点击右上角【关注】“拆迁法律实务”头条号，私信回复“咨询”，即可享有一对一法律服务咨询。 本文作者：贾华 北京在明律师事务所
导读：在房屋征收补偿案件中，通常而言，补偿的对象是被征收人，即房屋的所有权人，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装饰装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑。此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。
张女士的房屋位于b市某区某镇，2003年12月31日，张女士与某经济合作社签订了协议书，约定将村西马路边空闲地块租给张女士使用。
且在该协议书中明确约定，如遇国家征地，国家赔付地上物损失归承租人所有。因涉案地块在租赁时为弃用的池塘，张女士对该地块进行填埋后建造了房屋。基于此，张女士应对承租地块具有合法使用权，对地上房屋具有合法所有权。
因某道路工程项目建设，张女士房屋及地上附属物所在地被纳入到拆迁范围内。2017年7月17日，拆迁公司向张女士作出了《入户调查告知书》并同时进行了勘查、测量工作，但是从未向张女士送达过评估报告等文件。
后在律师的协助下，通过法院调取出了以张女士的名义作出的“评估报告”——《房屋腾退补偿结果通知单》。且该通知单中并未就张女士在建造房屋前填坑的部分进行评估认定。
2020年，该经济合作社起诉张女士要求解除租赁合同，并主张张女士不具有涉案地上物的所有权，不具有主张涉案地上物“拆迁补偿”的权利。张女士遂委托北京在明律师事务所的梁红丽律师介入。梁红丽律师介入后，对该基本情况进行了了解并分析。
本案中，由于《协议书》因遇国家征地已不具备实际履行基础，但是在未获得相应补偿款项前，某经济合作社无权要求张女士腾退房屋。
张女士与某村经济合作社签订的协议书第二段约定，如遇国家征地，张女士应予以服从，国家赔付地上物损失归张女士所有；
协议第三段约定，租赁期限为十五年，自2003 年12月31日起至2018年12月底止，自2003年12月31日开始张女士控制管理该合同所涉的土地及地上物，进行占有、使用、收益。该合同签订后，双方依约履行了全部义务，张女士在承租期内的租金也已交齐。
梁红丽律师通过调取证据查询到，该工程项目早于2016年已经取得立项批准文件，开始实施土地征收，协议中约定的张女士房屋及地上附属物所在地在征收范围内。
同时工程项目的用地单位早于2018年10月17日取得征地或占地的批准文件，张女士房屋及地上附属物所在地最迟于2018年10月17日被征收，变更了土地性质。
综上，张女士房屋及地上附属物所在地在合同约定的租赁期限届满前，即2018年12月31日前，即已被征收。依据法律规定的合同法定解除权包括因不可抗力致使不能实现合同目的的情况，涉案地块已被征收，属于不可抗力，被征收后因土地属性变更导致村集体方面已无法继续实现合同目的，合同解除，而非是因合同到期解除。
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同时因涉案地块被征收，土地属性即从集体土地转化为国有土地，村集体不再拥有该地块的所有权，故其无权要求张女士将涉案土地房屋恢复原状后自行腾退。
之后，梁红丽律师对镇政府、规划和自然资源委员会某分局也提起了诉讼，律师据理力争，法院最终也采纳了梁红丽律师的观点，认为：在涉案房屋被纳入某工程征地范围时，张女士与某村经济合作社签订的《协议书》尚处于有效期内，张女士对于租赁的土地仍享有使用权，且双方已经明确约定租赁土地的地上物损失归张女士所有，故张女士与某工程项目具有法律上的利害关系，委托人张女士终于可以作为原告提起诉讼，通过法律程序保障自己的合法权益了。
租赁关系双方应在承租方获得合理补偿后再行协商合同解除事宜。合同解除有严格的条件，除非有法定解除的情形，否则须双方协商解除，“国家征收”并不符合合同法定解除事由，出租方无权单方解除合同。
出租人在征收开始时，企图以解除合同诉讼来剥夺承租人获得合理补偿主体资格的行为是违背民法诚实信用原则和民事诉讼法程序正义的精神的。
因此，在明律师要提醒广大的被征收人，遇到征收不要慌，特别是前期签订承租协议的时候，可以对征收的情形进行约定，若遇到征收，该如何处理，必要的时候，可以委托律师介入，这样才能更好地保障承租人的合法权益。
