物企上市热潮有增无减，近日，又一家物企苏新美好生活服务股份有限公司（简称“苏新美好生活”）向港交所递交招股书，交银国际为其独家保荐人。
苏新美好生活是苏州领先的综合性城市服务及物业管理服务提供商之一。2020年按总收益及城市服务收益计算，公司在苏州物业管理服务市场及城市服务市场均排名第一；并在2021中国物业服务百强企业中排名第48位。
招股书显示，苏高新公司及苏高新城建分别持有公司93.13%、6.87%的股份。值得注意的是，苏高新公司由苏州市虎丘区人民政府及江苏省财政厅分别拥有90%及10%的权益。
由于房屋供求情况发生变化，房地产行业逐渐从建筑、开发向物业管理、资产管理等方向倾斜，更加注重物业的经营与服务。
在长三角地区，物业管理公司在管总面积呈逐年上升态势，与之同时，物业管理公司总收益也随之增长，由2015年的687亿元增长至2020年的1235亿元，复合年增长率为12.4%，预计到2025年达2012亿元。
就苏州来看，2015年至2020年，物业管理公司总收益由92亿元增长至170亿元，复合年增长率为13.1%，预计到2025年达294亿元。
受益于行业驱动，苏新美好生活报告期内经营业绩稳步增长，营收分别为3.88亿元、4.36亿元和4.37亿元，相应的净利润为3616万元、4355万元和4810万元。公司在管面积的增长对经营业绩产生直接影响，截至2021年6月，苏新美好生活在两个省的三个城市订约77个项目，总合约建筑面积720万平方米，在管总面积的任何变动都将直接牵动公司的财务状况。
细分来看，苏新美好生物的收益主要来自四条业务线，包括城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务和物业租赁，2020年分别占比总营收32.3%、44.9%、16.4%和6.4%。其中，商业物业管理服务为公司的主要收入来源，报告期内占比营收48.8%、45.4%和44.9%。
从规模来看，中国物业管理服务市场十分分散，2020年前十的公司仅占比总收益的16.3%。而苏新美好生活在苏州的市场份额为2.6%，排名第一。
苏新美好生活在苏州的市场份额位居第一，不得不提的是，其项目几乎都来自苏州。2018年至2020年，来自苏州的收益分别为3.86亿元、4.34亿元、4.34亿元，占比总收益99.5%、99.5%和99.4%。公司收益过于局限在长三角地区，很大程度依赖当地的经济发展状况，如果城市发展速度发生变化，将对公司业绩造成不利影响。
此外，公司的大部分收益主要来自包干制物业管理服务，以预先确定的每平方米每月价格收取物业管理费，报告期内分别占比总营收99.6%、99.4%和99.4%。倘若公司无法估计或控制提供物业管理服务的成本，将蒙受较大的损失因其无权向业主、住户或物业开发商收取额外款项补足差额。2018年至2020年，公司已就17个、13个、11个物业产生亏损590万元、520万元和530万元。
回顾2021上半年，地产股低迷，而作为后地产行业的物业股却屡创新高，表现强势。不过近两个月物业股开始回调，新股上市也陷入破发魔咒，伴随越来越多物企涌入资本市场，标的稀缺性下降，资本或逐步退潮。不过当下物业管理越发受到重视，在物企业绩预期没有下调的情况下，长期依然值得关注。
物业股月线行情，图源：富途
由于房地产行业逐渐将重心转移至物业的经营与管理，物企上市潮打得火热，今年再迎高峰，因而赛道竞争也异常激烈。苏新美好生活的经营业绩虽稳步增长，但其存有较大隐患，如果无法及时改善，将对经营状况带来不利影响。