来源：投资与地产
2023年对中国内地房地产市场来说，是充满挑战和机遇的一年，而港资企业在内地也可以说是业绩表现各异。
本文将回顾2023年香港置业、太古地产、新世界发展、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓等港资企业内地业绩以及其今年即将开业的项目。（文中房企出现的先后以公司名称首字母为序，不作排名）
从业绩来看，九龙仓与恒隆的集团业绩较为倚重内地物业，其中九龙仓集团74%的营收来自内地物业组合，恒隆该数字为67.5%。
在内地业绩增幅方面，太古集团以38%的涨幅领跑港资，新世界、九龙仓、恒隆等均实现了小幅增长。
2024年，新世界集团将迎来新项目的集中入市，内地和香港将有20个K11项目开业，预计到2026财政年度，K11将落子大中华地区12个重点城市，共计38个项目。
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九龙仓集团
中国内地业绩
在2023年全年，九龙仓集团总收入增加5%至189.5亿港元，营业溢利增加4%至68.96亿港元。
其中，来自内地的收入为140.3亿港元，营业溢利为42.32亿港元；来自香港的收入为47.17亿港元，营业溢利为24.55亿港元。
至期末，集团在内地的总营业资产为890.78亿港元，在香港的总营业资产为948.68亿港元。
发展物业方面，鉴于市场波动，集团于2019年最后一次购入地块后再无补充土地，土地储备进一步下降至140万㎡。
投资物业方面，收入微跌1%至48.43亿港元，营业盈利微跌1%至32.07亿港元。以人民币计算，内地投资物业收入增加4%，营业盈利增加2%。零售物业缓慢恢复；写字楼在供应过剩和需求疲软夹击下面对激烈竞争，出租率和租金均有所下降。
酒店方面，集团在内地的酒店业绩稳健反弹，但临近年底却失去动力。收入上升66%至6.11亿港元，从营业亏损恢复为盈利1.07亿港元。集团在长沙IFS推出了高端时尚生活品牌“玛珂”。
内地零售项目
根据九龙仓集团官网，目前，九龙仓内地持有的投资物业有11个，包括多用途国际金融中心系列、上海投资物业、时代广场、时代·奥特莱斯系列等多种业态。
其中所持零售物业有成都IFS、长沙IFS、大连时代广场等9处零售物业，多数为成熟的高端商场。集团在内地的零售物业组合在去年内并无增长。
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恒隆地产
中国内地业绩
集团于2023年的全年总收入为103.16亿港元，整体营业溢利上升2%至73.89亿港元。其中，集团来自内地的总收入上升3%至69.67亿港元，来自香港的总收入上升2%至33.49亿港元。
内地市场，于年初反弹，集团旗下商场已摆脱2022年疫情带来的影响，全年租赁收入上升8%，租户整体销售上升23%。高级办公楼组合维持稳健增长，收入提升5%；酒店营运显著复苏，收入按年录得90%的可观升幅。
其中，商场组合中，高端商场收入43.38亿元，同比上升9%，除面对激烈市场竞争的沈阳市府恒隆广场之外，其余的高端商场均录得6%至19%的升幅表现；次高端商场收入6.25亿元，与2022年持平，随着出租率改善，收入也在持续提升。
值得一题的是，「大连恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场」等已完成及正在进行资产优化或品牌升级的商场，均取得优异表现。
办公楼总收入较2022年上升5%至11.61亿元，主要受惠于上海恒隆广场的稳健表现及较新的昆明和武汉办公楼的业务增长。
内地待开项目
杭州恒隆广场
杭州恒隆广场位于拱墅区百井坊，与2023年年底开业的杭州中心相邻，处于市中心武林商圈，投资额达到190亿元，总建筑面积为36.8万平方米，包括1座购物中心、5幢甲级办公楼及杭州文华东方酒店，预计将在2024年至2025年间分阶段建成并开业。
