永遠在思考創新與更新，勇于走和他者全然不同道路的企業，才能長期跑赢市場。
撰文 | fufu，編輯 | 銳裘
随着市場進入存量時代，實體商業競争加劇。新項目若想脫穎而出赢得市場青睐，不但要明晰到消費需求的變化，更要持續創新，用多元度更新獲得商業增長。
而行業裡總有着這樣一批“特别”的踐行者，他們開發的商業項目往往會采用基于自身特點演化出的，有着獨特且自洽的營運模式。這為他們帶來企業差異化亮點的同時，也使其穩健立足于多變的市場之中。
作為房地産私募股權投資基金行業先行者——光大安石，最近用自身案例向市場再次證明了他們持續疊代的商業實力。
2021年12月31日，其全新項目光大安石虹橋中心 Art Park 大融城（後簡稱長甯Art Park 大融城）帶着100%出租率在魔都煥然綻放，僅用4天時間，便取得30萬+客流量以及2820萬+銷售額的亮眼成績。
好業績的背後是富有邏輯的商業思考，此篇推送，我們将悉數 Art Park 大融城所帶來的三大更新，以光大安石為例，看企業如何超越自我，實作長足發展。
更新 I 項目商業價值提升
因地制宜，最大化挖掘存量項目的商業潛力
存量之下，若要打造市場認可的商業項目，盲目鋪牌必然是不可取的。反之，将“投資理念”運用于商業，深度研判、挖掘項目背後的價值，更有機會打造優質項目。而這正是光大安石的強項。
創立于2007年的光大安石，是光大嘉寶股份有限公司與中國光大控股有限公司旗下最具規模的産業投資基金管理人與地産投資平台。光大安石以投資見長，是國内最早建立“募投管退”閉環資産管理模式的企業。
在商業領域，光大安石的政策是投資位于二線、三線城市的市中心購物中心和一線城市、重點二線城市的區域型購物中心，通過因地制宜地進行改造和營運，提升其商業價值。
△ 重慶觀音橋大融城 效果圖
其中幾個為行業津津樂道的案例，就有如重慶的觀音橋大融城，光大安石接手後重新定位，重新打造“青年主題購物公園”；又如西安大融城，經過前期對市場深入調研及對本地客群消費需求和消費力的研判，引進DIOR、YSL、Armani等國際品牌的美妝線，深度挖掘項目所在區域的高端消費潛力，讓項目及所在片區的商業價值均獲得提升。
這一次的長甯Art Park 大融城也是光大安石為上海帶來的又一誠意之作。
項目位于上海長甯區西部的臨空經濟園區内，其前身是易初蓮花超市和黃金交易市場，該區域早已發展成熟，周邊3公裡範圍内覆寫了超過90萬的辦公及住宅人群，亦有不錯的消費力。但早年前長甯商業主要集中于中山公園、古北片區，而此區域的居民多年來總遺憾于自家門口沒有更好的消費去處。光大安石接手這個地塊後，将創新的商業營運思維注入，力圖助力促進該區域商業與消費的煥新更新。
為了充分利用項目毗鄰虹橋綜合交通樞紐、與地鐵2号線淞虹路無縫對接的地理優勢、進一步激活項目的商業價值，光大安石賦予了其全新的項目定位。作為Art Park大融城品牌的首發之作，項目似乎鉚足了勁，力求打破正常，通過室内外結合的建築形态打造“Park”式的消費場，同時借用合理的業态組合，實作品質化生活方式的商業定位和價值理念。
光大安石用實際行動在證明：隻要通過深度研判，合理的商業鋪排，就能讓原本處于價值窪地的項目“化腐朽為神奇”，進而提升商業價值，獲得溢價回報。
更新 Ⅱ 區域消費更新
切實滿足15分鐘生活圈的品質消費需求
高眼界的消費者正在對行業提出更高的要求。當下，市中心的商業操盤标準已經溢出至區域性商業的打造。是以，為了進一步提供品質化服務，打造當地消費者滿意的産品形态和營運内容，光大安石選擇了用全新産品線 Art Park 大融城來深植于此，用兩條線完成區域商業的品質化更新，赢得當地居民的認可。
首先，是招商及推廣層面。
項目選擇引入大量本地人耳熟能詳，但暫未出現在周邊生活圈的品牌，目前已吸引超250家優質品牌入駐，包括樂高授權店全新形象更新店（上海首店）、Champion、UNDER ARMOUR、華為MSC智能生活館（上海首店）、東風日産ARIYA體驗中心（全國首店）、餐飲層面主打精緻小資調性的品牌，例如網紅日料平成屋、樂樂茶、奈雪的茶PRO、長甯首家KUMO KUMO、内環外首家Sunflour陽光糧品、全國首家M+ LIVEHOUSE。
這樣的招商政策的核心，是讓生活在這裡的居民們直覺上感受到消費更新，不用離開15分鐘生活圈，便能獲得更具有品質的商業消費選擇。
不隻品牌業态，在推廣上，項目也同樣用盡心思。例如，在開業時項目與知名數字内容平台OUTPUT合作，攜手旗下簽約美國先鋒藝術家Giselle Angeles在淞虹路天山西路路口的樓體進行3D光影秀——“光合·無境”光影藝術數字展演。此外，項目還攜手國内新銳數字沉浸公司BLUBLU，通過沉浸式裸眼夢幻光影秀，将下沉廣場打造成為一座“時空秘境”。
憑借自身開放式街區的建築優勢，項目與光影科技及多感官沉浸式藝術體驗，為訪客們營造出多元空間的全域沉浸互動氛圍，亦是一種在區域商業空間藝術審美的更新，用公共藝術點亮居民們家門口的生活。
