物企上市熱潮有增無減，近日，又一家物企蘇新美好生活服務股份有限公司（簡稱“蘇新美好生活”）向港交所遞交招股書，交銀國際為其獨家保薦人。
蘇新美好生活是蘇州領先的綜合性城市服務及物業管理服務提供商之一。2020年按總收益及城市服務收益計算，公司在蘇州物業管理服務市場及城市服務市場均排名第一；并在2021中國物業服務百強企業中排名第48位。
招股書顯示，蘇高新公司及蘇高新城建分别持有公司93.13%、6.87%的股份。值得注意的是，蘇高新公司由蘇州市虎丘區人民政府及江蘇省财政廳分别擁有90%及10%的權益。
由于房屋供求情況發生變化，房地産行業逐漸從建築、開發向物業管理、資産管理等方向傾斜，更加注重物業的經營與服務。
在長三角地區，物業管理公司在管總面積呈逐年上升态勢，與之同時，物業管理公司總收益也随之增長，由2015年的687億元增長至2020年的1235億元，複合年增長率為12.4%，預計到2025年達2012億元。
就蘇州來看，2015年至2020年，物業管理公司總收益由92億元增長至170億元，複合年增長率為13.1%，預計到2025年達294億元。
受益于行業驅動，蘇新美好生活報告期内經營業績穩步增長，營收分别為3.88億元、4.36億元和4.37億元，相應的淨利潤為3616萬元、4355萬元和4810萬元。公司在管面積的增長對經營業績産生直接影響，截至2021年6月，蘇新美好生活在兩個省的三個城市訂約77個項目，總合約建築面積720萬平方米，在管總面積的任何變動都将直接牽動公司的财務狀況。
細分來看，蘇新美好生物的收益主要來自四條業務線，包括城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務和物業租賃，2020年分别占比總營收32.3%、44.9%、16.4%和6.4%。其中，商業物業管理服務為公司的主要收入來源，報告期内占比營收48.8%、45.4%和44.9%。
從規模來看，中國物業管理服務市場十分分散，2020年前十的公司僅占比總收益的16.3%。而蘇新美好生活在蘇州的市場佔有率為2.6%，排名第一。
蘇新美好生活在蘇州的市場佔有率位居第一，不得不提的是，其項目幾乎都來自蘇州。2018年至2020年，來自蘇州的收益分别為3.86億元、4.34億元、4.34億元，占比總收益99.5%、99.5%和99.4%。公司收益過于局限在長三角地區，很大程度依賴當地的經濟發展狀況，如果城市發展速度發生變化，将對公司業績造成不利影響。
此外，公司的大部分收益主要來自包幹制物業管理服務，以預先确定的每平方米每月價格收取物業管理費，報告期内分别占比總營收99.6%、99.4%和99.4%。倘若公司無法估計或控制提供物業管理服務的成本，将蒙受較大的損失因其無權向業主、住戶或物業開發商收取額外款項補足差額。2018年至2020年，公司已就17個、13個、11個物業産生虧損590萬元、520萬元和530萬元。
回顧2021上半年，地産股低迷，而作為後地産行業的物業股卻屢創新高，表現強勢。不過近兩個月物業股開始回調，新股上市也陷入破發魔咒，伴随越來越多物企湧入資本市場，标的稀缺性下降，資本或逐漸退潮。不過當下物業管理越發受到重視，在物企業績預期沒有下調的情況下，長期依然值得關注。
物業股月線行情，圖源：富途
由于房地産行業逐漸将重心轉移至物業的經營與管理，物企上市潮打得火熱，今年再迎高峰，因而賽道競争也異常激烈。蘇新美好生活的經營業績雖穩步增長，但其存有較大隐患，如果無法及時改善，将對經營狀況帶來不利影響。