有人購買房屋後，經常會出現購買人将房産擱置不辦理産權登記，也不實際占有使用的情況。一旦房地産開發商涉及其他民事訴訟，導緻其開發的房産被查封執行，就會影響購房人的權利。此時，購房人認為：我已經交納了全款，房子應該屬于我所有，不可以因開發商的其他債務而被執行。第三方債權人則主張：我申請執行的房産因開發商沒有為任何人辦理産權登記，根據物權登記原則，仍然屬于開發商所有，應該可以執行。
遇有這種情況，一旦法院允許執行，就會把購買人已經交納全款或部分交款的房産執行給他人抵頂債務，緻使購房人無法取得所買房産，進而造成巨大損失。最高人民法院在2011年的杭州《全國民事審判工作會議紀要》第16條規定：“數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已經辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先後等順序确定權利保護順位。确定買賣合同成立時間，應綜合考慮合同在主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等。預告登記期間内，未經預告登記的權利人同意，房屋所有權人所為的處分行為，不得對抗預告登記權利人。”
這個會議紀要雖然不是法律規定和司法解釋，但各級法院審理房地産買賣合同糾紛案件時，應該參照這個會議紀要的原則判決。也就是說，這個《會議紀要》中對未登記房産的效力，要按照登記、合法占有、買賣合同成立先後等順序确定權利保護順位。同時确定了預告登記人的優先權利。
這個《會議紀要》與《物權法》第九條的“物權登記”規定，在《民法典》實施以前，一直指導着房産買賣糾紛的物權确認。但《民法典》頒布實施之後，法律有了一些變化。
《民法典》 第二百零八條規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”
第二百零九條規定“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”
第二百一十四條規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生效力。”
以上三條法律規定，與原《物權法》規定的登記原則沒有原則上的變化，即物權以登記為生效條件。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
這一條規定雖然确定了“未辦理物權登記的，不影響合同效力。”的原則，但這裡的不影響合同的效力是指當事人之間依照合同設立的權利義務依然有效，這裡的“有效”，隻限制合同的當事人雙方，并不能取代“物權登記”原則。
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協定或者簽訂其他不動産物權的協定，為保障将來實作物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起九十日内未申請登記的，預告登記失效。”
這一條規定非常重要，即購買的房産如果不能辦理産權登記，但可以辦理預告登記，“預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。”實際上賦予了預告登記的優先權。
《民法典》第六百四十一條第二款規定：“出賣人對标的物保留的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。”
這一條規定值得所有購房人借鑒，購買房産沒有辦理登記，實際上是出賣人仍然享有房産的所有權，如果沒有辦理登記，則不可抵抗“善意第三人”，指的是第三人善意購買或第三人通過法律程式對未登記的房産行使民事權利。
根據以上法律規定，可以明确：當事人以簽訂合同及交款方式購買了開發商的建成房産，如果沒有及時辦理不動産登記，在法律意義上講，該房産仍然屬于出賣人所有。如果其他善意第三人對該房産主張權利，則法律要保護善意第三人的權利。根據上述規定：當事人已全額繳納了購房款，其僅享有依據《商品房買賣合同》要求開發公司履行相關合同義務的請求權，并不享有該房屋所有權。
中華人民共和國最高人民法院（2020）最高法民終580号民事 判決書審理的孔某與長城新盛信托有限責任公司、内蒙古中銀房地産集團股份有限公司的執行異議案件所作出的判決，值得所有購房人的注意。