再者，是 “四大自營空間”的登場。
這四種不同類型的空間，既有滿足大衆需求的融美·市集和融·食荟，也有基于目的性消費的垂類主題空間KOL BOX達人光盒和ART PARK CAMP快樂時光。
作為長甯Art Park大融城與上海美天聯袂打造開發的新概念菜市集品牌，融美•市集的選品原則是：精緻又實惠，一站式地滿足周邊居民日常食材的采購需求。值得一提的是，這裡的菜價和傳統菜場是一緻的，而環境卻明顯好于後者。
△ 融美·市集
由旋轉樓梯向下，是與之連通的融·食荟，以美食廣場的形式，煥新聚合如松鶴樓面館、小滿手工粉、陳香貴、望師傅等豐富多元的餐飲菜系，為辦公人士和居民們打造便利且具有品質感的餐飲集合空間。
△ 融 · 食荟
如果說以上兩者是為了解決居民日常消費而做的大衆型商業空間，而KOL BOX 達人光盒和ART PARK CAMP快樂時光則是光大安石對打造垂類體驗式空間的探索。
KOL BOX 達人光盒以“三坑”文化為核心，招入相關業态的同時，也會舉辦二次元主題線下市集等圈層活動；而與國内最具實力的戶外生活方式營運商Morning LAB深度合作ART PARK CAMP還将涵蓋露營美食體驗、幻術體驗、萌寵空間等創新業态，集合知名脫口秀劇團，引領城市戶外體驗的全新生活方式。
△ KOL BOX 達人光盒
△ 籌備中的 ART PARK CAMP
總的來說，無論是空間布局、品牌招商還是内容活動，長甯Art Park大融城都在試圖通過探索與實驗，讓整個片區的消費體驗進一步提升。
而從自營空間打造這條線延伸，我們還看到了光大安石對于消費者需求變化的敏銳洞察之下，企業用投資思維對産品力的深度打磨與革新。
更新 Ⅲ 企業産品力革新
不斷疊代更新的光大安石
事實上，無論是因地制宜、用投資理念營運商業項目，還是推出更符合消費者需求的品質化商業，甚至是投入成本研發自營空間，背後展現的都是光大安石重視企業自身産品力更新的表現。
自營空間背後的“門道”
為解決場内冷區，光大安石打造的這四大自營空間，用目的性消費場景緩解問題的同時，提升場内體驗的多樣性。
通過自營空間而非其他品牌招商能夠最大化利用空間面積，将動線中人流量少、租金價格難以提升的區域有效利用，這也展現了光大安石“投資視角做商業”的特質。
值得一提的是，ART PARK大融城的四大自營空間，整體氛圍、設計感、品牌、适合的年齡階段，都有意呈現出“親民感”。這是有意而為之，與當地消費者拉近距離的同時，也是擴大産品相容性的表現。也許未來，這些自營空間，很快就會植入到更多其他商業項目中，實作空間“IP化”的蝶變，進而幫助企業通過打造“第三空間”，開拓更寬廣的商業變現路徑。
“IMIX大融城”與“Art Park 大融城”，并駕齊驅
在長甯Art Park大融城推出之前，光大安石被行業更多認識的“IMIX大融城”産品線，主要定位為更大而綜合的一站式消費綜合體，未來，這條産品線依然是在特定城市、區域裡扮演着重要角色。
△ 靜安大融城
而作為品質更新型的Art Park 大融城，則會作為光大安石在市場上的“全新陣營”，将面向新中産及消費更新需求強烈的市場。
此次，長甯Art Park 大融城作為産品線的首秀亮相，不僅帶來了項目本身和周邊區域的更新，更是展現出了光大安石作為項目方對自身以及對行業的全新了解，也讓我們看見了光大安石更多的商業可能。
在長甯Art Park大融城之後，後續會有另兩個新項目問世，分别是北京·新光大中心Art Park大融城、北京·中關村Art Park大融城。
相信這兩個項目屆時也會向行業展示光大安石在Art Park産品線上的新思考與新疊代，也期待日後更成熟的Art Park産品線助力光大安石在商業操盤力上的再次全面更新。
以上便是我們針對此次長甯Art Park大融城開業所引出的三點更新洞察。我們不難從其背後窺探出當下商業地産發展的縮影：
一線城市從增量市場改變至存量市場已是既定事實，但真正有商業潛力的區域、項目實則并不多，需要深度挖掘、研判，繼而再決定入局，光大安石便是典型的以投資眼光做商業，不盲目入局，不匆忙決定。
區域型商業也出現了“品質化更新”的需求，因為消費者視野不斷提升，需要用足夠有誠意的産品和營運内容面對當地消費者，隻有獲得他們的認可，才能在當地持續立足。
而隻有不斷思考市場變化，力求進步的企業，必定會投入成本進行新産品創新，唯有創新才是企業尋求進步與疊代的動力，一成不變者，終将會被市場淘汰。
說到底，商業地産與整個城市的建設發展、城市的精神面貌息息相關，而考驗每個企業應對多變市場時的反應與其構築護城河的能力要求也變得越來越高。在光大安石的案例中，我們看到的是一家企業的智慧，也許其産品不是市場上最華麗的，但這家企業務實的經營之道、獨特的商業營運邏輯，也正在為它辟出一條穩健發展的路徑。
這也許是每家信奉長期主義的企業、品牌都在極力在突破的事，目标隻有一條：在市場上長期立足，持久跑赢。