项目设计灵感来自当地山水元素，将建设成集景观、历史和人文于一体的高端国际商务中心，打造成新一代的城市地标。
未来展望
恒隆地产董事长陈启宗在致股东函中称，2023年再创新高，尽管没有新增的楼面面积，在内地的商业租赁收入比以往任何一年都多。
展望未来，2024年要再创佳绩将会是一项挑战，但公司定当尽力而为，毕竟在非常疲弱的经济下运营。公司仍然期待落成多个项目，包括昆明君悦酒店开业，以及分阶段竣工并屡获殊荣的综合发展项目——杭州恒隆广场，这些优质资产组合预计将贡献于公司的持续增长。
3
太古地产
中国内地业绩
在2023年度，集团内地投资物业组合的租金收入为45.93亿港元，同比增长38%，反映后疫情市道复苏明显；零售物业租金收入上升42%至41.91亿港元，如撇除租金支援及人民币汇率变动影响，租金收入上升45%。
财报显示，这些零售物业主要在2024年至2028年之间分阶段落成。
内地待开项目
太古三亚国际免税城三期项目
太古三亚国际免税城三期项目是由中国中免与太古地产合作开发，位于海棠区龙海路以北、藤桥路以东，总占地面积约为20万平方米。
该项目是太古地产发展的首个度假型零售项目，并且是全国最大的太古里项目之一，将打造为一座集高端零售、滨海文旅元素和前沿文化艺术场景于一体的国际文化旅游商业新地标。
西安太古里
西安太古里总占地面积约11.9万平方米，总建筑面积为25.6万平方米，包含零售商场、文化设施及奢华酒店等业态，总投资额约为100亿元。
该项目将集合零售商场、文化设施及奢华酒店等业态，进一步探索“新商贸”“新创意”“新时尚”的产业生态集群，着力唤醒文化记忆、激活资源禀赋、焕发商业风采，推动传统文化与现代文明完美结合，打造历史与现代交相辉映的文旅新地标。
西安太古里预计于2026年起分阶段落成。
未来展望
在内地，集团则主要在核心城市持续扩大业务版图，如近期在上海浦东的两项重要投资，即与前滩太古里一街之隔的「前滩综合发展项目」，及位于黄浦江畔的「洋泾综合发展项目」，这使得集团在沪已有4个大型发展项目，并首次涉足内地住宅市场。
截至今年3月8日，上述投资计划已实施约580亿港元，投资香港、内地和住宅项目分别110亿港元、370亿港元、100亿港元。其中，已落实的重点项目包括位于香港和曼谷的共4个住宅项目，位于西安、三亚、上海、香港的6个商业综合体或写字楼；尚未落实的项目包括在内地一线和新一线的综合体，包括在广州和北京等。
白德利表示，“我们目前在内地四个主要城市运营六个国际级项目，另有五个大型全新项目正在发展中。我们目标在2032年前，将中国内地总楼面面积增加一倍。”
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香港置地集团
中国内地业绩
报告期间内，香港置地集团全年归属于股东的基本利润为7.34亿美元，同比下降5%。其中，中国内地为2.01亿美元。
内地待开项目
在开发业务方面，集团拥有520万平方米的在建物业，其中包括西岸金融城和其余九个在中国大陆的豪华和高端零售租赁资产。财报显示，这些零售物业主要在2024年至2028年之间分阶段落成。
香港置地在2024年对内地的布局明显加速，5个商业体分别在华东和西南蓄力绽放。
西岸金融城 STATION 1907启点
这里打造了五个特色场景，包括八号站台、站长小屋、乌桕前庭、梦幻花园和秘境步道等多元特色空间。
启点1907保留了百年的铁轨、青砖、车站壁灯、木质雨棚等。这里已经成为一个集餐饮、零售、娱乐、服务于一体的新型生活区。它不仅仅是城市生活的一个新地标，更是都市生活方式的全新演绎。
鑫耀·光环Live二期
鑫耀中城是一个位于上海徐汇区的大型综合体项目，总建筑面积约为65万平米，是集商业、办公、住宅及文化剧场于一体的超级城市综合体。
