最高法：租賃合同約定租賃期限20年+自動續租20年，是否有效？

編者說明：本文節選自最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》（法律出版社，2021年7月第一版）。

問:當事人約定租賃合同租賃期限20年,到期後自動續租20年該自動續期約定是否有效?

答:租賃期間即租賃合同的存續期間。《民法典》第七百零五條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”由此可見，除法律有特别規定之外，定期租賃合同的最長期間不得超過20年。對于實踐中當事人簽訂租賃合同約定租賃期限20年，到期後自動續租20年，對于“到期後自動續租20年”的約定應認定無效。

其理由是:

首先，租賃合同中出租人向承租人所移轉者僅為債權性質的使用收益權，在租賃關系消滅時，承租人應向出租人返還租賃物，如允許租賃合同存續期限過長，一般的租賃物均會損耗殆盡，勢将影響租賃物的返還，與租賃交易的初衷相悖。其次，租賃合同當事人的權利和義務有賴于當事人之間的約定，但當事人的預見能力終究有限，而合同嚴守原則又使租賃合同的變更異常艱難，限制定期租賃合同的最長存續期間，有助于租賃合同的當事人适時調整交易的條件。最後，當事人租賃合同約定租賃期限20年，意圖使租賃合同繼續存續的，可于定期租賃合同期限屆滿之前或之時續訂租賃合同但新的定期租賃仍須受20年的最長期限限制。如果當事人在訂立租賃合同時，在合同中約定到期後自動續期20年，這樣的約定因意圖規避《民法典》對租賃合同最長租賃期間的限制而無效。