記者 盧毅
張晨，城市投資控股公司副書記、黨委主席
從江灣機場發展到新疆灣城需要二十年的時間，從老城區的曆史景觀區"長出"魯香園的第一階段需要近二十年的時間。
"長遠"是上海城市投資控股有限公司（以下簡稱"城市投資控股"）實施城市更新的關鍵詞。張晨是城市投資控股黨委副書記兼常務董事，畢業于同濟大學建築系，他認為建築需要時間來醞釀，城市更新也是如此。
"開發周期小于3-5年，長度為8-10年，投資巨大，更新應産生至少50-80年，進而産生長期影響。張晨認為，不能站在一個節點上靜态看待城市更新，應該放在更長的緯度上去了解。
"更多的是看到長期利益以及它為未來帶來的價值。
從畫家到醫生的轉變
根據國家統計局的資料，2020年商品房銷售額173613億元，比上年增長8.7%。
2002年畢業于同濟大學建築系的張晨，距中國房地産快速發展僅20年，回憶起他入行時，中國商品房的年銷售額為1萬億元。"從1萬億到17萬億，這種規模和速度的發展，讓任何開發商都無法抗拒增量的誘惑。是以在過去20年的市場環境下，面對城市更新這種更加複雜的操作，開發商一方面實力不強，另一方面能力不夠。"
張晨表示，增量發展與存量發展，國中和高中入學考試的差距，前者隻需要具備基礎知識，而後者需要具備核心競争力，考驗學科發展的遠見、耐力、資源和解決複雜問題的能力等等。
"傳統的招标挂項目，我們面對的是一塊幹淨的土地，施工邊界條件比較清晰，開發商相當于在一張白紙上塗漆。而城市更新對于開發商來說，相當于一種職業的轉變，即從畫家到醫生，通過研究、分析、幹預、手術等專業手段，讓這片土地有了"枯木泉"的曆史遺産，重新煥發活力。是兩種完全不同的工作邏輯。"
2021年3月，"十四五"規劃明确提出要落實"城市更新行動"，在張晨看來，這意味着中國的城市建設和房地産開發正式進入"品質換數量"的時代。在上海建築學院一個月前舉辦的"城市更新最新政策學習研讨會"上，他表示，近期密集出台的城市更新相關政策已成為發展方式轉型的重要把握者，其中9月1日生效的《上海市城市更新條例》更加強調項目落地的實施路徑， 更清楚的是，在城市更新過程中，各個政府實體承擔的不同角色。
"明确各管理線的具體任務，對制定市政、消防、綠化、環保、衛生防疫、建築規範、結構規範等主要方面的考核路徑，都在本規中明确規定。
雖然顆粒感更加細化，但張晨認為，法規的最大亮點是協同效應。"在曆史街區和曆史建築的改造和更新過程中，遇到的最大問題是如何在保護原則下遵守現行的規範性要求，我們目前的規範體系是以建立築的管理為基礎，仍然缺乏一套完整的保護和更新規範體系。在實踐中，其中一個環節無法通過，整個連結無法通過。《上海市更新條例》強調整體協同作用，在總體規劃規劃指引的前提下，通過專家評審，确定總體規劃的可行性和科學性，以協同管理的方式，確定項目的具體落地。"
當被問及企業在城市更新過程中的責任，被問及全面建設小康社會并将其轉化為高品質發展的曆史節點時，張晨說："開發商承擔了各條線路投資、設計、建設和營運一體化的角色，是決定項目最終完工的主要責任主體。城市更新項目需要更多的耐心、更多的投入和更長遠的眼光，不是傳統的房地産産銷模式，而是需要平衡各方面的利益，需要強烈的社會責任感和對長期價值的追求。作為上海的國有企業，上海城市投資控股有限公司有責任按照社會主義大都市和世界一流城市的目标推進上海的發展建設，而不是隻考慮項目的短期利潤。"
"為投資者創造經濟價值，為公衆創造社會價值，為企業創造品牌價值"是上海市投控股作為國有上市公司在城市更新過程中的"三位一體"。
通往城市時代之路
"在這個城市井巷，煙花染成，鄉愁早早變成茶後八卦。
在小說《天祥》中，王安毅以"顧繡"創始人的露園生活為藍圖，編織出晚明上海鄉紳的生活圖景，回到繁華之路。
如果把城牆看成是一座城市的開端，1553年，9周長的華力牆環繞着土地，是上海故事的起源。500年的煙火染色，當山水疊疊時，雅士吉集私家園林在時間上凋零，隻在老城箱中留下了泸巷花園路、半花園路、婺源街等道路的名稱。與豫園、日系花園并稱為"明代上海三大名園"的陸相園，在19世紀中葉戰敗的陸湘園，刻有柱玉亭，在"街有廣場，在裡面做"的城市大火中，72個房客分了狹窄的第一線天空，一代又一代， 吞噬蜘蛛網般的錯綜複雜的空間。