鑫耀·光环Live定位为“年轻智造玩新场”，涵盖“光里”林荫街区、文化地标剧场、特色空中连廊、生活零售及运动主题商业。项目既位于办公园区内，又联动徐汇“乔高·生活盒子”，将成为融合商业、文化艺术和运动康健等多元业态的智慧综合体。
金陵中環
南京金陵中環位于南京新街口核心商圈，紧接地铁站1号口，占地面积约3.2万平方米，总建筑面积约31.3万平方米，项目总投资100亿元。
南京金陵中環将延续香港置地“中環系”产品线的精构筑国际超甲商务、高奢精品商业、顶级行政公寓等业态于一体的城市核心地标作品。构筑国际超甲商务、高奢精品商业、顶级行政公寓等业态于一体的城市核心地标作品。
启元 光里
香港置地光环系商业「启元光里」项目位于重庆观音桥嘉陵公园旁，总建筑面积6.2万方(商业街区2.6万方)，定位为最IN青年文化与高品质社交街区，将以品质餐饮、潮流零售、服务体验等业态为主。
启元光里的设计理念为“公园式街区”，旨在打造一个集工作、购物、休闲、娱乐、商务和社交等多元功能于一体的高品质生活空间。
光环购物中心
成都光环地处锦江区，总体量约30万方，包括办公楼、酒店、商业三大业态。其商业面积达到12万平方米，并且是香港置地在成都的第一个商业项目。
成都光环已引进的品牌商家有盒马鲜生、寰时影城、奈尔宝家庭中心、南堂馆、音乐派KTV等。此外，项目打造出4000㎡的漂浮水晶连廊、4200㎡的屋顶云上花园、10000㎡的街心花园和下沉广场。
未来展望
未来，零售物业方面，香港置地将相继在中国香港、澳门、重庆、北京、上海、南京、成都、杭州、苏州、武汉10个城市共计落下17子。此外，预计从2024年到2028年将启动另外10个项目，预计可出租面积总计达35.8万平方米。
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新鸿基地产
中国内地业绩
于2023/24财年中期业绩，集团总收入为275.42亿港元，稍高于去年同期。其中，来自内地的为31.41亿港元。
集团在内地的土地储备为为6720万平方呎(超624万㎡)，包括2090万平方呎(194万㎡)为已落成物业，绝大部分是位于主要城市核心商业地产的大型综物业，由集团保留作出租及长线投资。
物业投资业务，受零售物业租金收入增加带动，集团在内地的总租金收入按年上升16%至28.96亿元。
新鸿基地产致力于通过独立开发与联合开发的双轨战略，不断拓宽其在内地商业版图的边界。北京APM项目，作为新鸿基在内地的首个独立开发大型商业项目，其落子于繁华的王府井大街，原新东安商场在经过精心改造后，以“北京APM”的新面貌示人。
在联合开发领域，新鸿基与华润置地等知名地产商的携手合作，从共同开发的杭州万象城开始，其合作网络不断地扩大，涵盖了富力地产、合景泰富、九龙仓、恒基兆业等业界翘楚。这种合作方式有效地加速了新鸿基在中国内地的商业地产业务拓展。
此外，新鸿基始终专注于高端商场的发展，早在1998年就创立了IFC品牌，并逐渐将之布局至上海、南京、杭州等城市，进一步巩固了其在高端商业领域的地位。
内地待开项目
新鸿基地产投资区域主要聚焦在于华东及华南的一二线城市的核心地段，物业均具备优越区位条件。
南京IFC
南京国金中心（IFC）是位于南京市建邺区的一个大型商业综合体项目，处于河西中部核心地段，紧邻地铁元通站，具有地理位置优越和交通便利的特点。南京IFC是继香港IFC和上海IFC之后，新鸿基地产在国内的第三座高端商业品牌IFC购物中心。
南京IFC总建面超30万㎡，业态囊括：2栋甲级写字楼、近10万㎡购物中心以及大中华区第四家安达仕酒店。商场总楼面面积约为9.3万平方米，共分七层，其中4-7层整体定位为餐饮区域。商场内云集了各大国际顶级品牌，部分品牌更是首次登陆南京，提供一站式崭新的购物、娱乐及消闲体验。
未来展望
新鸿基内地持有型物业以IFC国金中心为代表，一直以来都保持着出色的表现。未来几年，其还将陆续有新项目建成，大部分采用较有优势的TOD模式进行开发。
