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楼市最疯狂的时候，
有的人亏得死惨
文/晏凌羊
01
在买房这个事情上，我自己也是身体力行地践行我的预感......
比如，趁着楼市下行，我完成了置换一套的操作；另一套也想置换，但买家出的价格比我的预期低了两百万。
我想着“买房要买在无人问津时，卖房要卖在人声鼎沸处”，加之再置换一次的摩擦成本有点高，这才收回来装修做亮化（对我来说，装修不是投资，是消费）。
我的考量点有二：
第一、市区千万以下的房产，保值增值属性都变弱了，如果只是在这个额度内置换，没太大意义；
第二、我没置换成的这套，位于广州核心区新增高薪岗位最多的区域，如果2026年以后，一线城市核心区楼市真的开始复苏，这里也会迎头跟上。
如果不复苏，我也跟着继续亏.....拿真金白银为自己的认知买单。
我昨天晚上看某些房产博主的操作是：怂恿别人在2021年深圳房价最高峰时接手他们指定的房产，甚至是众筹买房，自己却只留一套。
如果你信任我，我给您提建议的时候，从来不建议你去买哪个具体的楼盘，而且一定是写明“不构成投资建议，仅供参考，具体主意你得自己拿”。
买房这事儿，最讲究“一个家庭一个决策”，一定要从自己的实际情况出发做决策，不要“人云亦云”，而且一定要注意控制风险。
02
2021年的深圳楼市有多疯狂？
好多人去临时注册一个公司，找银行申请经Y贷，然后多转几手，把这些钱拿去买房。
还有很多人，认为“深房永远涨”，几个人众筹买一套房，甚至是举债买房。没有购房资格，就想办法去作假。
结果，2021年一季度之后，深圳的房价掉头向下，到了2023、2024年，随着经Y贷陆续到期，很多人资金链绷不住了，赶紧甩卖房子......某些楼盘的价格直接腰斩。
这一波操作，直接损失几百万，半辈子白干了。
相比之下，我觉得广州的炒房氛围没有那么浓。深圳新钱多，广州老钱多，老钱相比新钱，最大的特点就是：见过大风大浪，也遭受过市场的教训，表现相对比较稳健。
所以，这一轮，广州房价反倒跌到没有深圳那么狠（广州某些楼盘也有被做庄，那些炒房团多的楼盘也跌很猛）。
经Y贷一般是三年到期，2020、2021年申请的，2023、2024年是集中爆破期。
但过了这个时间段，应该会慢慢稳住。我认为2025年大概率上会稳住。
随着美联储绷不住要走入降息通道，随着信心慢慢得到恢复，我认为通胀迟早要来，而复苏的时间节点大概就是2026年。
如果我预感错了，那我......就道歉。
03
我认为，普通人买房，哪怕你收入一直很稳定，但随着你年龄增大，你也要适当增加首付比率。
比如，25岁，你可以首付三成；35岁，首付五成；45岁，首付七成；55岁，首付九成。
再往后，银行也不给你贷款了，你差不多得全款。
控制风险，一定要放在争取盈利的前面。
但我发现现在很多人总是拿自己去跟网上的某个博主比，以为别人可以那样，自己也可以那样.....
问题是，人和人的情况是不同的啊，很多事情是不具备可比性的，千万不要盲目去模仿和跟风。
以上说的是普通人的情况，你非要拿那些“暴富暴穷的人”来抬杠，那你出去。
人的收入曲线，无非就是图中这三种。
第一种是稳健增长型。
这类人在人群中占比真的不多，可能有个10%左右？
他们的人生可能有短暂的波折，但总体是向上的。
到了某个时间节点的时候，几乎都要摆脱地心引力，扶摇直上九万里，上去了就不大可能跌下来。
第二种是大起大落型。
这类人占比更少，可能有个1%或者更少？
第三种是广大工薪族、普通人，一辈子只能混个温饱，25岁收入缓慢爬坡，40岁到达顶峰，然后下跌，退休后维持温饱水平，一直到生命尽头。
我也是普通人，我也只是第三种。咱们在这里说的也就是普通人的情况。
04
活在这个社会，怎么可能不关注经济啊？
它跟每个人息息相关。大家都是在同一片水域里生活，水温、水质如何，与自身关系甚大。
眼下的经济问题不是疫情导致的产业停滞和消费疲软，而是过去十几年的积弊开始爆发，是产业无法支撑楼市、楼市无法支撑财政，财政无法支撑债务，债务难以支撑货币。
现在M2已经是300亿，居民存款一百多亿，如果这些钱全部流动起来，通胀是必然。
但怎么让它流动起来呢？国家也在想办法。若是搞得不好，那就陷入“流动性陷阱”。
我觉得大家可能都要做好“打持久战”的准备。
任何一个行业，都会有兴起期、繁荣期、衰退期……
一开始，是一部分人先意识到市场有需求，开始去这个行业布局，喝到头啖汤。
这是野蛮生长的阶段，对入局者的要求不高，草莽也好，英雄也罢，只要有胆识（不一定有才能），都很容易分到一杯羹。
资本是最聪明的，当它意识到这个行业有利可图，就会强势介入，把这个行业的门槛推高，普通人慢慢就只能靠边站了。
这是繁荣期，钱、人才、资源都会向这个行业倾斜、流动。
到了衰退期，进入行业的门槛更高，监管变严，套路空间变少。很多人卷不过别人，开始退出、转型。
房地产业也是一样的……现在房地产开发商，活得滋润点的，大概只有国字头的单位了。
普通房产投资者也是一样的，以前你随便买一套房子都能涨，现在你买入一套，想要实现保值增值，门槛可能都要超过千万。
绝大多数人赚不到钱，是因为……在大家都恐惧的时候，你也恐惧；在大家贪婪的时候，你也贪婪。
全文完
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作者：晏凌羊，80后，情感专栏作者，新女性主义作者，中国作协会员。著有畅销书《那些让你痛苦的，终有一天你会笑着说出来》《愿你放得下过往，配得起将来》《愿你有征途，也有退路》《我离婚了》《有你的江湖不寂寞——金庸武侠小说的另类解读》以及儿童绘本《妈妈家，爸爸家》。拥有13年金融从业（管理）经验，现为广州某文化信息咨询公司创始人、某文化传媒公司联合创始人。出生于云南丽江，现居广州。
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