徐州：既通暖氣又包郵，5年走完高光至失落的地産周期 | 樓市地理（十六）

擁有4000多年悠久曆史、是“華夏九州”之一的徐州，曾是江蘇省内低調發展的“西北重鎮”，近年來屢屢因一些話題被推上風口浪尖。

在新冠疫情發生之後，全國房地産市場一度都較為疲弱，徐州卻因為房價的快速反彈、領漲全國而受到關注。然而在剛剛過去的2021年，徐州的房地産市場見證了什麼是“冰火兩重天”，上半年“漲得有多猛”，下半年就“跌得有多慘”。

在GDP邁入8000億大關之際，這座地理位置特殊、被冠以“淮海經濟區中心城市”之名的交通樞紐型城市，站到了新的發展階段，必須重新思考自身的經濟發展之路。

2017年是房價分水嶺

說起徐州的房地産市場，已經在徐州幹了10多年房地産的資深營銷人士張楚認為2017年是分水嶺。那一年，國務院批複徐州市為“淮海經濟區中心城市”。

“在2016年之前，徐州曾長期處于房地産低迷期中。2017年起，‘淮海經濟區中心城市’概念提出，徐州開始開放發展，房價起飛了。”張楚說。

提到淮海經濟區，不得不先了解徐州極其特殊的地理位置。

由于既屬于“江浙滬”，又處于秦嶺-淮河分界線以北，徐州是全國唯一一個既通暖氣又包郵的城市。

和傳統認知中對江蘇省吳侬軟語、溫柔水鄉的印象完全不同，地處江蘇最西北的徐州市，在地理上是一座貨真價實的北方城市。在交通上，徐州自古以來就是溝通中國南北的要塞，是以徐州民風兼具南北特征。

江蘇省内方言主要分為兩大派系：蘇錫常地區講吳語，南京、鎮江以及大部分蘇北城市講江淮官話。僅有徐州和連雲港贛榆一帶講中原官話，日常愛用“俺”“中”等詞彙。從地理上看，徐州也與山東、河南頗為親近，向北200多公裡便是冀魯官話片區，向西200多公裡是中原官話片區。在飲食上，不同于江南菜和淮揚菜，徐州菜偏鹹、偏辣，口感更接近北方。

正因為與山東的關系千絲萬縷，徐州常被調侃為“山東重鎮”。

但實際上，徐州自古以來的發展就與整個江蘇密不可分。它是連接配接南北的重要交通樞紐，古有京杭大運河縱貫全境，清朝早期實行行省制時，徐州就被劃入江南省，清康熙年間把江南省分為江蘇和安徽後，徐州繼續劃歸江蘇名下。

由于地理位置特殊，徐州也是兵家必争之地，從秦末漢初的劉邦、項羽到近代的陳毅、粟裕等軍事家，都曾在徐州縱橫捭阖。1948年淮海戰役後，徐州被暫時被劃入山東，僅過了三年又重新回到江蘇懷抱。

新中國成立以後，徐州仍是交通要塞，有京滬鐵路與隴海鐵路十字相交，在江蘇省内人口、經濟都位居前列，在1978年改革開放之前，徐州的GDP僅次于南京、蘇州、無錫、南通。“直到上世紀90年代，蘇北其他城市要去北京或者其他北方城市，都得先到徐州中轉。”張楚說。

但随着改革開放不斷深化，近20年來，江蘇省内其他城市逐漸都抱上了上海或者南京的大腿，地處最西北的徐州，卻仿佛和江蘇哪個圈子都搭不上。

于是徐州便想利用自身連通四省的地緣優勢，做強“淮海經濟區”，拉攏四省的“窮兄弟”們，自己則成為這個經濟區的核心城市。

2017年，全國人大江蘇代表團聯名提出議案，呼籲在國家層面盡快啟動實施淮海經濟區規劃編制工作，使該區域發展上升為國家戰略。同年，國務院批複徐州市為“淮海經濟區中心城市”。2018年，國家發改委公布《淮河生态經濟帶發展規劃》，指出了淮海經濟區的确切範圍，包括江蘇的徐州、連雲港、宿遷，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山東的棗莊、濟甯、臨沂、菏澤等市，其中提出要提升徐州區域中心城市輻射帶動能力。

作為中心城市，徐州在近3年連續開通營運3條地鐵線。在高鐵建設上，徐州也是溝通南北、連接配接東西，近年來鄭徐高鐵、徐宿淮鹽鐵路、連徐高鐵相繼建成，徐州繼續擔當重要的交通樞紐城市。

成為“淮海經濟區”中心城市的徐州，其房地産市場也搭乘上了區域中心概念，大部分樓盤都打出相關廣告牌，希望産生對周邊城市的吸附能力。

疫情發生後樓市竟率先反彈

2017年之後，徐州的房價起飛到什麼程度？

2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，在那之後各地調控手段不斷趨嚴，大部分城市房價有漲也有跌，但徐州則走出了一個持續上揚的曲線，直到2020年疫情發生後，房地産市場整體疲弱，徐州的漲幅變得尤其突出，成為房價反彈的代表性城市。

2020年9月，在國家統計局監測房價變化情況的70個大中城市中，徐州漲幅排名為全國第一。到了2021年2月，環比漲幅仍然是全國第一。

截至到2021年上半年，徐州的房價已經連續5年上漲了，新房、二手房漲幅均領跑全國。

張楚告訴記者，徐州新房5年來大概漲了80%，到2020年下半年的高位時，市區新盤均價超過2萬元/平方米，新入市樓盤中“3萬+”的樓盤越來越多。那時候，徐州還湧入了不少外地炒房客，有人是沖着“淮海經濟區中心城市”的前景來的，有人則認為其他不少城市都跌，以徐州為代表的蘇北城市卻隻漲不跌，幹脆賭一把。