孔某全額交款購買了中銀房地産公司開發的六套房産，但未辦理産權登記，也未實際占有使用，該房産也未發生實際使用房産的相關費用。
新盛信托公司因與中銀房地産開發公司、楊岩森、趙心、華廈公司合同糾紛案件，申請法院于2015年1月20日對中銀公司名下呼國用（2008）第00137号土地使用權及位于内蒙古呼和浩特市賽罕區的相關房産辦理了财産保全，20層查封的範圍為1-25号整層房産，其中包括孔某購買的6套房産。
孔某對新盛信托公司申請的保全行為提出執行異議，法院經審理後，駁回了孔某的執行異議申請，孔某又向法院提起執行異議之訴，法院判決駁回了孔某的訴訟請求，确認孔某不足以享有排除執行的訴訟權利。孔某對一審法院判決不服，向最高人民法院上訴。
最高法院審理後認為：本案争議的焦點問題是：孔某對案涉房産是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。
根據《執行異議和複議規定》第二十八條規定，孔某雖然與中銀公司已簽訂書面《商品房買賣合同》并全額傳遞了購房款項，但在合同約定交房時間2015年5月1日之前，即2015年1月20日，執行法院已對案涉房産采取了查封措施，在法院查封之前孔某并未合法占有該房産，更未辦理相關房産登記手續，不符合該條規定的情形，一審判決據此未支援孔某排除執行的訴訟請求，事實及法律依據充分，并無不妥。
最高法院查明：孔某與中銀公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，案涉房産的用途為“僅作商業使用”，并非用于居住。
孔某上訴主張其購買上述房産系為了居住，該主張與《商品房買賣合同》載明的房屋用途沖突，亦與其一次性購買六套房産的行為相沖突，且二審庭審中，孔某稱其經常居住地在甯夏回族自治區銀川市，并非呼和浩特市，據此本案亦不符合《執行異議和複議規定》第二十九條規定的情形，孔某主張适用該條規定排除法院強制執行的上訴理由不能成立，本院不予支援。
另，依據《中華人民共和國物權法》第九條規定（該案審理判決時，《民法典》未實施，筆者注。），因案涉房屋并未辦理所有權過戶登記，孔某僅享有依據《商品房買賣合同》要求中銀公司履行相關合同義務的請求權，尚不享有案涉房屋所有權，故一審法院未予支援其确認對案涉房産享有所有權的訴訟請求，并無不妥，本院對此予以維持。最後，法院駁回孔某上訴，維持原判。
這個判決非常有意義，它提醒所有的購房人要注意以下事項：
一、購買了商品房或他人的房産後，要及時辦理不動産登記，如果一時登記不成，也要履行相關的不動産登記的手續。這些手續可以證明：未辦理不動産登記不是購買人的失誤和過失。這是将來發生産權争議或執行異議時，确定購買人權利的直接和主要的證據。
二、購買了商品房或他人的房産後，如果一時無法辦理不動産登記，一定要辦理房屋買賣的預告登記。因“預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起九十日内未申請登記的，預告登記失效。”辦理預告登記後，一定要注意何時可以辦理産權登記，這對購買人是至關重要的。
三、購買了商品房或他人的房産後，如果既不能辦理不動産登記，也不能辦理預告登記，則依法占有購買的房産，并使之發生房屋使用費的支出是十分重要的。我國的司法審判中對于此類房屋确定所有權的時候，有一個“實際占有”的原則。這個實際占有必須是在購買房屋後的合理期間内占有，而不能在第三方對該房産提出權利主張之後占有。也就是說，法院在确認實際占有的事實時，必須以合法占有為前提，對于惡意占有的法院是不會支援的。而能夠證明實際占有的期間，房屋使用期間的水電、物業等費用的支出憑證則是最主要的證據。
另外，在司法實踐中還有一個審判原則要注意，如果當事人購買的是住宅，一般以實際居住為确認所有權的原則，如果沒有實際居住，而當事人在同一區域還有其他的住宅，則這一權利主張很有可能不會得到法院的支援。因為，法院在審理此類執行異議案件中，對唯一住宅的确認和保護的比重極大，絕對不可以忽視。
基于筆者的分析，朋友可以看出，孔某之是以敗訴并造成個人的損失，其主要原因是對購買的房産既沒有辦理不動産登記，也未辦理預告登記，更沒有占有使用，而且在此案中，孔某以購買的是住宅為理由提起的訴訟主張，經審理後不符合事實，最後被最高法院駁回了上訴。此次教訓可謂極其慘痛。