本世紀初，上海市政府将陸相源改造的第一期交給了黃浦區政府和上海市投資，承擔了上海市投資這一"繁忙源頭"的更新任務，成為上海這個中心地區，成為上海面積最大、戶籍人口最多、居住密度最高的老區改造地塊。位于老城區的曆史文化景觀區，5000多個家庭常年居住在棚戶區，幾十年甚至幾百年的高強度使用給曆史建築造成了極大的破壞和沖擊，擺在上海城市前的投資，是一系列複雜的問題。
陸鄉源一期低層區域
首先是容量和風格的平衡，即在安置老居民的同時，重新喚醒了泸香園地區作為優質住宅區的曆史記憶。城市投資控股在總體規劃的總體平衡下，将項目用地分為高層景觀協調區和低層景觀保護區兩個相對完整的區域：在解決開發能力的同時，最大限度地擴大低層景觀街區的面積，確定區域的完整性。"電影保護是確定舊城區整體外觀保持的核心。
其次，如何遵循老城區的曆史文化風格，創造符合現代生活需求的生活空間。泸香園工程低窪區域屋檐高度嚴格控制在9-12米，在整體城市風格上保證了與老城區傳統質感的一緻性。同時，在綜合容積率為1.6的架構下，"低"建築要通過"高密度"的平整布局加以平衡，城市投資控股在充分參考傳統建築布局特點的同時，進一步優化小巷間的空間尺度，確定其滿足現代居住空間環境的需求。密度和品質之間的進一步平衡。
"保留場地精神和創造滿足現代人需求的空間的綜合價值，一旦組合得好，遠遠大于建立築的價值。張晨介紹，在這塊曆史記憶豐富的土地上，城市投資控股遵循"保留曆史原件鑒定"、"最小、可逆幹預"、"合理、适度、協調添加"和"確定安全"的原則，将保護和修複相對完好無損的七組建築，其中包括萬珠街41号和武康大廈的保護改造工程， 美旗大劇院被評為首批"上海市建築文物保護利用示範工程"。同時，在建立築中，盡可能恢複和再現傳統的施工工藝，實作保全與建立之間的平衡。
萬珠街41号修複工程
探索城市更新，首先要了解城市的價值
王安祺的《天祥》以露園為藍圖，市投控股打造露園第一期，為小說的老影香打開了一扇門。
"城市為來自不同文化背景的人們提供了各種交流思想和碰撞的場所，使知識和文化的傳播更加持久。大多數文學和音樂作品都是以城市為背景的，如王安毅的《長恨歌》和《田翔》。一座具有傳承的城市，應該有一個很長一段時間的記憶次元，當人們讀到這座城市的作品時，不僅要停留在文字的想象中，還要有現場體驗的場景體驗。"
張晨認為，城市更新不是簡單地拆掉舊，建設新，也不是簡單地讓它消亡。但在尊重曆史建築曆史質感的基礎上，當代内容不斷注入新的活力。在中國的城市中，上海在曆史特色保護方面一直處于領先地位，特别是近年來，越來越多的優秀曆史建築以全新的面貌呈現在公衆面前。是以，我們既可以欣賞陸家嘴的氛圍，也可以在桉樹下的花園洋房裡流淌，既可以欣賞浦東美術館等國際大師的作品，又可以在老城箱園寺廟中回歸城市繁華的根基。保護遺産和創新就像一座城市的兩翼，不斷推動着它的發展。
"過去2、30年的城市化程序确實很快，引導我們深入探索和呼應這座城市最珍貴的曆史文物。近期出台的城區更新相關政策釋放了一個信号，我們的城市建設應該逐漸回歸到如何保留和傳遞城市的文化基礎，除了追求物質生活外，還要強調精神和情感的擷取感。具體來說，希望在城市的每一個角落，都能看到不同曆史時期的城市記憶，呼應祖先的故事、童年的故事，讓每一代人都能不斷地找到記憶的線索。"
張晨說，上海是第一代建築師在中國出發的地方，從1843年開始到現在，它的現代曆史建築已經豐富了大約一百年。這座城市誕生于中國第一部電話和首輛有軌電車，擁有一片蓋子和花園平房，以及郵局，火車站，消防站和俱樂部等專業公共建築。如果這些具有百年曆史的優秀建築能夠更充分地與當代面向未來的場景相結合，上海将展現出不亞于世界上任何其他城市的魅力。
近年來，曆史建築越來越受到重視，武康大廈、黑石較高價的電梯大廈等曆史建築經過城市改造等交通假設，每過長假，都會派出保安人員引導前來打卡的人流。張晨認為，這就是曆史建築的價值所在。
"這是一個快樂的地方，可以住在上海，讓更多偉大的曆史建築和曆史街區成為我們日常生活的一部分。
負責編輯：陳偉
校對：劉偉