徐州本地人吳鵬則回憶道，在2016年以前，徐州房價一直處于低位，新樓盤也不太好賣，市中心二環以内新房價格在4000-6000元/平方米，比較好的樓盤在1萬元/平方米左右。到2020年時，新房均價已經達到1.2萬元/平方米了，頂級的樓盤都在3萬元/平方米以上。

作為房地産老營銷人，張楚在2020年下半年市場還很火熱時，就嗅到了危險。“整個市場是有泡沫的，很多因素刺激了價格快速暴漲，買高價盤有風險。”

除了“淮海經濟區中心城市”這樣一個吸引眼球的區域經濟利好概念，還有土地市場、棚改、炒房遊資的多重刺激。

2020年-2021年，徐州“地王”頻出，不斷重新整理土地市場的曆史紀錄。2020年8月，經過147輪叫價，南京頤居置業拿下徐州市中心華東機械廠地塊，樓面價達到了1.69萬元/平方米，當年徐州樓面價破萬元的地塊超過10個。

2021年4月，美的置業以35.5億元拿下徐州東湖新城地塊，創下徐州總價地王紀錄，樓面價高達9366元/平方米。可以對比的是2018年時美的置業同樣在東湖新城區域拿地，樓面價僅為2125元/平方米。短短3年間，同一區域地價暴漲340%，由此可見徐州的土地市場比樓市漲幅更猛烈。

土地市場的激烈競争，源于彼時房企對強三線城市的看好，徐州正是“強三線”的代表，适合房企采取“快周轉”打法，在2017年-2020年間，大部分民營房企偏好此類市場，認為比投資一二線城市更有收獲。廣東房企美的置業是最早布局徐州的外來房企之一，2010年起就在徐州拿地，紮根最深。2017年開始，那些“地産黑馬”們開始進入徐州，比如浙系房企中梁、閩系房企中駿等。2018年，央企金茂也進入徐州，并在當年就一口氣拿了3個項目，在徐州打造的金茂府産品成為了徐州的價格天花闆。

除了來自土地市場的刺激，棚改貨币化安置也在徐州房價上漲中扮演了重要角色。2015年徐州住宅去化周期超過21個月，為降低庫存量，徐州鼓勵拆遷居民選擇現金補償，并給予10%的獎勵，2018年，房地産市場出清周期已降至4個月左右。2017年，徐州棚改計劃僅為19117戶、269萬平方米，2018年大幅擴增至2127萬平方米，2019年棚改目标為1680萬平方米，2020年為1276萬平方米。

從2018-2020年，連續三年徐州棚改目标在千萬平方米以上，無論是采用貨币化安置還是後期實物安置，客觀上都擠壓出了大量購房客戶來到房地産市場，時間上也契合了徐州樓市大發展時代。

然而房價暴漲的徐州，近年來基礎設施建設是經濟增長的主要動力，高架、地鐵以及舊城改造等項目依次上馬，新興經濟轉型增長乏力，對高端人口就業吸引力小。“徐州畢竟個人所得偏低，經濟不如蘇南城市，是以我認為徐州的房價來到高位時，就已經進入了瓶頸期。”張楚說。

學區房大降9000元/平方米

時間來到2021年下半年，徐州又成了新盤降價最多的城市之一。

根據克而瑞統計，去年下半年徐州部分樓盤項目、部分闆塊價格一降再降，“沒有最低隻有更低”。

比如，徐州的“漢王聽泉小鎮”項目，去年7月、9月連續降價5%，10月後更是大降價，到年底時，已經從原售價12900元/平方米降至7740元/平方米，整體降幅達到40%。山河珑胤項目，從16675元/平方米降至12500元/平方米，降幅高達25%。

闆塊方面，以徐州經開區大廟闆塊為例，多個項目半年降幅在6%-9%之間。

根據國家統計局釋出的最新資料，截至2021年12月，徐州的建立商品房價格已經連續4個月下跌，二手房連續6個月下跌。

根據鍊家、安居客網站資料統計，截至今年1月下旬，挂牌待售二手房數量超過3萬套，從去年下半年起，這一數字逐月上漲，但徐州二手房成交量卻在下行，不少業主在降價抛售。

吳鵬告訴記者，去年下半年以來，朋友圈裡的中介就經常發房産的“急售”“抛售”資訊。“有一次我跟中介談了一套起價150多萬的房子，位置比較核心，結果後來談到125萬，房東也願意賣了。”

徐州多個曾經炙手可熱的學區房小區，目前成交價的降幅也非常明顯。比如新城區人才家園二手房，去年12月25日成交了一套80多平方米房源，單價僅18855元/平方米，相比2021年3月時27778元/平方米的成交單價，不到9個月降了近9000元/平方米。

張楚認為，那些2020年購買高價盤的炒房客，現在一定被套牢了。“我一直認為，一旦樓市過于火爆，必然引起監管關注，樓市調控也将随之而至，徐州本身的經濟發展，也支撐不了高房價。從2020年下半年開始，新項目開盤就未必能售罄，面臨一定壓力。是以無論是買房還是買地，都要按照需求、量力而行。”

2021年，徐州GDP取得了曆史新突破，邁過了8000億大關，江蘇省内排名第6，同比增長達到8.7%，有希望向萬億俱樂部沖刺，目前全國僅有24個GDP破萬億城市。如今随着大基建、棚改進入尾聲，過去以房地産刺激經濟的路線，或許将不再奏效。作為國家“一帶一路”重要節點城市、國際新能源基地，擁有4000多年的悠久曆史的徐州，需要在房價穩定的前提下，探索出發展經濟的新路子。

（應受訪者要求，文中張楚、吳鵬為化名）