在近日舉辦的2018年鍊家年度思享會上，鍊家研究院釋出的2017房地産市場年報認為，2017年成為房地産市場“超級繁榮期”的尾巴，“品質時代”将是2018年關鍵詞，回歸價值将是2018年房地産市場的核心标志。
“房地産企業應當從開發型向服務型轉變，我們的存量房不少，并且還在開發，随着經濟增長從高速發展階段轉向高品質發展階段，我們的房地産也應該從數量的增長轉向品質的發展，這是未來房地産發展很重要的方向。”清華大學經濟管理學院教授許憲春表示。
鍊家研究院院長楊現領
一年多以來，以“房住不炒”為導向的房地産調控讓市場加速分化，以“租購并舉”為核心的住房體系深刻地改變了行業的運作邏輯。在品質時代來臨之際，鍊家研究院釋出了地産大資料産品RealData，首次向業内展示針對B端使用者所開發的房地産領域一站式研究和資料服務平台。鍊家研究院院長楊現領表示，RealData的主要作用就是填補優質資料部分的空白，為住房品質時代賦能。
居住進入品質時代
近日國家指出，現階段，我國經濟發展的基本特征就是由高速增長階段轉向高品質發展階段。作為保障和改善民生的重要内容，房地産市場也進入品質發展階段，目前房地産市場的主要沖突發生重大變化，表現為總量不足的沖突已得到解決，區域性、結構性沖突仍很突出，居住品質離人民對美好生活日益增長的需要仍有較大差距。
根據鍊家研究院釋出的年度市場報告，2017年成為房地産市場“超級繁榮期”的尾巴，回歸價值将是2018年房地産市場的核心标志。“2018年将是房地産銷量的‘小年’，房地産市場從成交量來看不會有大的起色，成交價相對比較穩定，會繼續保持低溫下行走勢。但2018年也是非常不一樣的年份，房改20周年、改革開放40年，将掀起一輪新的故事。”楊現領認為，2018年作為一個新周期的開端，房地産市場将呈現出一些新的特征。
首先，房價的上漲越來越集中于少數城市。“房子漲價”背後的資料真相，實際是房價高于全國平均水準的城市僅占兩成、房價漲幅超過全國的城市僅一成，漲價集中度在加劇。其次，房地産主戰場從三四線回歸重點二線：二線城市未來的人口流動、各個方面的潛力會更大。再次，一線城市二手房占比進一步提高，更多的城市進入二手房交易為主導的市場。此外，城市圈取代單個城市成為房地産市場的主體、人口向城市中心回流，則是在更長周期内顯現出來的兩大潛在趨勢。
在此背景下，房地産市場正在走向品質時代。“我們最近做了一個調研，在全國的代表性城市，我們通過鍊家經紀人做了1.5萬份的線上問卷調查，調查結果中一項很重要的結果是，經紀人所接觸的客戶裡，37.7%為首次置業需求，46.7%是改善性需求，全國層面改善性需求已經快接近50%了。”楊現領表示，總體上中國的住房市場在告别了短缺之後，就進入了以換房改善為主導的階段，對品質需求會非常強。
“随着收入的增長，人們對品質居住的需求在不斷提升，對存量房屋提出了盤活與更新的需求。我們現在的房地産存量是不小的，重要的是存量如何盤活。比如重點城市的租賃供給與需求之間缺口比較大，還有結構上的缺口，就是戶型的供給和需求結構之間存在不比對的現象。”許憲春認為，進入住房品質時代，要解決租賃供需之間、房屋戶型的供需之間、産品供給結構等方面存在的不比對問題。
事實上，對于房地産來說，高品質發展必須是一個體系，而不單單是某一個方面，這個體系要包括發展思路、制度安排、市場治理、商業行為、産品水準等各個方面。從高速發展轉向高品質發展，要實作這個重大轉變，需要整個産業鍊和全行業市場主體共同參與，也隻有主動轉入高品質發展階段，房地産行業才能真正地符合新時代社會主要沖突變化的需要。
要滿足住房品質時代的需求，必須完善品質資訊和品質服務。“品質資訊和品質服務，線上靠内容，線下靠一系列職業化階層的崛起，要靠專業的經紀人、專業的物業管理人員、專業的租賃房屋管理人員等，這一系列的服務階層都需要全面的崛起和職業化，才能夠把七八億城市人的房子管理好。”楊現領介紹，在此背景下鍊家集團不斷進行大資料産品創新，RealData便是最新推出的産品。
