，要麼你的産品不錯。
合生系在海珠的産品都高度雷同，像珠江帝景、逸景翠園、羅馬家園，他們剛需産品反而更好賣，不望江的大平層并沒有優勢，其次，這種豪宅産品，跟現在的主流産品還是有些差異的，新一代碼農們不一定看得上。
不過，珠江帝景的位置還是無法取代的，未來附近的三館，紫龍府後面的商業等也會提升整體的商業氛圍。
而保利天悅漲得那麼好，幾乎包含了所有的優點，珠江帝景有的，它有，珠江帝景沒有的，它也有，未來二十年，保利天悅在琶洲依然是王者的存在。
甚至有一種感覺，保利天悅在下一輪周期裡，應該會跑赢珠城中區的一些盤。
當總價逐漸拔高時，你才知道保利天悅的稀缺度是如此的好，有錢就買吧。
它有大的花園，現在除了地鐵上蓋闆能給你大花園，哪裡還會賣那麼大塊宅地給你，關鍵還是在江邊的大花園小區。
從産品上來看，戶型分布都不錯，最小的是143的南向三房，其他是197-760的大平層。
保利天悅向來都是非常貴的，2018年，保利天悅10萬的時候，海珠西的一衆豪宅，當時就要7萬左右（哪些盤我就不點名了，下次有機會專門寫一篇），現在頂多也是8-10萬。
而現在保利天悅想買還不一定能買到，除了二樓的放盤價15萬，其他都是18萬了。
保利天悅是琶洲的風向标，這裡就不用強調它的位置多好了，什麼金融城正對面，車陂南隧道等。
如果你問是買保利天悅，還是赤沙TOD，顯然就是外行了，根本不是一個量級，赤沙再好也不可能超過保利天悅。
赤沙TOD，主要還是125/140的戶型占主流，最大也就310方，也就一百多戶，從戶型結構來看，開發商還是偏向保守。
赤沙目前吹風價是13-14萬，這個價格成本效益就一般了，如果是10萬，那估計就是給某些人送錢了。
越秀做140以下的剛改型産品以及90方以下的剛需産品非常厲害，但越秀做的豪宅産品就有點不盡如人意了，也許是地段太好，不想花錢去設計。
整個赤沙TOD的總價介于1500-4500萬之間，占主流的還是2000萬左右的總價。
目前2000萬級的入門産品在琶洲來說，是非常有競争力的，往上買不起保利天悅，往下又看不上雅郡。
這個入門級又不能做得太高，前面說了，購買力還沒有來，現在買赤沙的投機的比自住的多，那這種需求堆出來的市場不能展現出真實的價格來。
琶洲的購買邏輯主要是沒有耐打的産品供應，如今赤沙一下子供應1600多戶，消化的快慢其實也變相展現了廣州這輪入門級豪宅的水分到底如何。
同時，赤沙在今年有一種風向标的意義，它能好賣，廣州的樓市也就妥了，它都不好賣了，那廣州還得繼續放松。
但無論如何，這個盤還是近幾年來，非常值得買的一個一手盤。
如果買不起赤沙，還有雅郡也是不錯的選擇。
以前保利天悅沒有進入二手市場時，雅郡才是琶洲的風向标，雅郡有五個組團，江山國際主要是大面積為主，會展世界城（水藍郡）的表現也很不錯，也基本翻番了。
成交最多的還是雅郡，不過是有指導價的，有小戶型，上車門檻低，最好的是二三期135-141的南北對流四房，東北向可以望江，價格也要十萬了，不過一到三期有個缺點就是人車不分流。
水藍郡裡面的産品參差不齊，中間部分大廈大面積戶型一般，其他闆樓還可以。
那雅郡還能不能買呢，當然可以的，位置這麼好，跑赢海珠也是沒問題的，隻是要注意分辯一下它的一些不讨好的戶型。
琶洲的主流豪宅小區也就是這幾個了，整體來看，如果你的總價在2000萬以内，赤沙TOD挺合适的，當然啦，也要看赤沙開盤價如何。
如果你的總價達到3000以上，甚至更高，我認為還是首選保利天悅，或者珠江新城更穩妥。
琶洲的未來是不錯的，但從開發商做的産品來看，除了一線望江之外（上面說了海珠超豪宅産品一定要望江），其他地段都不太敢做大面積或者總價超過4000萬以上的産品，天花闆不夠珠城高，閱聽人還是偏弱，當然，保利天悅除外。
以上這些小區都可以買，隻是分析一下趨勢和邏輯，豪宅門檻不低，可選擇不多，豐儉由人吧。
下一篇我們要講一下适合琶洲剛需上車的小區了。
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