點選右上角【關注】“拆遷法律實務”頭條号，私信回複“咨詢”，即可享有一對一法律服務咨詢。 本文作者：賈華 北京在明律師事務所
導讀：在房屋征收補償案件中，通常而言，補償的對象是被征收人，即房屋的所有權人，承租人與征收補償行為不具有利害關系，因而不能成為行政訴訟的适格原告。但如果承租人在租賃的房屋上有難以分割的添附，且以其所承租房屋依法進行經營活動，那麼在該房屋被征收時，對于承租人提出的室内裝飾裝修、機器裝置搬遷、停産停業等損失，依法應予考慮。此時承租人與征收補償行為之間應視為具有利害關系，可以作為原告提起訴訟。
張女士的房屋位于b市某區某鎮，2003年12月31日，張女士與某經濟合作社簽訂了協定書，約定将村西馬路邊空閑地塊租給張女士使用。
且在該協定書中明确約定，如遇國家征地，國家賠付地上物損失歸承租人所有。因涉案地塊在租賃時為棄用的池塘，張女士對該地塊進行填埋後建造了房屋。基于此，張女士應對承租地塊具有合法使用權，對地上房屋具有合法所有權。
因某道路工程項目建設，張女士房屋及地上附屬物所在地被納入到拆遷範圍内。2017年7月17日，拆遷公司向張女士作出了《入戶調查告知書》并同時進行了勘查、測量工作，但是從未向張女士送達過評估報告等檔案。
後在律師的協助下，通過法院調取出了以張女士的名義作出的“評估報告”——《房屋騰退補償結果通知單》。且該通知單中并未就張女士在建造房屋前填坑的部分進行評估認定。
2020年，該經濟合作社起訴張女士要求解除租賃合同，并主張張女士不具有涉案地上物的所有權，不具有主張涉案地上物“拆遷補償”的權利。張女士遂委托北京在明律師事務所的梁紅麗律師介入。梁紅麗律師介入後，對該基本情況進行了了解并分析。
本案中，由于《協定書》因遇國家征地已不具備實際履行基礎，但是在未獲得相應補償款項前，某經濟合作社無權要求張女士騰退房屋。
張女士與某村經濟合作社簽訂的協定書第二段約定，如遇國家征地，張女士應予以服從，國家賠付地上物損失歸張女士所有；
協定第三段約定，租賃期限為十五年，自2003 年12月31日起至2018年12月底止，自2003年12月31日開始張女士控制管理該合同所涉的土地及地上物，進行占有、使用、收益。該合同簽訂後，雙方依約履行了全部義務，張女士在承租期内的租金也已交齊。
梁紅麗律師通過調驗證據查詢到，該工程項目早于2016年已經取得立項準許檔案，開始實施土地征收，協定中約定的張女士房屋及地上附屬物所在地在征收範圍内。
同時工程項目的用地機關早于2018年10月17日取得征地或占地的準許檔案，張女士房屋及地上附屬物所在地最遲于2018年10月17日被征收，變更了土地性質。
綜上，張女士房屋及地上附屬物所在地在合同約定的租賃期限屆滿前，即2018年12月31日前，即已被征收。依據法律規定的合同法定解除權包括因不可抗力緻使不能實作合同目的的情況，涉案地塊已被征收，屬于不可抗力，被征收後因土地屬性變更導緻村集體方面已無法繼續實作合同目的，合同解除，而非是因合同到期解除。
（此處已添加小程式，請到今日頭條用戶端檢視）
同時因涉案地塊被征收，土地屬性即從集體土地轉化為國有土地，村集體不再擁有該地塊的所有權，故其無權要求張女士将涉案土地房屋恢複原狀後自行騰退。
之後，梁紅麗律師對鎮政府、規劃和自然資源委員會某分局也提起了訴訟，律師據理力争，法院最終也采納了梁紅麗律師的觀點，認為：在涉案房屋被納入某工程征地範圍時，張女士與某村經濟合作社簽訂的《協定書》尚處于有效期内，張女士對于租賃的土地仍享有使用權，且雙方已經明确約定租賃土地的地上物損失歸張女士所有，故張女士與某工程項目具有法律上的利害關系，委托人張女士終于可以作為原告提起訴訟，通過法律程式保障自己的合法權益了。
租賃關系雙方應在承租方獲得合理補償後再行協商合同解除事宜。合同解除有嚴格的條件，除非有法定解除的情形，否則須雙方協商解除，“國家征收”并不符合合同法定解除事由，出租方無權單方解除合同。
出租人在征收開始時，企圖以解除合同訴訟來剝奪承租人獲得合理補償主體資格的行為是違背民法誠實信用原則和民事訴訟法程式正義的精神的。
是以，在明律師要提醒廣大的被征收人，遇到征收不要慌，特别是前期簽訂承租協定的時候，可以對征收的情形進行約定，若遇到征收，該如何處理，必要的時候，可以委托律師介入，這樣才能更好地保障承租人的合法權益。
