各位有沒有注意，最近上海樓市的各種供應開始提速了
之前的第五批産證很快的入市，
不僅整體的供應量很大，大家突然發現原來内環内還有這麼多盤，而且一下次把很多項目都弄的有點措手不及
而土地市場也是如此，二批次土拍剛結束沒多久，三批次土地供應就這麼無縫銜接上了
很快就會有一大批土地的入市
理論上來說，這應該是2021年的最後一次土地供應，這一次的土地資訊，如果仔細埋下去看，會發現很多不一樣的東西
也以此我們至少能看到半年後的新房市場長什麼樣
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這批次共供應57塊地，但其中涉宅地塊27塊
首先我們來看供應量
這是全年最多地塊供應批次，其中涉宅地塊占全年供應的34%，這絕對是一次重量級供應
上海很明顯在供給側同步在發力
我們看看都在什麼位置
好像大部分都集中在外環外，但是近些年土地供應本來就在“往外走”
不過這次有點不一樣，92%地塊都位于外郊環+郊環外，就非常誇張的基本都是外環外的供應
這點我們和上兩次土拍放在一起對比更明顯
五大新城概念在上海落地之後，更多的近郊區域獲得了土地名額
而五大新城的一手房市場如今從肉眼可見的範圍已經進入到競争激烈的狀态，伴随着土地的放量，未來也會更加如此
其實一開始整理這篇土拍資料的時候，很多資料并沒那麼新鮮
我同僚喬不絲提醒我這樣的外郊環供應量非常少見，也意味良多
這次内環内0供應，中環也極少，92%都集中外郊環+郊環外
市面上比較普遍的觀點是，内環地少，是以供應少，這也是為什麼曆次土拍我們都看到大量供應都在向外走
這麼說好像沒錯，不過任何事情都值得更深一層解讀，或者至少換個角度
郊區的地和市區的地，有什麼差别
► 外郊環土儲可觀
► 相比環線内有價格優勢
► 而且較少拆遷更新、建造成本低、開發難度小
這3點，再加上溢價率的溫度，呈現在我們面前是一幅怎樣的畫面
► 首先，開發商可能更願意來這
► 其次，會有大量低總價房源供應
而這件事，可以最大可能的讓剛需上車
再“遠觀”一些，外郊環的支撐起來的環線價格體系一定穩中偏低，而這也一定程度上很好的穩定了市場預期
喬不絲說這個價格一出，她安心不少，因為這樣的供應結構，至少意味着未來很長很長一段時間都不用擔心市場會不會有波動
也許，這才是今天土拍資料背後上海真正的态度
► 穩定供應
► 穩定預期
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這是我們大面塊可以感受到的資訊，但是我還想和大家聊一個有趣的元素：土拍的溢價率
我們都知道，今年上海土地有一個重大調整，就是每一塊的溢價率做了上限調整，最貴不能10%
但是對應的每塊地都有具體的溢價率上限
那其實如果我們用一次性最高報價/起始價，是可以得出每塊地的溢價率天花闆的
比如這個青浦朱家角地塊，（58270-52977）/52977x100%，就是這塊地可以達到的最高溢價率
用這個方法，你會看到今年3次土地供應中，把溢價率最大值拉到10%，并不是稀奇的事情，不少地的溢價率天花闆都被拉到10%
但這次就有點不同了，這一次被允許的最高溢價率的地塊比例變得更多了
其實大量的溢價都被放松了，24塊地有22塊被放到8%以上，其中更有12塊地直接訂到110%
這個變化還是很大的，上一次這個數字是32%，上上批次更低，是以某種程度上其實在土拍之前釋放出相對樂觀的信号
整體的拍賣規則也是希望能夠激活開發商的踴躍性，這也是很明顯對于上一次土拍做出的調整
當然核心也是所有地塊出讓集中在近郊，整體房價可控進而允許适當的溢價率空間
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是以未來會是一個怎樣的市場
具體來說，未來各個項目需要多少錢一平
現在的土拍新政讓所有的事情都不再是玄而又玄，你不用去猜，未來房産證每平米的價格，在開發商拍地簽的合同裡的就被劃定好
這裡就要提及今年土拍市場備受關注的一個事，房地關聯價格
這是一份不太好找的資料，一般會存在在類似這樣的檔案中
©奇觀看房
但是房地關聯價格的厲害在于，關于這些新盤最終的開盤多少錢一平，我們在提前半年的今天就能知道
這也是這一波土地出讓未來的售價空間
其實可以看出，不論在其他次元細節如何調整，但是在最終的定價層面就一個字：
穩
穩到什麼地步，徐泾地塊還在6w，相比5.8w/㎡的萬科天空之城，漲了2k；寶山顧村依然是北上海價格低的地方，要知道這些都不是現在，而是未來
未來市場都被房地關聯價格，标的清清楚楚，而且這些價格連成線，就是半年後我們的新房環線價格體系
這就是我們從土拍市場看到，上海關于樓市供應量和供應價格的用心
伴随着供應量在郊區，然後價格一定穩定，那麼毫無疑問上海一手房的整體房價會進入結構性調整，供求關系将進行改變
是以各位，今年中環内一手房這麼多供應，可能都是一個短暫的
後續市中心的供應量在銳減，想要買中環内一手房的，雖然現在看上去很多選擇，但是在時間上或許并沒有太多的視窗期
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半年後可能有這兩個特殊現象
三批次土拍，按照半年周期粗算的話，這批地的入市時間都在明年年中
是以同一區域各闆塊出地比較多的話，就會出現打架的場面
就像這個月内環新盤供應一樣
而明年可能發生這件事的會不會是大虹橋
三批次供應中，大虹橋有這樣4幅地
而且這些地自身都自帶熱度，備受關注
理論上說報價出發中止價之後，要麼放棄競拍，要麼進行一次性報價
如果選擇一次性報價，那大家就需要報一個數字，誰最接近所有報價平均值的，誰拿地，這裡面有一個很重要數字就是一次性最高報價
所有人報的數字都得<一次性最高報價，一般而言，最高報價離中止價越遠，更大機率可以反映市場對這塊土地的信心
我們找出了市場最有信心的4塊地，這裡面3塊就是大虹橋的
這些地塊如今不僅在土拍市場裡進行競争，未來一手房的拿證時間也會非常的集中，他們的競争會持續的繼續下去
另一方向上還有一件事也很想跟大家分享
這次我們又統計了一次，臨港容積率平均下來2.32，依然全市最高
我們之前說過地塊容積率的問題，那時候我們就有注意到臨港的容積率不太一樣：就是普遍都比市區要高
二次土拍的時候，這些地塊臨港容積率平均在2.4-2.5，市區容積率在1.79
在2020年臨港管委會公布的一份關于某地塊用地規劃的檔案中，涉及到住宅的容積率，也基本都維持在2.2以上
臨港的未來會怎樣，可能都藏在它的容積率裡，我們應該能夠對未來臨港是什麼速度，什麼規模有一定感覺
這裡的建設規模是按照若幹年前市中心容積率的同款規格來打造的
起碼在土地角度上來看，對臨港的期待應該就是成為一個市中心能級的地方了
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最後想和大家表達什麼
對于房地産市場一個很重要的現象發生了，就是供給側變化，不論是土地供應量還是一手房的供應量，都在明顯的進行着結構性的變化
而且更重要的是，這樣的變化是能夠影響市場的
一手房的第五批預售證，所有人都沒有預期到現在内環内的各個盤認籌标準和最後積分是這樣，誰能買誰買到，都是一個巨大的轉變
這也是為什麼我們需要重視土拍的原因，這也決定着上海樓市的結構性變化