记者 卢毅
张晨，城市投资控股公司副书记、党委主席
从江湾机场发展到新疆湾城需要二十年的时间，从老城区的历史景观区"长出"鲁香园的第一阶段需要近二十年的时间。
"长远"是上海城市投资控股有限公司（以下简称"城市投资控股"）实施城市更新的关键词。张晨是城市投资控股党委副书记兼常务董事，毕业于同济大学建筑系，他认为建筑需要时间来酝酿，城市更新也是如此。
"开发周期小于3-5年，长度为8-10年，投资巨大，更新应产生至少50-80年，从而产生长期影响。张晨认为，不能站在一个节点上静态看待城市更新，应该放在更长的纬度上去理解。
"更多的是看到长期利益以及它为未来带来的价值。
从画家到医生的转变
根据国家统计局的数据，2020年商品房销售额173613亿元，比上年增长8.7%。
2002年毕业于同济大学建筑系的张晨，距中国房地产快速发展仅20年，回忆起他入行时，中国商品房的年销售额为1万亿元。"从1万亿到17万亿，这种规模和速度的发展，让任何开发商都无法抗拒增量的诱惑。所以在过去20年的市场环境下，面对城市更新这种更加复杂的操作，开发商一方面实力不强，另一方面能力不够。"
张晨表示，增量发展与存量发展，初中和高中入学考试的差距，前者只需要具备基础知识，而后者需要具备核心竞争力，考验学科发展的远见、耐力、资源和解决复杂问题的能力等等。
"传统的招标挂项目，我们面对的是一块干净的土地，施工边界条件比较清晰，开发商相当于在一张白纸上涂漆。而城市更新对于开发商来说，相当于一种职业的转变，即从画家到医生，通过研究、分析、干预、手术等专业手段，让这片土地有了"枯木泉"的历史遗产，重新焕发活力。是两种完全不同的工作逻辑。"
2021年3月，"十四五"规划明确提出要落实"城市更新行动"，在张晨看来，这意味着中国的城市建设和房地产开发正式进入"质量换数量"的时代。在上海建筑学院一个月前举办的"城市更新最新政策学习研讨会"上，他表示，近期密集出台的城市更新相关政策已成为发展方式转型的重要把握者，其中9月1日生效的《上海市城市更新条例》更加强调项目落地的实施路径， 更清楚的是，在城市更新过程中，各个政府实体承担的不同角色。
"明确各管理线的具体任务，对制定市政、消防、绿化、环保、卫生防疫、建筑规范、结构规范等主要方面的考核路径，都在本规中明确规定。
虽然颗粒感更加细化，但张晨认为，法规的最大亮点是协同效应。"在历史街区和历史建筑的改造和更新过程中，遇到的最大问题是如何在保护原则下遵守现行的规范性要求，我们目前的规范体系是以新建筑的管理为基础，仍然缺乏一套完整的保护和更新规范体系。在实践中，其中一个环节无法通过，整个链接无法通过。《上海市更新条例》强调整体协同作用，在总体规划规划指引的前提下，通过专家评审，确定总体规划的可行性和科学性，以协同管理的方式，确保项目的具体落地。"
当被问及企业在城市更新过程中的责任，被问及全面建设小康社会并将其转化为高质量发展的历史节点时，张晨说："开发商承担了各条线路投资、设计、建设和运营一体化的角色，是决定项目最终完工的主要责任主体。城市更新项目需要更多的耐心、更多的投入和更长远的眼光，不是传统的房地产产销模式，而是需要平衡各方面的利益，需要强烈的社会责任感和对长期价值的追求。作为上海的国有企业，上海城市投资控股有限公司有责任按照社会主义大都市和世界一流城市的目标推进上海的发展建设，而不是只考虑项目的短期利润。"
"为投资者创造经济价值，为公众创造社会价值，为企业创造品牌价值"是上海市投控股作为国有上市公司在城市更新过程中的"三位一体"。
通往城市时代之路
"在这个城市井巷，烟花染成，乡愁早早变成茶后八卦。
在小说《天祥》中，王安毅以"顾绣"创始人的露园生活为蓝图，编织出晚明上海乡绅的生活图景，回到繁华之路。
如果把城墙看成是一座城市的开端，1553年，9周长的华力墙环绕着土地，是上海故事的起源。500年的烟火染色，当山水叠叠时，雅士吉集私家园林在时间上凋零，只在老城箱中留下了泸巷花园路、半花园路、婺源街等道路的名称。与豫园、日系花园并称为"明代上海三大名园"的陆相园，在19世纪中叶战败的陆湘园，刻有柱玉亭，在"街有广场，在里面做"的城市大火中，72个房客分了狭窄的第一线天空，一代又一代， 吞噬蜘蛛网般的错综复杂的空间。