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新世界发展
中国内地业绩
2023/2024中期业绩公告显示，2023年下半年，新世界发展的总收入为170.66亿港元，同比下挫25%。然而，毛利上升2%至72.57亿港元，主要受惠于K11项目中较高毛利的物业投资。
在内地，新世界主要布局粤港澳大湾区和长三角地区的核心城市，包括广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等城市。
内地物业投资收入达到9.29亿港元，分部业绩为4.54亿港元，分别按年增长4%及3%，投资物业组合内主要项目表现稳健，整体出租率高。
内地待开项目
从2024财政年度开始，中国内地和香港将有20个K11项目亮相，预计到2026财政年度，这个数量将会增加到38个。仅今年，新世界就有深圳「K11 ECOAST」、香港「11 SKIES」等项目入市，香港「启德零售馆」也将在下半年落成。
河之洲HAN ZONE
武汉·河之洲HAN ZONE商业街区，由新世界中国独立运营，拥有约4万平方米的商业体量，预计今年内开业。该项目临江而建，三条主要街道与三处中庭相互交织，再辅以绿色公园的点缀，共同营造出与“洲”字相得益彰的美好景象。
河之洲商业街区精心划分为「自然之洲」、「灵感之洲」、「浪漫之洲」、「烟火之洲」和「不眠之洲」五大主题街区，每个街区都有其独特的特色，分别聚焦于「动感户外」、「艺文策展」、「沉浸社交」、「邻里生活」和「夜娱玩聚」五大业态组团。致力于引入「艺文策展」、「餐酒食集」和「音乐夜生活」等特色空间，以这些空间为载体，举办策展、沙龙、演出等艺文活动。
宁波新世界THE PARK by K11 Select
THE PARK by K11 Select的设计理念和业态规划体现了企业对市场需求的深刻理解和对未来商业趋势的前瞻性把握。
项目的商业部分包含约10万㎡的购物艺术中心、约4.2万㎡的特色文化街区，并自带约2万㎡的中央艺术公园，构建“MALL+公园+街区”的特色结构。
项目规划了六大业态板块，包括国际潮奢组合、新锐灵感艺术、时尚她消费、潮趣个性体验、不夜天空街以及港粤特色消费，以此满足不同消费者的需求。
此外，项目通过引入PARK公园式的潮趣生活方式，并充分融合宁波城市的艺术、人文、自然特色进行整体设计，打造集世界风味、艺术文创、生活美学、运动潮玩于一体的国际化生活场景。
深圳K11 ECOAST
K11 ECOAST是新世界发展有限公司与招商蛇口联合在深圳斥资百亿元的商业项目，同时也是K11品牌在中国内地的首座旗舰项目。
该项目拟于2024年底开业，坐落于深圳市南山区太子湾片区，项目总建筑面积达228500平方米，涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。
K11 ECOAST的命名灵感源自对绿色发展和海滨资源的深切尊重。该项目致力于倡导一种可持续的循环生活方式，通过创意、文化和创新的力量，将绿色环保理念深入融入到这座海滨商业综合体的设计和发展中。
未来展望
新世界发展管理层在业绩发布会上透露，2024财政年度开始，内地和香港将有20个K11项目开业，预计到2026财政年度，K11将落子大中华地区12个重点城市，共计38个项目，总建筑面积达297万平方米，为业绩表现提供增长动力。
新世界发展管理层表示，“在2023年至2027年的财政年度期间，K11租金收入预计约有30%的复合增长。随着大型项目启德体育园等相继投入营运，集团的经常性收入会逐渐增加至总收入的50%。”
在业绩发布会上，管理层表示对内地楼市前景乐观，相信楼市会慢慢回稳，做到量升价稳。新世界发展拟调高全年非核心资产的销售目标，由原本的60亿港元调整至80亿港元。