鹽業金融
作者|嚴迪陽
編輯|一把刀
長期以來一直以"子彈之國"為名的香港，終于要擴張了。
10月6日上午，香港特别行政區行政長官林鄭月娥發表了任期内的最後一份施政報告。
根據該報告，特區政府将在香港北部建造約300平方公裡的宜居和旅遊大都市區，并額外開放600公頃土地用于住宅和工業用途，以幫助香港更好地融入國家的整體發展。
林鄭月娥發表新施政報告，提出「北部都市圈發展政策」（圖檔來源：香港微網誌）
在有關人士看來，該倡議對香港未來的發展機遇具有重大的戰略影響。除了更好地發揮香港在大灣區的主導作用，促進深港融合和城鎮化外，還将滿足約250萬人的住房需求，并為房地産和其他行業注入新的活力。
作為香港經濟的晴雨表，房地産一直是一個熱錢碼頭。資料顯示，房地産行業本身約占香港GDP的5%，而房地産相關行業的投資和消費一度占30%以上。
同時，高杠杆也帶來了多種後遺症，其中最為尖銳的是高房價的積累。
< h1級"pgc-h-right-arrow"資料跟蹤""26"></h1>過去
說起樓市的瘋狂，在香港面前，北到廣鑼的深度隻能算是小巫婆。
根據國際公共政策咨詢公司Demographia今年釋出的第17屆年度國際住房負擔能力調查，香港連續11年位居全球最負擔不起的房地産市場榜首，房價中位數為家庭收入中位數的20.7倍。
什麼概念？
一個普通的香港家庭需要近21年的時間才能在香港買得起一套房子，而不用吃、喝、不用繳稅，存款幾乎為零。
如此誇張的門檻，似乎與香港人口的高密度和土地供需沖突有關。另一半的貢獻來自世界上最"自由"經濟體之上的資本力量。
飛機飛越香港住宅區
其中，由李嘉誠的長江實業、李兆基家族的恒濟物業、鄭宇軒的新世界、郭家的新鴻基地産組成的香港房地産"四大家族"，共同創造了半個多世紀以來香港島房價飙升的神話。
雖然你們是财富金字塔頂端的人，但起初與其他香港人沒有什麼不同，他們都開始作為"學徒"掙紮。
李兆吉從小随父親學習做金店生意，練習區分黃金觀察者，20歲帶着1000元來到香港，賺了第一桶金;
鄭玉軒13歲辍學，在周大福金的一家店裡工作，逐漸接管了崔的生意，成為香港著名的"珠寶王";
四位家族首領，從左到右依次——郭玉祥、李兆吉、李嘉誠、鄭玉軒
郭德勝早年随父親經營一家批發外資雜貨店，戰後全家移居香港，開了一家"宏昌"雜貨店，後來郭德勝将其擴大為洪昌百貨批發商，1952年成立了宏昌進出口公司，銷售遍及香港、澳門及東南亞地區， 被譽為"楊昌王";
最知名的"超人"李嘉誠，在四人中相對遜色。"街頭"（銷售員）出生，20歲時成為公司總經理，22歲時借了5萬元，創辦了長江塑膠廠，成功開拓了香港及東南亞市場，榮獲"塑膠花王"稱号，被視為基層攻擊的典範。
回顧他們家中的轉折點，主要是在20世紀50年代左右。
當時，大陸人的湧入，加上香港英外政府推行的高地價格政策，導緻住房需求激增。
手裡拿着大量的原始資本，他們幾乎同時嗅到了金礦的味道，并開始進入其中：李嘉誠于1958年在香港島北角建造了一座12層高的工業大樓，名為長江大廈，作為邁向房地産業的第一步。
香港長江集團中心及其周邊建築
1963年，郭德勝與李兆基、馮京喜一起重組永業企業，并将其更名為新鴻基地産，統稱為香港地産的"三劍客"。1967年鄭宇軒在房地産低迷時期，與朋友楊志雲等人一起反市場舉動，大量購買房地産，兩年後成立新世界開發公司，鄭宇軒占股最大，擔任董事總經理。
