盐业金融
作者|严迪阳
编辑|一把刀
长期以来一直以"子弹之国"为名的香港，终于要扩张了。
10月6日上午，香港特别行政区行政长官林郑月娥发表了任期内的最后一份施政报告。
根据该报告，特区政府将在香港北部建造约300平方公里的宜居和旅游大都市区，并额外开放600公顷土地用于住宅和工业用途，以帮助香港更好地融入国家的整体发展。
林郑月娥发表新施政报告，提出「北部都市圈发展策略」（图片来源：香港微博）
在有关人士看来，该倡议对香港未来的发展机遇具有重大的战略影响。除了更好地发挥香港在大湾区的主导作用，促进深港融合和城镇化外，还将满足约250万人的住房需求，并为房地产和其他行业注入新的活力。
作为香港经济的晴雨表，房地产一直是一个热钱码头。数据显示，房地产行业本身约占香港GDP的5%，而房地产相关行业的投资和消费一度占30%以上。
同时，高杠杆也带来了多种后遗症，其中最为尖锐的是高房价的积累。
< h1级"pgc-h-right-arrow"数据跟踪""26"></h1>过去
说起楼市的疯狂，在香港面前，北到广锣的深度只能算是小巫婆。
根据国际公共政策咨询公司Demographia今年发布的第17届年度国际住房负担能力调查，香港连续11年位居全球最负担不起的房地产市场榜首，房价中位数为家庭收入中位数的20.7倍。
什么概念？
一个普通的香港家庭需要近21年的时间才能在香港买得起一套房子，而不用吃、喝、不用缴税，存款几乎为零。
如此夸张的门槛，似乎与香港人口的高密度和土地供需矛盾有关。另一半的贡献来自世界上最"自由"经济体之上的资本力量。
飞机飞越香港住宅区
其中，由李嘉诚的长江实业、李兆基家族的恒济物业、郑宇轩的新世界、郭家的新鸿基地产组成的香港房地产"四大家族"，共同创造了半个多世纪以来香港岛房价飙升的神话。
虽然你们是财富金字塔顶端的人，但起初与其他香港人没有什么不同，他们都开始作为"学徒"挣扎。
李兆吉从小随父亲学习做金店生意，练习区分黄金观察者，20岁带着1000元来到香港，赚了第一桶金;
郑玉轩13岁辍学，在周大福金的一家店里工作，逐渐接管了崔的生意，成为香港著名的"珠宝王";
四位家族首领，从左到右依次——郭玉祥、李兆吉、李嘉诚、郑玉轩
郭德胜早年随父亲经营一家批发外资杂货店，战后全家移居香港，开了一家"宏昌"杂货店，后来郭德胜将其扩大为洪昌百货批发商，1952年成立了宏昌进出口公司，销售遍及香港、澳门及东南亚地区， 被誉为"杨昌王";
最知名的"超人"李嘉诚，在四人中相对逊色。"街头"（销售员）出生，20岁时成为公司总经理，22岁时借了5万元，创办了长江塑料厂，成功开拓了香港及东南亚市场，荣获"塑料花王"称号，被视为基层攻击的典范。
回顾他们家中的转折点，主要是在20世纪50年代左右。
当时，大陆人的涌入，加上香港英外政府推行的高地价格政策，导致住房需求激增。
手里拿着大量的原始资本，他们几乎同时嗅到了金矿的味道，并开始进入其中：李嘉诚于1958年在香港岛北角建造了一座12层高的工业大楼，名为长江大厦，作为迈向房地产业的第一步。
香港长江集团中心及其周边建筑
1963年，郭德胜与李兆基、冯京喜一起重组永业企业，并将其更名为新鸿基地产，统称为香港地产的"三剑客"。1967年郑宇轩在房地产低迷时期，与朋友杨志云等人一起反市场举动，大量购买房地产，两年后成立新世界开发公司，郑宇轩占股最大，担任董事总经理。
进入70年代，受益于发达国家的产业转移，香港制造业腾飞，"亚洲四小龙"的地位之一的决心，房地产随后摇曳起来，进入发展的快车道。
1972年，新鸿基地产、新世界地产和李嘉诚的名字共同上市的长江实业。四年后，李兆基自力更生门户成立恒基房地产有限公司，五年后成功上市，跻身四大房地产开发商之列。
香港房地产建设的热潮已经开始。
< h1级""pgc-h-arrow-right-"数据轨道""176">山雨</h1>
尽管香港的房价已经飙升至令人瞠目结舌的水平，但自二战以来，它已经经历了几次繁荣和萧条。
其中一些崩盘可能归因于外部经济动荡，如1980年代的能源危机，1998年的亚洲金融海啸和2008年的美国次贷危机，其中一些与政治趋势有关。但就内部驱动因素而言，这无疑是房地产开发商投机的结果。
房地产是一个意外之财产业，依靠财富的积累，四大家族迅速掌控了整个香港的经济命脉，他们的名字镌刻在福布斯榜单上。
2021年，香港将成为全球价格最高的城市，上海、巴黎、纽约等国际大都市面临压力
其中，多年来一直是亚洲首富的李嘉诚，无疑是最知名的名字。他获胜的关键现在似乎既有争议，又代表了房地产大亨的愿景和军事男子气概。
从1960年代到香港统一的十年间，每当政治和经济危机的爆发牵连到市场，富商转移资产时，李克强就会利用掠夺来购买土地和旧建筑。他还以非常低的价格收购了香港电灯公司，控制了岛上的电力业务。
"当街道上到处都是鲜血时，这是你投资的最佳时机。这种平静智慧在这场乱七八糟中，而"香港模式"，是走房地产江湖的关键，成为未来投资者遵循的圣经。
而四户人家并排的看门技能，除了囤积土地，还有一个因素值得一提：卖花。
