亲爱的读者朋友们，大家好！在经历了三年的低谷调整之后，房地产市场终于迎来了一线曙光。近日，中央政治局会议决定“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施“，这标志着房地产去库存将成为下一步发力重点。让我们一起来看看，这次去库存与上一轮九年前有何不同。

引子：旧画卷重启去库存再临

2014年7月，住建部部长曾呼吁“千方百计去库存“，那一轮去库存政策的出台，让房地产销售和地产股重拾生机，走出强劲行情。时隔近10年，中央再次重申去库存，但面临的市场环境已截然不同。

当前商品房库存已攀升至历史新高。数据显示，截至2024年3月底，全国商品房待售面积高达74833万平方米，虽较2月底的75969万平方米略有下降，但仍高于上一轮2016年2月的73931万平方米峰值。

库存创新高的同时，房地产市场正处于前所未有的低谷。2024年2月，商品房待售面积创下75969万平方米新纪录。进入2024年后，房地产销售依旧未现起色，这无疑给去库存增添了新的挑战。

与上一轮不同的是，上一轮去库存时，房地产处于上行周期，而当下市场已调整三年。另外，2023年中国城镇化率达66.16%，人口也进入负增长阶段，这都将影响房地产发展前景。

针对当前严峻形势，中央作出顶层设计，采取“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施“，多管齐下应对。

一方面，进行存量去化。主要有两种模式：一是“以旧换新“，即允许购房者用二手房抵押贷款或折价换新房；二是直接收购在售住房。其中，“以旧换新“被视为重要抓手，可提振内需和化解风险。

截至目前，已有40余城市出台“以旧换新“政策。除为购房者提供优惠外，还推出市场化手段支持，如无责任解约新房合同等。部分城市地方国企还将回收二手房改建为保障房。据测算，2024-2025年若大规模开展“以旧换新“，可一定程度提振销售。

另一方面是从增量端管控。自然资源部发文指出，商品住宅去化周期超36个月的城市，应暂停增加其住宅用地供应，18-36个月则“盘活多少，供应多少“。预计48座城市将减少或暂停宅地供给，全国涉宅地出让金额或减少34.6%-42.6%。

要想重振房地产，信心重于泰山。近期，相关部门加大力度稳定预期。2023年保交楼交付率超86%；房地产融资渠道加大开放，截至3月底已为1979个项目获得授信4690亿元。

种种利好出台，地产股底部或已基本确立。有分析指出，中央此次定调去库存，意味着系列自上而下平衡供求、去库存措施将陆续出台，影响则可能创下历史级别。

从回顾来看，上两轮去库存政策均让房地产重现生机。2016年去库存后，商品房库存一路下降，2019年降至4.9亿平方米的低位。因此，我们也期待通过此轮政策组合拳，化解当前库存之困，重焕房地产发展新活力。

展望未来，去库存新政将开启房地产发展新篇章，但前路并非一帆风顺。有业内人士提醒，当前房企生存环境严峻，缓解库存仍需时日；库存去化需要与经济增长形成良性循环，二者互为因果。

读者朋友们，我们要保持谨慎乐观的态度，审慎把握市场机遇，同时也要理清风险，理性决策。如果从长远来看，中国仍处于城镇化快速推进期，加上居民住房需求持续释放，我们有理有据地相信，中国房地产终将迎来新的发展周期。

让我们共勉之，在这全新的发展进程中，保持积极心态、耐心等待时机，把握住新一轮房地产发展的红利！