本世纪初，上海市政府将陆相源改造的第一期交给了黄浦区政府和上海市投资，承担了上海市投资这一"繁忙源头"的更新任务，成为上海这个中心地区，成为上海面积最大、户籍人口最多、居住密度最高的老区改造地块。位于老城区的历史文化景观区，5000多个家庭常年居住在棚户区，几十年甚至几百年的高强度使用给历史建筑造成了极大的破坏和冲击，摆在上海城市前的投资，是一系列复杂的问题。
陆乡源一期低层区域
首先是容量和风格的平衡，即在安置老居民的同时，重新唤醒了泸香园地区作为优质住宅区的历史记忆。城市投资控股在总体规划的总体平衡下，将项目用地分为高层景观协调区和低层景观保护区两个相对完整的区域：在解决开发能力的同时，最大限度地扩大低层景观街区的面积，确保区域的完整性。"电影保护是确保旧城区整体外观保持的核心。
其次，如何遵循老城区的历史文化风格，创造符合现代生活需求的生活空间。泸香园工程低洼区域屋檐高度严格控制在9-12米，在整体城市风格上保证了与老城区传统质感的一致性。同时，在综合容积率为1.6的框架下，"低"建筑要通过"高密度"的平整布局加以平衡，城市投资控股在充分参考传统建筑布局特点的同时，进一步优化小巷间的空间尺度，确保其满足现代居住空间环境的需求。密度和质量之间的进一步平衡。
"保留场地精神和创造满足现代人需求的空间的综合价值，一旦组合得好，远远大于新建筑的价值。张晨介绍，在这块历史记忆丰富的土地上，城市投资控股遵循"保留历史原件鉴定"、"最小、可逆干预"、"合理、适度、协调添加"和"确保安全"的原则，将保护和修复相对完好无损的七组建筑，其中包括万珠街41号和武康大厦的保护改造工程， 美旗大剧院被评为首批"上海市建筑文物保护利用示范工程"。同时，在新建筑中，尽可能恢复和再现传统的施工工艺，实现保全与新建之间的平衡。
万珠街41号修复工程
探索城市更新，首先要了解城市的价值
王安祺的《天祥》以露园为蓝图，市投控股打造露园第一期，为小说的老影香打开了一扇门。
"城市为来自不同文化背景的人们提供了各种交流思想和碰撞的场所，使知识和文化的传播更加持久。大多数文学和音乐作品都是以城市为背景的，如王安毅的《长恨歌》和《田翔》。一座具有传承的城市，应该有一个很长一段时间的记忆维度，当人们读到这座城市的作品时，不仅要停留在文字的想象中，还要有现场体验的场景体验。"
张晨认为，城市更新不是简单地拆掉旧，建设新，也不是简单地让它消亡。但在尊重历史建筑历史质感的基础上，当代内容不断注入新的活力。在中国的城市中，上海在历史特色保护方面一直处于领先地位，特别是近年来，越来越多的优秀历史建筑以全新的面貌呈现在公众面前。因此，我们既可以欣赏陆家嘴的氛围，也可以在桉树下的花园洋房里流淌，既可以欣赏浦东美术馆等国际大师的作品，又可以在老城箱园寺庙中回归城市繁华的根基。保护遗产和创新就像一座城市的两翼，不断推动着它的发展。
"过去2、30年的城市化进程确实很快，引导我们深入探索和呼应这座城市最珍贵的历史文物。近期出台的城区更新相关政策释放了一个信号，我们的城市建设应该逐步回归到如何保留和传递城市的文化基础，除了追求物质生活外，还要强调精神和情感的获取感。具体来说，希望在城市的每一个角落，都能看到不同历史时期的城市记忆，呼应祖先的故事、童年的故事，让每一代人都能不断地找到记忆的线索。"
张晨说，上海是第一代建筑师在中国出发的地方，从1843年开始到现在，它的现代历史建筑已经丰富了大约一百年。这座城市诞生于中国第一部电话和首辆有轨电车，拥有一片盖子和花园平房，以及邮局，火车站，消防站和俱乐部等专业公共建筑。如果这些具有百年历史的优秀建筑能够更充分地与当代面向未来的场景相结合，上海将展现出不亚于世界上任何其他城市的魅力。
近年来，历史建筑越来越受到重视，武康大厦、黑石公寓等历史建筑经过城市改造等交通假设，每过长假，都会派出保安人员引导前来打卡的人流。张晨认为，这就是历史建筑的价值所在。
"这是一个快乐的地方，可以住在上海，让更多伟大的历史建筑和历史街区成为我们日常生活的一部分。
负责编辑：陈伟
校对：刘伟