合同约定工期延误三个月以上罚120万，实际延误一年多赔了六百万作者：王道勇 律师 仲裁员 合伙人 高级工程师 造价师

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一、案例索引

1、浙江省高级人民法院《海顺建设集团有限公司、宁波奥利达机电有限公司建筑合同纠纷重审民事判决书》，案号（2017年）浙江人再次185人，审判人员陆世昌、苏红、孙伟，判决日期2017年12月25日。案例发表于2018年12月31日

2、宁波市中央科院宁波奥利达机电有限公司、海顺建设集团有限公司建设合同纠纷二审民事判决书，案号（2015）浙江宜民二审终审第566号，审判人员黄永森、朱亚军、赵宝发，判决日期2015年12月8日，案件发布时间2016-03-09

3、北仑法院《宁波奥莱达机电有限公司与海顺建设集团有限公司建设合同纠纷民事判决书》，案号（2012）亿伦民第一字第1285号，审判人员陈文静、胡波、曹金峰，判决日期2015年7月8日，案件发布日期2015-09-07

二、案情简介

承建商：宁波奥莱达机电有限公司（以下简称奥莱达公司）

承建商：海顺建设集团有限公司（以下简称海顺公司）

该项目涉及的项目是宁波市北仑区龙潭山路2号厂房项目（包括1个标准段、2个标准段）。建筑面积：63952平方米;完成日期：2008年9月20日，合同期总日历期360天。对于每延长一天，相应的罚款3000元，延期30天后将按每天5000元罚款。如果期限延长超过三个月，则处以罚期履约保证金（120万元人民币）。实际延迟了495天。

承包人要求赔偿661.5万元，承包人愿意按照合同约定支付120万元。

宁波中央法院二审认定，一审中，奥利达向承租人张业谦提供了租约，用于租赁北仑区龙潭山路2号房屋，并于2011年5月1日签订《厂房租赁合同》，证明该厂房周边厂房租金为每平方米10元，每月， 一审法院认定，涉厂房租金按租金标准计算，不存在不当。海顺公司认为，同一地点的类似厂房同时租金每平方米每月不到8元，但依据不足，医院难以接受。双方同意，"每预付或延长一天，相应的奖励或罚款3000元，项目按每天5000元的罚款延长30天。如果期限延长超过三个月，则罚款期履约保证金。"由于延迟三个月以上，奥利达有权不退还120万元的履约保证金。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>的解释》第二十八条规定："当事人依照中华人民共和国合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约赔偿的， 增加的违约金额不得超过实际损失金额。"由于涉案项目造成监理费和厂房租金损失，这两项损失的金额明显超过履约保证金的数额，因此奥丽达除不返还履约保证金外，还可向海顺公司要求赔偿。一审法院没有不当指控Olyda因施工延误而造成的任何监督费损失，也没有根据完工报告中记录的占地面积计算的租金损失。由于这两项损失的总和超过Alida提出的661.5万美元的索赔金额，因此一审法院支持Aledda的索赔基本上是适当的。

争议焦点：如何补偿实际延迟495天？

三、裁判总结

（1） 北仑法院

北仑一审法院认为，北仑一审法院认为，奥利达向监管公司提供了共计116.59万元的监管费发票，因此奥莱达公司的亏损存在，但应从2009年1月21日至2010年8月23日计算，并扣除109天的延长期， 按月计算33300元，共16个月53.28万元。关于Alida索赔的租金损失，Alida辩称，涉案工程厂房的租金标准应按每月每平方米10元计算，并提供2011年5月涉案厂房租赁合同，应予以确定。根据竣工验收报告，该厂房总面积为66230平方米，而现在公司声称生产租赁损失的厂房面积为63952平方米，因此加之施工期的延迟，公司的预期租金损失超过了Theoda索赔的违约总额。

（2） 宁波中央学院

（3） 浙江省高级人民法院

浙江省高级法院重审时，根据《建设工程合同》约定，如果期限延长超过三个月，处分履约保证金120万元。本案中，海顺同意承担120万元的违约延迟，阿里达公司声称，由于施工期的延误等原因造成了1000多万元的损失，因此诉讼要求海顺公司支付延迟违约661.5万元。法院认为，根据中华人民共和国《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定违约小于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约;《最高人民法院关于&lt;适用合同的解释 &gt;》第二十八条规定，当事人请求人民法院依照 中华人民共和国中华人民共和国合同法第一百一十四条第二款的规定，增加违约赔偿的， 增加的违约金额不得超过实际损失。因此，Aleda可以要求法院增加约定的违约行为，但不得超过其实际损失。本案涉及的工程是工厂工程，包括车间和门卫室，Olyda声称，由于施工期的延误，1-6号车间的预期租金损失是有充分根据的。本案中厂房竣工验收总建筑面积为66230平方米，原来奥丽达审核计算出厂房租金损失按63952平方米计算，并未损害海顺公司的利益。根据2011年5月1日与外人张业谦签订的《厂房租赁合同》，由公司原审提供，涉案厂房租金为每月每平方米10元，租赁合同的真实性和合法性可以确定，原判作为本案厂房租金损失的计算依据， 应该是合理的。即使在The Seashun的自我承认每月每平方米8美元的情况下，租金损失也超过了Alida索赔的665.1万美元。同时，根据奥瑞达提供的监理合同，奥利达公司因延迟存在监理费损失53.28万元（按每月33300元计算，为期16个月）。可以看出，因公司工期延误而造成的预期厂房租金和监理费之和已明显超过违约罚款665.1万元，因此原判称，延迟违约665.1万元支持， 没有不当。

启示和总结

虽然本案中的施工合同约定，对涉及的厂房项目延误三个月以上处以120万元的罚款，但实际工程延误495天，承包人提供了监理合同、逾期监理费发票、租赁合同（证明同地段租金标准每平方月10元）证明实际损失大于661.5万元， 本案中浙江省三法院均支持承包人的申请，即《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的法律依据："约定的违约赔偿低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加;约定的违约赔偿额过高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少"。

该案目前是浙江省较为成功的延迟承包索赔案，索赔金额高达661.5万元，涉案项目合同价格为4306万元（承包海顺公司称总结算价为5148万元），索赔金额占项目合同价格的比例为15.36%，， 占总结算价的12.85%，海顺公司认为是"反向货币"。

本案的核心问题是，承包商的迟延是否构成违约，以及租金作为预期利益是否应得到支持？不支持的理由无非是"没有实际发生，超过承包商的预见"等等，我认为上述支持的理由显然是错误的，因为预期的租金是《合同法》第113条明确规定的应该支持的可用利益。《合同法》第113条规定了损失，简单地说，"多支出"和"少收"两种情况，在这种情况下，延长监理费是"多支出"，租金是"少收"，即厂房根据合同按期完成，承包者可以按期入账。至于远见卓识，房屋可以租是众所周知的，此外，承包人作为一家正在形成的建筑企业，有很多经济、技术、法人，非普通承包人，对社会经济现状和贸易习惯有较高的认识，较强的预测能力。不可否认，司法实践中存在不支持预期租金的案例，但作为一个案例，我认为法律的适用是错误的。但是，如果同一法院、同一合议庭和同一主审法官在同一时期作出截然相反的判决，就很难理解了。如果发生这种情况，我建议对检察监督检察院适用两个截然相反的判决，或者反映给其他有关部门，让我问哪一个是正确的？

本案历经三级法院审理，历时6年，终于有了结论，分享你，期待同案，让老百姓在案子里感到公平公正！

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