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2021年是住房债务到期最多的一年，也是房企压力最大的一年。
继恒大雷电、新力、花式年、当代房企等中国房企美元债务堆积违约后，信贷危机被推向高潮，导致资本市场信心崩溃。
近日，国际三大评级机构轮流大规模降低房企评级。
信用评级是综合考虑资产变现能力、融资能力、偿付能力、绩效能力等因素，对企业进行不同等级的评定。
信用评级分为标的评级和产品评级，前者是对企业整体信用风险的评估，后者是对公开发行的债券到期业绩能力的评估。
降级主要是由于对住房公司信用风险的担忧。
在10月18日至19日的短短两天内，国内房企或相关债券信用评级被国际评级机构穆迪"狙击"，涉及至少19家房企。
包括漳州、世茂、金科、中军、红阳、宝龙、荣鑫、绿地、阳光城、嘉兆业、中凉、富力、祥盛等。
例如，穆迪将绿地控股的企业家族评级从"Ba1"下调至"Ba2"，将贾兆业的家族评级从"B1"下调至"B2"，使评级处于负面状态。
标普还下调了多家房地产公司的评级等级和评级展望，包括恒大地产、新力控股、花式年、鑫源地产、建业置业、荣盛发展等。
10月21日，惠誉将金茂、徐汇、贾兆业、龙湖、荣鑫、荣成、富力等29家国内房企列入评级观察名单。
根据国金证券10月14日发布的一项研究，自9月初以来不到一个半月，穆迪、标准普尔和惠誉已经对至少25家房企进行了主要下调评级，其中一些已经多次下调评级。
如果穆迪在10月18日至19日对19家住房公司的评级被考虑在内，那么9月份到目前为止至少有44家房地产公司的评级被下调。
图片来源：Phoenix Netwind
统计数据显示，截至9月底，穆迪、标准普尔和惠誉三大国际评级机构已下调评级90多次，是去年全年的两倍多。
据穆迪报告，如此密集下调房企，是由于房企未来销售和融资前景不容乐观，担心流动性风险。
政策收紧，融资渠道收窄，债券到期规模扩大...多种负面因素叠加在发酵过程中，成为评级变化的"触发因素"。
益涵智库研究主任于晓宇表示，雷暴的规模有点大，评级机构正在调整模型。
至关重要的是，随着售前资金监管的加强，根据机构规则，售前监管资金被踢出"可用现金"栏。
由于这些资金可用于房地产建设，从而进入库存，因此该机构在计算杠杆时将其纳入净房地产资产。
也就是说，在计算净债务和流动性时，预售监管资金被排除在可用现金之外;
减价将增加大多数住房公司的杠杆率和偿付能力，从而导致降级。
此外，RMBS或预售房地产贷款是中国个人抵押贷款资产证券化的常见标的资产。
RMBS问题引起了国际评级机构的关注。
开发商获得土地、项目房屋等资产作为抵押品后，从银行等机构获得资金;
开发到销售程度后，购房者将开发商部分现金、自己的房子作为抵押品给银行贷款，开发商拿到的钱还给银行等活动......
这些环节很多，因为是抵押，所以存在"抵押违约"的风险。
作为RMBS交易抵押品的房地产项目，如果不完成或延迟，可能会推高"抵押贷款违约率"，使RMBS投资者和更多的投资者和金融机构面临风险。
然而，THE RMBS交易文件通常不会披露涉及的房企名称，因此无法根据公开信息判断哪些RMBS交易更多地暴露于被困房企的房地产项目。
评级机构可能符合"宁愿误杀，不能放手"的谨慎原则，对房企进行大规模降级。
到2021年底，仍有多家房企的美元债务到期。
图片来源：郭超
面对这样的情况，房企不得不运用策略来应对。
一些住房公司正在寻求续签其最近到期的债权，而其他住房公司正在出售其房地产资产。但市场下行压力下的实际效果可谓是一杯水车的付出。
多家房企还通过股东贷款和赎回美元债券等方式增强市场信心，包括奥园、中梁控股、漳州集团、德信房地产、金汇控股、宏阳地产和融鑫中国;
其中，近期将奥林匹克公园降级为《泰晤士报》财经回应称，"了解市场对房企短期流动性和偿付能力的担忧，但S.Poor's和穆迪的评级行动，并不认同其依据和论点，奥元一直计划促进业务，推进融资， 积极管理债务，持续改善信用指标。
同时，中央层面密集呼声，发出积极信号，稳定楼市态度清晰。
9月29日，央行与银监会召开房地产金融座谈会，提出要"准确把握和落实房地产金融审慎管理制度"，"维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益"。
10月15日，央行第三季度财经统计新闻发布会上，主任于岚认为，一些金融机构对于"三级四"融资管理规则存在一些误区，要求"红牌"企业计息负债余额不应增加，误以为银行不得发放新的开发贷款;
下一步，引导各大银行准确把握和落实房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序。
10月20日，2021金融街论坛在北京举行。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的总体趋势不会改变。
民行副行长潘功生指出，对于房地产市场而言，"金融机构和金融市场风险偏好的过度收缩已逐步得到纠正"。
图片来源：中指研究所
10月21日，中国国务院就第三季度银保行业数据和监管重点工作召开新闻发布会，银监会刘忠瑞表示，恒大是个性问题，不会对中国企业的信誉产生重大影响。
据高层人士表态，多位业内人士也表示，房地产已触及政策谷底，信贷政策有望小幅放宽，房地产信贷将加速，未来几个月房地产市场将明显企稳回暖。
据中央指数研究院监测，9月份房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，同比下降22.3%，单月融资规模连续7个月下降。
从累计价值来看，2021年1-9月累计融资总额的平均利率为5.58%，同比下降0.76个百分点。
从数据上看，房企融资总量承包，但成本压力正在逐步缓解。
而随着房地产贷款政策触底反弹，房地产信贷也有望好转，将有利于四季度开发和销售回报加快，减缓房企海外债务到期还款压力。
因此，笔者仍认为，房地产行业健康发展的总体形势不会改变。而现在的房企，需要做的就是梳理债务风险，正视问题，解决问题。
一方面，当存在债务违约风险时，房企应与金融机构和投资者坦诚沟通，及时披露关键财务信息，以回应外界的担忧。
特别是公司目前的销售、还款、短期债务、手头现金和融资安排、风险应对方案等。
只有信息公开透明，主动准确恰当，才能最大限度地减少市场疑虑，赢得投资者的理解和支持。
另一方面，利用中央层面释放反弹信号，信用交付加速，房企也应加大销售力度，促进销售资金返还，或者强者出售资产，卖出股权，快速回流填补资金缺口。
相信随着政策的放松，住房融资难点缓解，市场恢复销售好转，房地产企业流动性问题也将得到解决，债券密集型违约寒冬终将过去。
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