進入70年代，受益于發達國家的産業轉移，香港制造業騰飛，"亞洲四小龍"的地位之一的決心，房地産随後搖曳起來，進入發展的快車道。
1972年，新鴻基地産、新世界地産和李嘉誠的名字共同上市的長江實業。四年後，李兆基自力更生門戶成立恒基房地産有限公司，五年後成功上市，跻身四大房地産開發商之列。
香港房地産建設的熱潮已經開始。
< h1級""pgc-h-arrow-right-"資料軌道""176">山雨</h1>
盡管香港的房價已經飙升至令人瞠目結舌的水準，但自二戰以來，它已經經曆了幾次繁榮和蕭條。
其中一些崩盤可能歸因于外部經濟動蕩，如1980年代的能源危機，1998年的亞洲金融海嘯和2008年的美國次貸危機，其中一些與政治趨勢有關。但就内部驅動因素而言，這無疑是房地産開發商投機的結果。
房地産是一個意外之财産業，依靠财富的積累，四大家族迅速掌控了整個香港的經濟命脈，他們的名字镌刻在福布斯榜單上。
2021年，香港将成為全球價格最高的城市，上海、巴黎、紐約等國際大都市面臨壓力
其中，多年來一直是亞洲首富的李嘉誠，無疑是最知名的名字。他獲勝的關鍵現在似乎既有争議，又代表了房地産大亨的願景和軍事男子氣概。
從1960年代到香港統一的十年間，每當政治和經濟危機的爆發牽連到市場，富商轉移資産時，李克強就會利用掠奪來購買土地和舊建築。他還以非常低的價格收購了香港電燈公司，控制了島上的電力業務。
"當街道上到處都是鮮血時，這是你投資的最佳時機。這種平靜智慧在這場亂七八糟中，而"香港模式"，是走房地産江湖的關鍵，成為未來投資者遵循的聖經。
而四戶人家并排的看門技能，除了囤積土地，還有一個因素值得一提：賣花。
所謂賣花，又稱商品房預售制，并不是上述專利，而是另一個傳奇巨星何英東，最早在1950年代在香港開始流行，因為香港人習慣于在建機關或未開始被稱為"建花"而得名。
一代傳奇大亨何英東
房屋建成前的出售不僅減輕了開發商提取資金的負擔，也給房地産交易帶來了很多不确定性，包括空手套和白狼的風險。但事實證明，它在加速資本周轉方面取得了重大成功，并為房地産行業開辟了一條新道路。
在樓市快速擴張的同時，領頭的玩家也紛紛瞄準内地——這是在改革開放前夕，還有待煮熟的蛋糕坯。
1978年後，在何英東家族的上司下，昌河、新世界、恒基兆業等房地産公司紛紛湧向内地。除了大力支援基礎設施外，這群深耕耘的房地産、商業能力精英戰略家，還将對花卉、土地70年産權、公共廣場面積、土地融資等新品種進行掵擇。
從此，缺乏經驗的内地市場，即為房屋改革融資，開始複制香港的樓市。
從投機邏輯到土地管理系統，所有環節都在炮制前所未有的套利博弈的誘惑中發揮作用。
在繁榮的表象下，以恒大、萬科、貴元為代表的内地龍頭房企，在盈利能力和風險應對方面，相對于香港同行，終于年輕化，香港樓市後期出現的泡沫如鏡，反映出内地經濟過度依賴房地産的隐憂。
一家房地産開發商因爆料該項目欠款的負面消息而受到抨擊
在香港，寡頭階層的市場特征不僅屬于房地産行業，也屬于每個普通公民的生活居住地，從電氣到購買日用品，甚至計程車牌照，都處于幾個大财閥的控制之下。
網上有國小生作文，是以寫道："李家城，其實香港就是李家城。"
國小生作文摘錄
是以，不難了解為什麼近年香港的房屋和民生問題日益嚴重。曾經的國際金融中心，在房地産這個單一的引擎上，早已到了史上最艱難的關頭，迫切需要一個新的"造血"計劃。
