北京京康律師事務所主任，西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西甯律師為大家整理了征地拆遷過程中常見卻不易被識破的五種違法情形！隻要出現這五種情況，征收就不合法，拆遷戶可以見招拆招！
一、無征地批文進行征收
拆遷必須要有相應的審批檔案，而征地批文是其中十分重要的檔案，按照《土地管理法》的規定，原則上任何機關和個人進行建設需要使用土地的都要使用國有土地。在土地征收過程中改變土地性質，把集體土地轉變為國有土地，起決定性作用的檔案就是“征地批文”。
按照《土地管理法》規定，有權作出“征地批文”的行政主體隻有省級政府和國務院。“征地批文”直接關系到土地征收行為的合法性。
當然，無征地批文進行征收的違法情況過于明顯，被征收人一定要注意審批的征地面積與實際的征地面積是否吻合，從史西甯主任代理的案件中可以發現，不少征地案件存在“少批多占”，對拆遷方套路不甚了解的話，很容易錯過這一重要違法點！
二、變相剝奪補償方式選擇權
這種情況在棚戶區改造過程中并不少見。
史西甯律師代理的棚戶區改造類案件中頻頻出現。拆遷方隻允許被征收人選擇貨币補償或者領取“購房券”，卻以各種理由不安排房屋産權調換；安排了房屋産權調換，但沒有就近地段、改建地段回遷而全是幾十公裡之外的外遷；以安置房是現房為由拒絕向營業性用房的所有權人支付停産停業損失費用……
這些情形均可能導緻被征收人的補償方式選擇權受到減損，好像能選實則沒的選。根據規定，這樣的做法屬于變相剝奪被征收人補償方式選擇權！
三、以“拆違”“拆危”為名的違法拆遷現象
随着城市化程序的加快，伴随在拆遷過程中的“拆違”以及“拆危”案件并不少見。不少拆遷方更是以拆違和拆危之名行強拆之實，以減少廣大拆遷戶的補償。當房子被認定為違章建築時，不少拆遷戶自認理虧，以為房子被拆除也理所應當，卻不知這可能是拆遷方的慣用伎倆和手段。
史西甯律師表示，“拆違”代替拆遷的情況并不少見，遭遇這樣的情況不要驚慌，強制拆除違法建築是一種典型的行政強制執行行為，其拆除程式作出了嚴格規定，在此期間及時咨詢律師進行維權便可扭轉不利的維權局面！
四、補償所依據的評估時點錯誤
大陸雖然明文規定房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日，但因種種問題七八年後才發征收補償決定，此時房價早已發生翻天覆地的變化，這對于被征收人來說無疑是不公平的！而這種長期拖延的形成，隻能由市、縣級人民政府承擔責任。期間的房屋價格上漲，理應由對征收項目負有實施職權的政府一方“買單”。
此前，山東省高院釋出一起典型案例，判決明确應從實質性保障被征收人居住利益的角度确定補償标準，以判決時涉案房屋周邊房産的市場交易價格予以補償，切實保障當事人可以購買到與其之前居住狀況相當的房屋，確定房屋産權人得到公平合理補償！
五、先拆遷後補償，屬嚴重違法！
在史西甯律師代理的案件中，不少開發商為了節約成本，采用“先拆後補”的方式進行拆遷，這是極不合理也是不合法的。采用“先補償後拆遷”的方式可以在最大程度上保護拆遷戶的利益，避免房屋被拆卻拿不到補償款甚至出現“拆了舊房沒新房”的局面。
補償協定中有關于“先拆後補”的條款，拆遷戶一定不要輕易簽字！如果拆遷方在簽訂補償協定之前就拆除了房屋，無疑是違法的，拆遷戶此時一定要拿起法律武器維護自身合法權益，切不可自認倒黴簽訂低補償協定書。
史律師提醒
拆遷是一個長期鬥争，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有着多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正确的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。是以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。