親愛的讀者朋友們，大家好！在經曆了三年的低谷調整之後，房地産市場終于迎來了一線曙光。近日，中央政治局會議決定“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施“，這标志着房地産去庫存将成為下一步發力重點。讓我們一起來看看，這次去庫存與上一輪九年前有何不同。
引子：舊畫卷重新開機 去庫存再臨
2014年7月，住建部部長曾呼籲“千方百計去庫存“，那一輪去庫存政策的出台，讓房地産銷售和地産股重拾生機，走出強勁行情。時隔近10年，中央再次重申去庫存，但面臨的市場環境已截然不同。
一、庫存之殇：現狀與挑戰
目前商品房庫存已攀升至曆史新高。資料顯示，截至2024年3月底，全國商品房待售面積高達74833萬平方米，雖較2月底的75969萬平方米略有下降，但仍高于上一輪2016年2月的73931萬平方米峰值。
庫存創新高的同時，房地産市場正處于前所未有的低谷。2024年2月，商品房待售面積創下75969萬平方米新紀錄。進入2024年後，房地産銷售依舊未現起色，這無疑給去庫存增添了新的挑戰。
與上一輪不同的是，上一輪去庫存時，房地産處于上行周期，而當下市場已調整三年。另外，2023年中國城鎮化率達66.16%，人口也進入負增長階段，這都将影響房地産發展前景。
二、政策組合拳：多管齊下去庫存
針對目前嚴峻形勢，中央作出頂層設計，采取“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施“，多管齊下應對。
一方面，進行存量去化。主要有兩種模式：一是“以舊換新“，即允許購房者用二手房抵押貸款或折價換新房；二是直接收購在售住房。其中，“以舊換新“被視為重要抓手，可提振内需和化解風險。
截至目前，已有40餘城市出台“以舊換新“政策。除為購房者提供優惠外，還推出市場化手段支援，如無責任解約新房合同等。部分城市地方國企還将回收二手房改建為保障房。據測算，2024-2025年若大規模開展“以舊換新“，可一定程度提振銷售。
另一方面是從增量端管控。自然資源部發文指出，商品住宅去化周期超36個月的城市，應暫停增加其住宅用地供應，18-36個月則“盤活多少，供應多少“。預計48座城市将減少或暫停宅地供給，全國涉宅地出讓金額或減少34.6%-42.6%。
三、重塑信心：房地産扭轉機
要想重振房地産，信心重于泰山。近期，相關部門加大力度穩定預期。2023年保交樓傳遞率超86%；房地産融資管道加大開放，截至3月底已為1979個項目獲得授信4690億元。
種種利好出台，地産股底部或已基本确立。有分析指出，中央此次定調去庫存，意味着系列自上而下平衡供求、去庫存措施将陸續出台，影響則可能創下曆史級别。
從回顧來看，上兩輪去庫存政策均讓房地産重制生機。2016年去庫存後，商品房庫存一路下降，2019年降至4.9億平方米的低位。是以，我們也期待通過此輪政策組合拳，化解目前庫存之困，重煥房地産發展新活力。
結尾：登高望遠 機遇與挑戰并存
展望未來，去庫存新政将開啟房地産發展新篇章，但前路并非一帆風順。有業内人士提醒，目前房企生存環境嚴峻，緩解庫存仍需時日；庫存去化需要與經濟增長形成良性循環，二者互為因果。
讀者朋友們，我們要保持謹慎樂觀的态度，審慎把握市場機遇，同時也要理清風險，理性決策。如果從長遠來看，中國仍處于城鎮化快速推進期，加上居民住房需求持續釋放，我們有理有據地相信，中國房地産終将迎來新的發展周期。
讓我們共勉之，在這全新的發展程序中，保持積極心态、耐心等待時機，把握住新一輪房地産發展的紅利！