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2021年是住房債務到期最多的一年，也是房企壓力最大的一年。
繼恒大雷電、新力、花式年、當代房企等中國房企美元債務堆積違約後，信貸危機被推向高潮，導緻資本市場信心崩潰。
近日，國際三大評級機構輪流大規模降低房企評級。
信用評級是綜合考慮資産變現能力、融資能力、償付能力、績效能力等因素，對企業進行不同等級的評定。
信用評級分為标的評級和産品評級，前者是對企業整體信用風險的評估，後者是對公開發行的債券到期業績能力的評估。
降級主要是由于對住房公司信用風險的擔憂。
在10月18日至19日的短短兩天内，國内房企或相關債券信用評級被國際評級機構穆迪"狙擊"，涉及至少19家房企。
包括漳州、世茂、金科、中軍、紅陽、寶龍、榮鑫、綠地、陽光城、嘉兆業、中涼、富力、祥盛等。
例如，穆迪将綠地控股的企業家族評級從"Ba1"下調至"Ba2"，将賈兆業的家族評級從"B1"下調至"B2"，使評級處于負面狀态。
标普還下調了多家房地産公司的評級等級和評級展望，包括恒大地産、新力控股、花式年、鑫源地産、建業置業、榮盛發展等。
10月21日，惠譽将金茂、徐彙、賈兆業、龍湖、榮鑫、榮成、富力等29家國内房企列入評級觀察名單。
根據國金證券10月14日釋出的一項研究，自9月初以來不到一個半月，穆迪、标準普爾和惠譽已經對至少25家房企進行了主要下調評級，其中一些已經多次下調評級。
如果穆迪在10月18日至19日對19家住房公司的評級被考慮在内，那麼9月份到目前為止至少有44家房地産公司的評級被下調。
圖檔來源：Phoenix Netwind
統計資料顯示，截至9月底，穆迪、标準普爾和惠譽三大國際評級機構已下調評級90多次，是去年全年的兩倍多。
據穆迪報告，如此密集下調房企，是由于房企未來銷售和融資前景不容樂觀，擔心流動性風險。
政策收緊，融資管道收窄，債券到期規模擴大...多種負面因素疊加在發酵過程中，成為評級變化的"觸發因素"。
益涵智庫研究主任于曉宇表示，雷暴的規模有點大，評級機構正在調整模型。
至關重要的是，随着售前資金監管的加強，根據機構規則，售前監管資金被踢出"可用現金"欄。
由于這些資金可用于房地産建設，進而進入庫存，是以該機構在計算杠杆時将其納入淨房地産資産。
也就是說，在計算淨債務和流動性時，預售監管資金被排除在可用現金之外;
減價将增加大多數住房公司的杠杆率和償付能力，進而導緻降級。
此外，RMBS或預售房地産貸款是中國個人抵押貸款資産證券化的常見标的資産。
RMBS問題引起了國際評級機構的關注。
開發商獲得土地、項目房屋等資産作為抵押品後，從銀行等機構獲得資金;
開發到銷售程度後，購房者将開發商部分現金、自己的房子作為抵押品給銀行貸款，開發商拿到的錢還給銀行等活動......
這些環節很多，因為是抵押，是以存在"抵押違約"的風險。
作為RMBS交易抵押品的房地産項目，如果不完成或延遲，可能會推高"抵押貸款違約率"，使RMBS投資者和更多的投資者和金融機構面臨風險。
然而，THE RMBS交易檔案通常不會披露涉及的房企名稱，是以無法根據公開資訊判斷哪些RMBS交易更多地暴露于被困房企的房地産項目。
評級機構可能符合"甯願誤殺，不能放手"的謹慎原則，對房企進行大規模降級。
到2021年底，仍有多家房企的美元債務到期。
圖檔來源：郭超
面對這樣的情況，房企不得不運用政策來應對。
一些住房公司正在尋求續簽其最近到期的債權，而其他住房公司正在出售其房地産資産。但市場下行壓力下的實際效果可謂是一杯水車的付出。
多家房企還通過股東貸款和贖回美元債券等方式增強市場信心，包括奧園、中梁控股、漳州集團、德信房地産、金彙控股、宏陽地産和融鑫中國;
其中，近期将奧林匹克公園降級為《泰晤士報》财經回應稱，"了解市場對房企短期流動性和償付能力的擔憂，但S.Poor's和穆迪的評級行動，并不認同其依據和論點，奧元一直計劃促進業務，推進融資， 積極管理債務，持續改善信用名額。
同時，中央層面密集呼聲，發出積極信号，穩定樓市态度清晰。
9月29日，央行與銀監會召開房地産金融座談會，提出要"準确把握和落實房地産金融審慎管理制度"，"維護房地産市場健康發展，維護住房消費者合法權益"。
10月15日，央行第三季度财經統計新聞釋出會上，主任于岚認為，一些金融機構對于"三級四"融資管理規則存在一些誤區，要求"紅牌"企業計息負債餘額不應增加，誤以為銀行不得發放新的開發貸款;
下一步，引導各大銀行準确把握和落實房地産金融審慎管理政策，保持房地産信貸平穩有序。
10月20日，2021金融街論壇在北京舉行。中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，房地産市場合理的資金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的總體趨勢不會改變。
民行副行長潘功生指出，對于房地産市場而言，"金融機構和金融市場風險偏好的過度收縮已逐漸得到糾正"。
圖檔來源：中指研究所
10月21日，中國國務院就第三季度銀保行業資料和監管重點工作召開新聞釋出會，銀監會劉忠瑞表示，恒大是個性問題，不會對中國企業的信譽産生重大影響。
據高層人士表态，多位業内人士也表示，房地産已觸及政策谷底，信貸政策有望小幅放寬，房地産信貸将加速，未來幾個月房地産市場将明顯企穩回暖。
據中央指數研究院監測，9月份房地産企業融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，同比下降22.3%，單月融資規模連續7個月下降。
從累計價值來看，2021年1-9月累計融資總額的平均利率為5.58%，同比下降0.76個百分點。
從資料上看，房企融資總量承包，但成本壓力正在逐漸緩解。
而随着房地産貸款政策觸底反彈，房地産信貸也有望好轉，将有利于四季度開發和銷售回報加快，減緩房企海外債務到期還款壓力。
是以，筆者仍認為，房地産行業健康發展的總體形勢不會改變。而現在的房企，需要做的就是梳理債務風險，正視問題，解決問題。
一方面，當存在債務違約風險時，房企應與金融機構和投資者坦誠溝通，及時披露關鍵财務資訊，以回應外界的擔憂。
特别是公司目前的銷售、還款、短期債務、手頭現金和融資安排、風險應對方案等。
隻有資訊公開透明，主動準确恰當，才能最大限度地減少市場疑慮，赢得投資者的了解和支援。
另一方面，利用中央層面釋放反彈信号，信用傳遞加速，房企也應加大銷售力度，促進銷售資金返還，或者強者出售資産，賣出股權，快速回流填補資金缺口。
相信随着政策的放松，住房融資難點緩解，市場恢複銷售好轉，房地産企業流動性問題也将得到解決，債券密集型違約寒冬終将過去。
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