近日，杭州樓市政策接踵而至，小編實在是很忙卻來了......
來自該政策的市場信号也開始出現。今天我們就來和獨立評估房的創始人李坤軍談談，為大家梳理政策，明确樓市方向。
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7月26日，财新網報道，監管部門要求數十家被列入"三紅線"試點的重點房企以不超過年銷售額40%的價格購地，這一比例不僅包括公開市場的土地收購，還包括通過并購獲得的土地支出。
2020年8月前，監管部門為控制房地産企業計息負債規模，重點房企設立"三紅線"，具體排除預收資産負債比例後不得大于70%;住房試點企業必須在2023年6月30日前實作減債目标。
主持人王森：雖然監管層面尚未公開确認"購地金額不得超過年銷售額的40%"政策，但沒有風浪，不少業内人士紛紛表示，這項政策下一次大機率會落地。李院長，您認為這項政策如果實施，會對整個房地産行業産生什麼影響？
獨立審查院創始人李坤軍：雖然沒有非常正式的檔案下來，但我們都認為，按照去年的監管趨勢，這是實施政策的機率很高。一旦這項政策實施，我個人覺得房地産繁榮的時代真的會受到遏制。是以，我個人認為，整個市場可能會有破壞性的降溫表現。
王森主持人：其實近年來确實有很多房企為了做規模化，開啟了"高周轉"的發展模式。通過囤積土地和增加杠杆率來擴張。是以去年，監管部門提出了"三線四級"，相當于不同等級的房企财務健康檢查。李院長，從您的觀察來看，在近一年後提出的"三線四檔"中，房企"醫療報告"結果如何？
獨立評論院創始人李坤軍：今年我們确實看到了整個房地産市場的大幅分裂。一些原來的頭部型企業，現在往往從資金危機的局面中走出來，包括恒大、華夏幸福、太裕、福雄等。當然，一些更健康的公司做得很好。例如，萬科、碧桂園和濱江等房企仍然做得很好。是以我認為，這樣的政策出來後，對于發展路徑不一樣的房企來說，也會産生非常大的差異化。
主持人王森：從"三線四層"規則到重點房企買地金額被納入監管，其實都是在金融方面來規範，也就是說，抱着"牛鼻子"，即在目前土地供應集中的情況下，對于一些中小房企來說， 會帶來一些機會嗎？
獨立住房創始人李坤軍：我個人認為，其實不應該劃分為中小房企或大型房企，而應該劃分為激進或健全。我認為激進的房企，無論是中小房企還是大型房企，都會受到未來監管的影響會更大。而且過去企業比較健壯，哪怕還有一點點更好的生活。比如我認識的一家房地産企業，它在浙江縣已經發展起來了，它不擴張，每年在縣裡做幾個項目，甚至做這個縣城，這些地方很少有人與之競争，是以我覺得這是個好日子。
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事實上，除了開發商上台資本"緊箍咒"外，近日，住房建設部、國家發改委等8個部門，還聯合下發了《住房和城鄉建設部等8部門關于不斷整頓規範房地産市場秩序的通知》。
本《通知》明确提到，将緊緊圍繞地價穩定、房價穩定、預期穩定，促進房地産市場穩定健康發展。在實施過程中，将以問題為導向，重點關注房地産開發、房屋銷售、房屋租賃、物業服務等領域的民展現力強、社會高度關注的突出問題。
目标是努力利用大約3年的時間，實作房地産市場秩序的顯着改善。
王森主持人：我們看到，《通知》明确了房地産市場秩序的時間和路線，被一些業内人士稱為下一個行業将迎來"最嚴監管"，李迪安，您認為這傳達了什麼樣的市場信号？
獨立檢讨所創始人李坤軍：最終的信号當然是希望市場能夠健康有序地成長。雖然這些年通過各種方式避免了很多混亂或監督很多混亂，但事實是很多混亂仍然不受監管。例如，像一些現在岌岌可危的房地産公司一樣，留下的一些項目部分是其自身後續資金的問題，但部分原因是本應存入監管賬戶的資金被挪用了。此外，我們還看到，即使在價格限制的背景下，一些房屋仍然希望能夠提高銷售價格。"史上最嚴監管"的出現，相信會給整個房地産市場帶來比較大的沖擊，促進整個市場的健康發展。
主持人王森：我們看到，《通知》明确提到，重點将放在房地産開發、房銷、房租、物業服務等領域，可以說是覆寫了房地産産業鍊的閉環監管。那麼從你對杭州房地産市場的觀察來看，你認為主要問題是什麼？
獨立住房創始人李坤軍：其實杭州房地産市場，從開發和銷售層面來看，我認為它比很多市場都做得好。因為相對而言，杭州還是一個更加透明和公平的市場。但房地産市場也有很多環節，比如租賃。前幾年，我們看到了大量的租賃機構倒閉，讓房客和房東成為受害者，留下了很多問題。這些全行業的問題，我認為未來也需要做出不懈的努力。
王森主持人：此外，我們也看到近期杭州樓市也出台了一些政策，如"關于建構共同公共服務體系建構專項方案（征求意見稿）"和"共享産權保護住房管理辦法（征求意見稿）"等，盡管它們還隻是咨詢階段， 但政策意圖非常明顯。那麼，李鵬認為，這些政策逐漸落地後，杭州房地産和土地市場會走向何方呢？
獨立審查院創始人李坤軍：我個人認為關鍵是看實力，如果政策隻是"挂在牆上"，或者隻是實施的很小一部分，那麼我認為整個市場都不是特别有用。我認為，這些後端政策實際上隻起着補充作用，而沒有對整個市場的性質産生非常大的變化。不過，我認為，如果房地産能夠在金融層面得到控制，我相信這将是一種更有效的長期機制。