所谓卖花，又称商品房预售制，并不是上述专利，而是另一个传奇巨星何英东，最早在1950年代在香港开始流行，因为香港人习惯于在建单位或未开始被称为"建花"而得名。
一代传奇大亨何英东
房屋建成前的出售不仅减轻了开发商提取资金的负担，也给房地产交易带来了很多不确定性，包括空手套和白狼的风险。但事实证明，它在加速资本周转方面取得了重大成功，并为房地产行业开辟了一条新道路。
在楼市快速扩张的同时，领头的玩家也纷纷瞄准内地——这是在改革开放前夕，还有待煮熟的蛋糕坯。
1978年后，在何英东家族的领导下，昌河、新世界、恒基兆业等房地产公司纷纷涌向内地。除了大力支持基础设施外，这群深耕耘的房地产、商业能力精英战略家，还将对花卉、土地70年产权、公共广场面积、土地融资等新品种进行掵择。
从此，缺乏经验的内地市场，即为房屋改革融资，开始复制香港的楼市。
从投机逻辑到土地管理系统，所有环节都在炮制前所未有的套利博弈的诱惑中发挥作用。
在繁荣的表象下，以恒大、万科、贵元为代表的内地龙头房企，在盈利能力和风险应对方面，相对于香港同行，终于年轻化，香港楼市后期出现的泡沫如镜，反映出内地经济过度依赖房地产的隐忧。
一家房地产开发商因爆料该项目欠款的负面消息而受到抨击
在香港，寡头阶层的市场特征不仅属于房地产行业，也属于每个普通公民的生活居住地，从电气到购买日用品，甚至出租车牌照，都处于几个大财阀的控制之下。
网上有小学生作文，所以写道："李家城，其实香港就是李家城。"
小学生作文摘录
因此，不难理解为什么近年香港的房屋和民生问题日益严重。曾经的国际金融中心，在房地产这个单一的引擎上，早已到了史上最艰难的关头，迫切需要一个新的"造血"计划。
< h1级""pgc-h-right-arrow"数据轨道""177">改变的路径</h1>
不久前上映的新片《浑水漂流》描绘了一群街头露宿者生活在香港的一座深水立交桥下。
由于公营住房名额有限，申请难度大，绝大多数人只能流落街头，随时面临被暴力驱逐的可能。
电影《浑浊水漂流》截图
这种边缘群体在香港并不少见。高昂的住房成本，催生了"笼屋"、"房子"、"棺材房"等奇怪的生活形态。
据传媒报道，在九龙旺角地区的一间「笼屋」内，有11张面积不足19平方米的床位出租，换言之，平均每人只租1.6平方米。
在如此狭小的空间里，抑郁的心理层面可想而知。
典型的鸽笼住宅
为应对土地供应短缺，管理局已推出多项改善措施，例如「鼎禾政策」、「十年房屋计划」及「85，000房屋计划」。
初衷是淡化住房压力，维护社会秩序，但在实施过程中，劣势也逐渐显现出来。
其中一个主要原因是缺乏整体规划。以"野狗政策"为例，土地浪费、劳动力短缺（更多的人在房租上撒谎）、转移利润等等，让推广制度打折。此外，香港大量公营房屋的开发是私人物业发展商的责任，他们不太有动力为了微利而参与公营房屋的建设。
香港小小的"棺材房"
在商户的鼓吹下，"家拜"的军心已经落到了四大家族的身边，并决定提高房价是"拯救市场"的最好办法。林正月18年"明日大屿山"的愿景，一个20至30年的土地复垦计划，被激烈的公众反对所破坏，甚至刘德华等知名公众人物也因支持开垦而受到轰炸。
另一方面，这不禁让人深思，拓展住房用地，不得不出海？
还是香港土地资源匮乏是一个错误的命题？
根据香港规划署的资料，在1111平方公里的土地总面积中，270平方公里，占24.4%，其中只有6.9%用于建造房屋，75.6%用于郊野公园、湿地和鱼塘等非建筑或未建成区域。
高层建筑边缘的鱼塘湿地
由此可见，极为有限的利用率是造成土地紧张的根源。
几十年来，香港在很大程度上未能有效打击财产霸权，其独立的经济单位身份也密不可分。上述萧条，加上低税收和最小干预的政策策略，给房地产开发商带来了有利可图的条件。
现在，政治稳定回归后，以"一国两制"为后盾的香港有了更充足的基础来规划发展，重建城市空间格局。这正是《施政报告》的颁布引起人们对"新香港"的关注和讨论的原因。
北部都市圈产业布局 （图片来源：香港微博）
相比之下，这是房地产"造神"运动的终结。
四家之中，郭某于1990年去世，长子郭玉祥于2018年去世，郑玉轩于2016年去世，如今李嘉诚和李兆吉已经下台。
而过河，马云、马华腾、张一鸣等互联网巨头以及徐家店、王健林，也取代了这个表盘在富豪榜上的位置。
这一幕众神的黄昏，与曾经由他们掌权的商业帝国联系在一起，让观众增添了更多的情感。
新时代正在推出，香港将以更灵活的监管思维为支点，向"新加坡模式"演进，打破商品房市场，通过加大财政补贴和优惠对住房保障，提升人均居住面积，为内地发挥良好示范作用。
不可否认，北方都市圈目前只是一个概念，对于顶层设计落地来说，这势必是一次旅行中的众多挑战。幸运的是，变化已经发生。
资源：
1. 推出香港「北部都市圈」计划：新中心？， 贾健，财经杂志
2." "全部关闭！香港，没有房地产大亨，凯风军，是参考
3. 《香港房地产与经济的荣誉与共性》，郭伟著，《华尔街新闻》
4. 房地产可以停滞不前吗？香港镜报龙头房企杨旭然，人才