< h1級""pgc-h-right-arrow"資料軌道""177">改變的路徑</h1>
不久前上映的新片《渾水漂流》描繪了一群街頭露宿者生活在香港的一座深水立交橋下。
由于公營住房名額有限，申請難度大，絕大多數人隻能流落街頭，随時面臨被暴力驅逐的可能。
電影《渾濁水漂流》截圖
這種邊緣群體在香港并不少見。高昂的住房成本，催生了"籠屋"、"房子"、"棺材房"等奇怪的生活形态。
據傳媒報道，在九龍旺角地區的一間「籠屋」内，有11張面積不足19平方米的床位出租，換言之，平均每人隻租1.6平方米。
在如此狹小的空間裡，抑郁的心理層面可想而知。
典型的鴿籠住宅
為應對土地供應短缺，管理局已推出多項改善措施，例如「鼎禾政策」、「十年房屋計劃」及「85，000房屋計劃」。
初衷是淡化住房壓力，維護社會秩序，但在實施過程中，劣勢也逐漸顯現出來。
其中一個主要原因是缺乏整體規劃。以"野狗政策"為例，土地浪費、勞動力短缺（更多的人在房租上撒謊）、轉移利潤等等，讓推廣制度打折。此外，香港大量公營房屋的開發是私人物業發展商的責任，他們不太有動力為了微利而參與公營房屋的建設。
香港小小的"棺材房"
在商戶的鼓吹下，"家拜"的軍心已經落到了四大家族的身邊，并決定提高房價是"拯救市場"的最好辦法。林正月18年"明日大嶼山"的願景，一個20至30年的土地複墾計劃，被激烈的公衆反對所破壞，甚至劉德華等知名公衆人物也因支援開墾而受到轟炸。
另一方面，這不禁讓人深思，拓展住房用地，不得不出海？
還是香港土地資源匮乏是一個錯誤的命題？
根據香港規劃署的資料，在1111平方公裡的土地總面積中，270平方公裡，占24.4%，其中隻有6.9%用于建造房屋，75.6%用于郊野公園、濕地和魚塘等非建築或未建成區域。
高層建築邊緣的魚塘濕地
由此可見，極為有限的使用率是造成土地緊張的根源。
幾十年來，香港在很大程度上未能有效打擊财産霸權，其獨立的經濟機關身份也密不可分。上述蕭條，加上低稅收和最小幹預的政策政策，給房地産開發商帶來了有利可圖的條件。
現在，政治穩定回歸後，以"一國兩制"為後盾的香港有了更充足的基礎來規劃發展，重建城市空間格局。這正是《施政報告》的頒布引起人們對"新香港"的關注和讨論的原因。
北部都市圈産業布局 （圖檔來源：香港微網誌）
相比之下，這是房地産"造神"運動的終結。
四家之中，郭某于1990年去世，長子郭玉祥于2018年去世，鄭玉軒于2016年去世，如今李嘉誠和李兆吉已經下台。
而過河，馬雲、馬華騰、張一鳴等網際網路巨頭以及徐家店、王健林，也取代了這個表盤在富豪榜上的位置。
這一幕衆神的黃昏，與曾經由他們掌權的商業帝國聯系在一起，讓觀衆增添了更多的情感。
新時代正在推出，香港将以更靈活的監管思維為支點，向"新加坡模式"演進，打破商品房市場，通過加大财政補貼和優惠對住房保障，提升人均居住面積，為内地發揮良好示範作用。
不可否認，北方都市圈目前隻是一個概念，對于頂層設計落地來說，這勢必是一次旅行中的衆多挑戰。幸運的是，變化已經發生。
資源：
1. 推出香港「北部都市圈」計劃：新中心？， 賈健，财經雜志
2." "全部關閉！香港，沒有房地産大亨，凱風軍，是參考
3. 《香港房地産與經濟的榮譽與共性》，郭偉著，《華爾街新聞》
4. 房地産可以停滞不前嗎？香港鏡報龍頭房企楊旭然，人才