變現進行時，富力重資産的“得與失”

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

在部分房企深陷流動性問題泥淖中時，富力地産這家被投資者看淡的“紅檔”房企卻暫時無虞，的确有所出乎市場的意料。

這或許應該歸咎于，“三道紅線”的限制下，财務名額優化不夠明顯的它不得不早早開啟自救模式，在業界悲觀情緒尚未擴散蔓延之時，富力地産的資産出讓變現的旅途就已經開始了。

從去年至今，富力地産及其管理層工作的重中之重便是“賣賣賣”，如今又有新的進展傳出。2021年12月7日，富力地産釋出公告稱，作價73億再次出讓廣州富力國際空港綜合物流園内的物業（以下簡稱“空港物流園”）剩餘30%的權益，預計回收現金約12.63億元。

這是繼一年前，富力地産向黑石出讓空港物流園70%的權益之後兩者的又一次交易，在本次出讓完成後，其将不再持有這一項目的權益。

盡管市場對之态度消極，但在現時的市場環境下富力地産仍能夠變現資産拯救現金流，卻也是值得高光的消息。富力地産的發展模式是“開發與營運”并重，在過去很長一段時間，其因為重資産的沉澱拖累财務報表而備受诟病，但這種發展模式，在目前的緊急關頭，也讓它獲得喘息的機會。富力地産握着一把掌握命運的“雙刃劍”。

揮别物流園

富力地産本次出讓的空港物流園，的确是一個可圈可點的項目。

公開資料顯示，空港物流園位于廣州花都區金谷工業園内，占地1470畝，目前落成的高标準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約89萬平方米，配備設套也已落成。未開發的倉庫淨用地面積約為210畝。

不同于其他房企出讓資産時将關聯方作為交易對象，富力此次交易的對手方，也是經驗豐富的投資集團。根據富力地産公告，買下空港物流園的為Sonic Holdings I Limited，是世界知名的投資管理公司黑石集團聯屬的基金附屬公司。

實際上，這是一宗始于去年的交易的延續。2020年8月10日，富力地産已經就空港物流園70%權益轉讓事宜與黑石集團關聯方簽訂意向書，最終交易于今年1月19日完成，總共收取現金約40.62億元。兩次變現之後，富力地産總共預計回流現金逾53億元。

黑石房地産中國區董事總經理陳宇此前評價這一項目時就表示，“基于交易标的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。”

一位廣州龍頭房企投資部的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析稱，賣資産在一定程度上展現了富力的資金吃緊的問題。但與其它企業的不同，富力拿出來的資産相對成熟，變現能力快，現金流穩定，是以交易速度也比較快。

在出清空港物流園之後，富力地産也已經安排好這筆資金的去向。

富力地産表示，在交易完成後，董事會拟将出售事項所得款項淨額用于降低負債水準及用作本集團一般營運資金。其強調，憑借出售事項所得現金資源，其将考慮各種可改善其整體流動資金的途徑，包括但不限于還款、于公開市場購買現有票據，或提早償還其他債務。

成敗重資産

在房地産行業，富力地産的發展模式相較于同行的布局稍微有别。富力地産是一家以房地産開發為主營業務，同時在酒店發展、商業營運等領域發展的集團。如若不是因為四年前近200億元的大交易讓富力地産的資産負債表進一步惡化，酒店、商業這樣的重資産項目在目前的市場環境下，應該反而可能成為富力的一張安全墊。

2017年，萬達和融創中國和富力地産在北京召開合作釋出會，在這宗交易中，融創以438.44億元收購萬達旗下13個文旅項目的91%股權，而富力地産以199.06億元收購萬達旗下77家城市酒店全部股權。

這筆當時被視為十分“劃算”的交易，卻在日後成為富力地産的負累。近兩年，富力地産的酒店闆塊營運并不見成效，其年中報顯示，2021年上半年，富力酒店營運收入26.3億元，同比上升81%；與此同時，酒店分部錄得虧損5.47億元，仍處于持續虧損的狀态。

從财務名額分析，富力地産的負債結構也備受投資者诟病。根據貝殼研究院統計，今年上半年，富力地産剔除預收款後的資産負債率為74.9%，淨負債率為123.5%，現金短債比為0.55。由此，富力地産2021年中期名額三項超門檻值，維持“紅檔”行列。

盡管重資産的包袱給富力地産的發展蒙上陰影，但是正如空港物流園的出清一樣，過去在重資産領域的持續耕耘，在房地産市場銷售持續下行的當下，這部分資産的變現能力也能夠短暫為富力地産的資金解渴。

根據富力地産年中報，今年上半年，富力來自物業投資及酒店營運分部的經常性營業額增長63%至人民币30.3億元。其錄得淨利潤（不包括重新估值）為人民币5.40億元。

此外，由于富力地産的商業、酒店布局不少位于一二線城市，其旗下物業公司也有讓投資者看到價值之處。

2021年9月20日，碧桂園服務釋出公告，與富力物業服務集團有限公司簽訂股權轉讓協定，将以不超過100億元的代價收購富力物業擁有的物業管理業務。富力物業于2020年年底從富力地産剝離，之後由富力地産兩位實控人李思廉、張力持有約92.5%的股權。

在碧桂園服務官宣這宗交易後，富力地産公告稱，公司主要股東董事長李思廉及聯席董事長兼總裁張力為支援集團，将提供約80億港元的股東資金，并預計在未來一至兩個月内完成。

雖未清楚李思廉、張力這筆資金的來源，但兩則公告前後腳釋出，也讓富力地産的投資者看到它的韌性所在。

一位不願具名的地産分析師在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，“商業跟物業這塊，富力的資産還是比較優質的。是以雖然賣物業的錢不是進上市公司，但是富力的老闆還是積極自救，你像其他，要賣也不一定有人接。這樣看來，富力确實還是要好一些。”

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