各位有没有注意，最近上海楼市的各种供应开始提速了
之前的第五批产证很快的入市，
不仅整体的供应量很大，大家突然发现原来内环内还有这么多盘，而且一下次把很多项目都弄的有点措手不及
而土地市场也是如此，二批次土拍刚结束没多久，三批次土地供应就这么无缝衔接上了
很快就会有一大批土地的入市
理论上来说，这应该是2021年的最后一次土地供应，这一次的土地信息，如果仔细埋下去看，会发现很多不一样的东西
也以此我们至少能看到半年后的新房市场长什么样
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这批次共供应57块地，但其中涉宅地块27块
首先我们来看供应量
这是全年最多地块供应批次，其中涉宅地块占全年供应的34%，这绝对是一次重量级供应
上海很明显在供给侧同步在发力
我们看看都在什么位置
好像大部分都集中在外环外，但是近些年土地供应本来就在“往外走”
不过这次有点不一样，92%地块都位于外郊环+郊环外，就非常夸张的基本都是外环外的供应
这点我们和上两次土拍放在一起对比更明显
五大新城概念在上海落地之后，更多的近郊区域获得了土地指标
而五大新城的一手房市场如今从肉眼可见的范围已经进入到竞争激烈的状态，伴随着土地的放量，未来也会更加如此
其实一开始整理这篇土拍数据的时候，很多数据并没那么新鲜
我同事乔不丝提醒我这样的外郊环供应量非常少见，也意味良多
这次内环内0供应，中环也极少，92%都集中外郊环+郊环外
市面上比较普遍的观点是，内环地少，所以供应少，这也是为什么历次土拍我们都看到大量供应都在向外走
这么说好像没错，不过任何事情都值得更深一层解读，或者至少换个角度
郊区的地和市区的地，有什么差别
► 外郊环土储可观
► 相比环线内有价格优势
► 而且较少拆迁更新、建造成本低、开发难度小
这3点，再加上溢价率的温度，呈现在我们面前是一幅怎样的画面
► 首先，开发商可能更愿意来这
► 其次，会有大量低总价房源供应
而这件事，可以最大可能的让刚需上车
再“远观”一些，外郊环的支撑起来的环线价格体系一定稳中偏低，而这也一定程度上很好的稳定了市场预期
乔不丝说这个价格一出，她安心不少，因为这样的供应结构，至少意味着未来很长很长一段时间都不用担心市场会不会有波动
也许，这才是今天土拍数据背后上海真正的态度
► 稳定供应
► 稳定预期
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这是我们大面块可以感受到的信息，但是我还想和大家聊一个有趣的元素：土拍的溢价率
我们都知道，今年上海土地有一个重大调整，就是每一块的溢价率做了上限调整，最贵不能10%
但是对应的每块地都有具体的溢价率上限
那其实如果我们用一次性最高报价/起始价，是可以得出每块地的溢价率天花板的
比如这个青浦朱家角地块，（58270-52977）/52977x100%，就是这块地可以达到的最高溢价率
用这个方法，你会看到今年3次土地供应中，把溢价率最大值拉到10%，并不是稀奇的事情，不少地的溢价率天花板都被拉到10%
但这次就有点不同了，这一次被允许的最高溢价率的地块比例变得更多了
其实大量的溢价都被放松了，24块地有22块被放到8%以上，其中更有12块地直接订到110%
这个变化还是很大的，上一次这个数字是32%，上上批次更低，所以某种程度上其实在土拍之前释放出相对乐观的信号
整体的拍卖规则也是希望能够激活开发商的踊跃性，这也是很明显对于上一次土拍做出的调整
当然核心也是所有地块出让集中在近郊，整体房价可控从而允许适当的溢价率空间
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所以未来会是一个怎样的市场
具体来说，未来各个项目需要多少钱一平
现在的土拍新政让所有的事情都不再是玄而又玄，你不用去猜，未来房产证每平米的价格，在开发商拍地签的合同里的就被划定好
这里就要提及今年土拍市场备受关注的一个事，房地联动价格
这是一份不太好找的数据，一般会存在在类似这样的文件中
©奇观看房
但是房地联动价格的厉害在于，关于这些新盘最终的开盘多少钱一平，我们在提前半年的今天就能知道
这也是这一波土地出让未来的售价空间
其实可以看出，不论在其他维度细节如何调整，但是在最终的定价层面就一个字：
稳
稳到什么地步，徐泾地块还在6w，相比5.8w/㎡的万科天空之城，涨了2k；宝山顾村依然是北上海价格低的地方，要知道这些都不是现在，而是未来
未来市场都被房地联动价格，标的清清楚楚，而且这些价格连成线，就是半年后我们的新房环线价格体系
这就是我们从土拍市场看到，上海关于楼市供应量和供应价格的用心
伴随着供应量在郊区，然后价格一定稳定，那么毫无疑问上海一手房的整体房价会进入结构性调整，供求关系将进行改变
所以各位，今年中环内一手房这么多供应，可能都是一个短暂的
后续市中心的供应量在锐减，想要买中环内一手房的，虽然现在看上去很多选择，但是在时间上或许并没有太多的窗口期
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半年后可能有这两个特殊现象
三批次土拍，按照半年周期粗算的话，这批地的入市时间都在明年年中
所以同一区域各板块出地比较多的话，就会出现打架的场面
就像这个月内环新盘供应一样
而明年可能发生这件事的会不会是大虹桥
三批次供应中，大虹桥有这样4幅地
而且这些地自身都自带热度，备受关注
理论上说报价出发中止价之后，要么放弃竞拍，要么进行一次性报价
如果选择一次性报价，那大家就需要报一个数字，谁最接近所有报价平均值的，谁拿地，这里面有一个很重要数字就是一次性最高报价
所有人报的数字都得<一次性最高报价，一般而言，最高报价离中止价越远，更大概率可以反映市场对这块土地的信心
我们找出了市场最有信心的4块地，这里面3块就是大虹桥的
这些地块如今不仅在土拍市场里进行竞争，未来一手房的拿证时间也会非常的集中，他们的竞争会持续的继续下去
另一方向上还有一件事也很想跟大家分享
这次我们又统计了一次，临港容积率平均下来2.32，依然全市最高
我们之前说过地块容积率的问题，那时候我们就有注意到临港的容积率不太一样：就是普遍都比市区要高
二次土拍的时候，这些地块临港容积率平均在2.4-2.5，市区容积率在1.79
在2020年临港管委会公布的一份关于某地块用地规划的文件中，涉及到住宅的容积率，也基本都维持在2.2以上
临港的未来会怎样，可能都藏在它的容积率里，我们应该能够对未来临港是什么速度，什么规模有一定感知
这里的建设规模是按照若干年前市中心容积率的同款规格来打造的
起码在土地角度上来看，对临港的期待应该就是成为一个市中心能级的地方了
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最后想和大家表达什么
对于房地产市场一个很重要的现象发生了，就是供给侧变化，不论是土地供应量还是一手房的供应量，都在明显的进行着结构性的变化
而且更重要的是，这样的变化是能够影响市场的
一手房的第五批预售证，所有人都没有预期到现在内环内的各个盘认筹标准和最后积分是这样，谁能买谁买到，都是一个巨大的转变
这也是为什么我们需要重视土拍的原因，这也决定着上海楼市的结构性变化