經濟學家馬光遠不久前曾表示，2022年，房地産市場不會迎來爆發式反彈，這次調控的放松和過去不同，市場環境也大為不同，不要再對市場反彈抱有幻想。
1、2021年12月10日，上海易居房地産研究院釋出了《全國百城住宅庫存報告》，根據該報告的資料顯示，截止到2021年11月份，全國100個城市的建立商品住宅庫存總量已經達到了52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%。其中，建立商品住宅庫存量更是連續4個月環比正增長，同比則連續36個月保持正增長。更值得一提的是，當下的全國百城庫存規模已經達到了自2016年8月份以來的最高值，創下近5年以來的新高。除此之外，2021年11月份，全國100個城市的建立商品住宅供應量為4495萬平方米，成交量為3437萬平方米，明顯呈現“供大于求”的狀态。
2、根據公開資料顯示，截止到2021年的第三季度末，全國60個重點城市的二手房挂牌量已經突破320萬套，其中，像是北京、沈陽、武漢、南京、深圳、鄭州等城市，二手房挂牌量已經突破10萬餘套，甚至還有部分城市的二手房挂牌量達到了15~20萬套。不可否認的是，2021年下半年以來，不僅新房市場出現降溫，二手房市場的降溫也極為明顯。
綜上所述，一方面說明樓市的供給端明顯已經過剩（新房、二手房皆是如此），而另一方面也說明了房子的流通性在逐漸減弱，樓市購房需求縮水，再加上高層多次強調不會放松對樓市的調控。凡此種種，2022年，房地産市場會不會迎來爆發式增長自然也就顯而易見了，是以，在筆者看來，馬光遠地“預言”或成真，可能是大機率事件。
在這樣的樓市背景下，2022年買房，可能有3個“壞消息”需要面對。
1、買房後，房價上漲預期或大不如從前。前面我們已經證明了馬光遠的“預言”或成真，基于此，買房後就不要再期盼房價能像過去多年那般大幅增長了，特别是一些三、四線城市，在人口不斷流出，開發商回款壓力大的前提下，打折促銷、以價換量的劇情仍然會繼續上演，如此一來，買房後能保證不降價都已經算是“幸事”，更别談房價會大幅增長了，在這種情況下，說是房價上漲預期大不如從前也就不難了解了。
2、買房後，購房者要做好房子“減配降質”的準備（指期房）。我們都知道，最近兩年的樓市調控已經不再是單純的“限購”“限貸”“限售”等基礎操作了，而是對房地産金融、土地等領域的限制，特别是對房地産金融的限制，房企“三道紅線”的出台、“貸款集中制”的實施，無一例外的都預示着國家對樓市“降負債”“去杠杆”的決心，在這樣的前提下，各大開發商紛紛陷入“錢荒”的窘境，根據平安證券的資料測算，2022年，房企到期債務總額或高達1.5萬億元，比2021年還要多12.5%，換句話說，2022年，房企的日子或可能更苦。如此一來，部分開發商為了提高利潤，難免會采取“減配降質”的壞心思，就像知名房産專家盧俊說的那樣，這兩年買到的基本上都是“品質最差”的房子，在這樣的背景下，買房務必要擦亮雙眼，首選那些負債低、口碑好的品牌房企就顯得尤為重要。
3、買房後，購房者要做好房子可能會延期交房的準備。這一點不需要過多解釋，邏輯和上一條大同小異，開發商缺錢，房子可能會出現“減配降質”，但如果開發商缺錢缺得比較厲害呢？那就不僅僅是“減配降質”的問題了，而是延期交房，更嚴重的可能就要爛尾了。當然，作為購房者，我們也沒有必要過多擔憂，隻要做到按需購買、量力而行，不貪圖小利就可以了。
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