案件詳情
2009年5月29日，某公司與楊某簽訂了《房屋認購協定書》，楊某花290805元購買了一套88.66平方米的房屋。
《協定書》中規定，楊某購買房屋的付款方式為銀行按揭，合同簽訂當日支付60805元（含定金），餘款23萬元以銀行按揭方式支付，在簽訂正式購房合同7日内将貸款資料備齊交于該公司。公司辦理網上簽約手續，在通知楊某後的七日内，楊某須前來簽訂《商品房預售合同》，并支付相關稅費。
同日，楊某支付了首付款及稅費合計74055元，公司出具了收據。但後續公司并未通知楊某簽訂《商品房預售合同》及辦理房産證，楊某也沒有繳納後續房款。
2009年9月28日，楊某領取了房屋的裝修鑰匙，并居住至今。
2020年5月25日，區曆史遺留項目工作專班釋出公告，将楊某購買房屋所在的住宅樓認定為曆史遺留問題，通知相關主體可辦理國有土地使用權及房屋所有權轉移登記。
9月15日，市規劃和自然資源委員會區分局釋出了《相關曆史遺留項目不動産登記的處理方案的通知》，并給出相應處理措施。
在官方提出解決方案後，該公司将楊某告上法庭，稱楊某惡意拒絕支付購房款，要與楊某解除《房屋認購協定書》，并要求楊某騰退房屋，賠償公司房屋占用使用費216000元。
該公司稱，公司曾在2021年4月19日和2021年5月19日向楊某分别發出《告知書》和《催款通知書》。《告知書》大意為可以為業主辦理房屋的不動産權證，請楊某在2021年4月30日18時前及時交納剩餘房款及相關稅費。《催款通知書》要求楊某于2021年5月31日18時前交清全部款項，未按時交納的，視為同意在最後付款日解除雙方所簽訂的《房屋認購協定書》。
楊某稱自己确實收到了該通知，也接到了該公司職員的電話，但電話中沒有提到解除合同的事情，自己也沒有見到過《催款通知書》。
楊某之是以至今未交納剩餘房款，是因為該公司開發手續不全，沒有按照《房屋認購協定書》約定與楊某簽訂正式購房合同，導緻楊某無法貸款支付剩餘尾款。
楊某未按照該公司要求支付房款是不構成惡意拒絕支付購房款的，因為該公司兩次發出的通知内容本質上均是變更協定付款條款的邀約，現金支付剩餘尾款隻是該公司單方要求，沒有和楊某協商一緻，楊某拒絕現金支付房款不是拒絕履行合同義務，更不是拒絕辦理房産證。
至于楊某一直住在該房屋内的事實，楊某是依據《房屋認購協定書》的約定合法取得該房屋的所有權，屬于合法占有該房屋，無需支付占用費。
法院判決
依據《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》解釋》［法釋〔2003〕7号]第五條，《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民法典>時間效力的若幹規定》第一條第二款之規定判決：一、楊某于本判決生效之日起三十日内給付該公司購房款23萬元；二、駁回該公司的其他訴訟請求。
盛恒律師解讀
商品房的認購、訂購、預訂等協定具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協定應當認定為商品房買賣合同。
該公司與楊某雖未簽訂正式的商品房預售合同，但根據《房屋認購協定書》的約定可以确定涉案房屋狀況、總價款、付款方式、付款時間等要素，該公司已于協定簽訂之前傳遞了房屋，楊某也已經交納了首付款，協定書可以視為商品房買賣合同，對雙方當事人具有法律限制力，雙方均應按照合同約定全面履行自己的義務。
楊某拒絕支付剩餘購房款是因為該公司自身原因無法為房屋辦理産權證書，本質屬于履行抗辯的一種，是以楊某的行為具有合理性。
該公司要求解除合同的訴求缺乏法律依據，且楊某明确表示拒絕，是以難以受到法院支援。
該公司稱請求判令楊某支付剩餘23萬元購房款和相應利息以及21萬元的房屋占用費是不完全成立的，因為楊某是根據與該公司簽訂的房屋買賣合同合法占有使用房屋，但也因雙方簽訂的《房屋認購協定書》合法有效，是以楊某需要支付剩餘23萬購房款。
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