大資料為行業賦能
國家指出，要加快建立多主體供給、多管道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。進入居住品質時代，随着住房逐漸回歸居住屬性，“讓全體人民住有所居”就意味着居住需求的多樣化。高收入家庭有改善性需求、中等收入家庭有首置需求、年輕白領有品質合租需求、老齡人口有分散式居家養老需求……如何有針對性地從供給側實作住房市場的結構性轉變，成為目前房地産市場急需破解的問題。
“鍊家從2008年開始就有ES系統，有了線上的系統，就有資料的産生。我們那時候做最大的‘樓盤字典’，每套房子300多個特征都要通過人工去數，把它做出來。”鍊家集團技術副總裁惠新宸表示，鍊家一直緻力于搭建集房産交易平台、房産資訊平台和服務者生态平台為一體的資料驅動的全價值鍊房産服務平台，努力打造“住的入口”，在房産交易、資産管理上提供服務，逐漸實作更好的服務體驗、更全的房産資訊、更好的經紀人生态的協調一緻。
盡管如此，相較于房地産市場的快速發展，行業資料産品的發展卻呈現出明顯的滞後性。房産基礎資料的缺失、顆粒度粗、更新不及時、資料入口和來源分散等問題較為明顯，很難滿足開發商對資料質和量的要求。在居住品質時代，開發邏輯從高速增長更新為高品質發展，對資料的需求也相應變得更高。
惠新宸、許憲春、楊現領、高軍共同啟動RealData
為了解決這一問題，鍊家研究院在此次會議上正式釋出了地産大資料産品RealData。據介紹，這是鍊家集團首款針對B端使用者的房地産領域一站式研究和資料服務平台。“這是大資料時代傳統行業追趕前沿技術的一次勇敢嘗試，也是鍊家大資料應用的一大創新與突破。”楊現領表示。
龐大而真實的資料庫以及實時更新的能力可以說是RealData首次亮相的最大亮點。依托鍊家集團二手房、新房、租賃等海量資料庫以及萬億級别真實交易場景，同時整合全産業和宏觀經濟資料，RealData囊括城市基礎資料庫、市場資料庫、使用者行為資料庫和集中式較高價的電梯大廈字典四大資料庫，涵蓋了宏觀城市資料、新房、二手房、土地、租賃、較高價的電梯大廈六大品類。
“什麼是品質時代？怎麼滿足這些人的改善需求？我認為是我們需要考慮的問題。”楊現領表示，此次鍊家研究院推出RealData産品，在對客戶需求挖掘上做了很大的努力，将盡量做到全面、系統而精準。對于外界普遍關注的RealData可實作功能方面，楊現領介紹道，上線後的RealData将提供四大核心功能，即面對宏觀地産市場的監控與分析預測、針對具體地塊和樓盤項目的價值分析、銷售管理、售後資産管理，通過四大服務實作RealData跟蹤還原市場的核心價值。
比如，RealData的潛客分析功能在鍊家使用者分析體系基礎上建構，涵蓋人口屬性分析、支付能力監測、家庭全生命周期描畫、購房群體需求标簽、遷徙軌迹研究等多元分析，未來Real Data還将對已有的各項資料進行完善，擴充資産管理相關功能。
據了解，目前RealData的宏觀經濟資料已經覆寫全國逾50個城市，基本覆寫房地産主流市場，9大次元、超80項名額深入解剖城市發展前景。未來，随着業務版圖的擴充，RealData将會對更多城市開放資料服務。
值得一提的是，在“租購并舉”的住房制度設計下，鍊家針對目前火熱的租賃領域需求将推出一系列資料産品服務，用于輔助分散型、集中型租賃品牌的選址、定價與營運的政策制定，進一步擴大産品的應用空間。“未來我們還将繼續挖掘使用者互動資料的價值，進一步完善使用者畫像。”惠新宸表示。
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