來源：投資與地産
2023年對中國内地房地産市場來說，是充滿挑戰和機遇的一年，而港資企業在内地也可以說是業績表現各異。
本文将回顧2023年香港置業、太古地産、新世界發展、恒隆地産、新鴻基地産、九龍倉等港資企業内地業績以及其今年即将開業的項目。（文中房企出現的先後以公司名稱首字母為序，不作排名）
從業績來看，九龍倉與恒隆的集團業績較為倚重内地物業，其中九龍倉集團74%的營收來自内地物業組合，恒隆該數字為67.5%。
在内地業績增幅方面，太古集團以38%的漲幅領跑港資，新世界、九龍倉、恒隆等均實作了小幅增長。
2024年，新世界集團将迎來新項目的集中入市，内地和香港将有20個K11項目開業，預計到2026财政年度，K11将落子大中華地區12個重點城市，共計38個項目。
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九龍倉集團
中國内地業績
在2023年全年，九龍倉集團總收入增加5%至189.5億港元，營業溢利增加4%至68.96億港元。
其中，來自内地的收入為140.3億港元，營業溢利為42.32億港元；來自香港的收入為47.17億港元，營業溢利為24.55億港元。
至期末，集團在内地的總營業資産為890.78億港元，在香港的總營業資産為948.68億港元。
發展物業方面，鑒于市場波動，集團于2019年最後一次購入地塊後再無補充土地，土地儲備進一步下降至140萬㎡。
投資物業方面，收入微跌1%至48.43億港元，營業盈利微跌1%至32.07億港元。以人民币計算，内地投資物業收入增加4%，營業盈利增加2%。零售物業緩慢恢複；寫字樓在供應過剩和需求疲軟夾擊下面對激烈競争，出租率和租金均有所下降。
酒店方面，集團在内地的酒店業績穩健反彈，但臨近年底卻失去動力。收入上升66%至6.11億港元，從營業虧損恢複為盈利1.07億港元。集團在長沙IFS推出了高端時尚生活品牌“瑪珂”。
内地零售項目
根據九龍倉集團官網，目前，九龍倉内地持有的投資物業有11個，包括多用途國際金融中心系列、上海投資物業、時代廣場、時代·奧特萊斯系列等多種業态。
其中所持零售物業有成都IFS、長沙IFS、大連時代廣場等9處零售物業，多數為成熟的高端商場。集團在内地的零售物業組合在去年内并無增長。
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恒隆地産
中國内地業績
集團于2023年的全年總收入為103.16億港元，整體營業溢利上升2%至73.89億港元。其中，集團來自内地的總收入上升3%至69.67億港元，來自香港的總收入上升2%至33.49億港元。
内地市場，于年初反彈，集團旗下商場已擺脫2022年疫情帶來的影響，全年租賃收入上升8%，租戶整體銷售上升23%。進階辦公樓組合維持穩健增長，收入提升5%；酒店營運顯著複蘇，收入按年錄得90%的可觀升幅。
其中，商場組合中，高端商場收入43.38億元，同比上升9%，除面對激烈市場競争的沈陽市府恒隆廣場之外，其餘的高端商場均錄得6%至19%的升幅表現；次高端商場收入6.25億元，與2022年持平，随着出租率改善，收入也在持續提升。
值得一題的是，「大連恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場」等已完成及正在進行資産優化或品牌更新的商場，均取得優異表現。
辦公樓總收入較2022年上升5%至11.61億元，主要受惠于上海恒隆廣場的穩健表現及較新的昆明和武漢辦公樓的業務增長。
内地待開項目
杭州恒隆廣場
杭州恒隆廣場位于拱墅區百井坊，與2023年年底開業的杭州中心相鄰，處于市中心武林商圈，投資額達到190億元，總建築面積為36.8萬平方米，包括1座購物中心、5幢甲級辦公樓及杭州文華東方酒店，預計将在2024年至2025年間分階段建成并開業。
項目設計靈感來自當地山水元素，将建設成集景觀、曆史和人文于一體的高端國際商務中心，打造成新一代的城市地标。
未來展望
恒隆地産董事長陳啟宗在緻股東函中稱，2023年再創新高，盡管沒有新增的樓面面積，在内地的商業租賃收入比以往任何一年都多。
展望未來，2024年要再創佳績将會是一項挑戰，但公司定當盡力而為，畢竟在非常疲弱的經濟下營運。公司仍然期待落成多個項目，包括昆明君悅酒店開業，以及分階段竣工并屢獲殊榮的綜合發展項目——杭州恒隆廣場，這些優質資産組合預計将貢獻于公司的持續增長。
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太古地産
中國内地業績
在2023年度，集團内地投資物業組合的租金收入為45.93億港元，同比增長38%，反映後疫情市道複蘇明顯；零售物業租金收入上升42%至41.91億港元，如撇除租金支援及人民币匯率變動影響，租金收入上升45%。
财報顯示，這些零售物業主要在2024年至2028年之間分階段落成。
内地待開項目
太古三亞國際免稅城三期項目
太古三亞國際免稅城三期項目是由中國中免與太古地産合作開發，位于海棠區龍海路以北、藤橋路以東，總占地面積約為20萬平方米。
該項目是太古地産發展的首個度假型零售項目，并且是全國最大的太古裡項目之一，将打造為一座集高端零售、濱海文旅元素和前沿文化藝術場景于一體的國際文化旅遊商業新地标。
西安太古裡
西安太古裡總占地面積約11.9萬平方米，總建築面積為25.6萬平方米，包含零售商場、文化設施及奢華酒店等業态，總投資額約為100億元。
該項目将集合零售商場、文化設施及奢華酒店等業态，進一步探索“新商貿”“新創意”“新時尚”的産業生态叢集，着力喚醒文化記憶、激活資源禀賦、煥發商業風采，推動傳統文化與現代文明完美結合，打造曆史與現代交相輝映的文旅新地标。
西安太古裡預計于2026年起分階段落成。
未來展望
在内地，集團則主要在核心城市持續擴大業務版圖，如近期在上海浦東的兩項重要投資，即與前灘太古裡一街之隔的「前灘綜合發展項目」，及位于黃浦江畔的「洋泾綜合發展項目」，這使得集團在滬已有4個大型發展項目，并首次涉足内地住宅市場。
截至今年3月8日，上述投資計劃已實施約580億港元，投資香港、内地和住宅項目分别110億港元、370億港元、100億港元。其中，已落實的重點項目包括位于香港和曼谷的共4個住宅項目，位于西安、三亞、上海、香港的6個商業綜合體或寫字樓；尚未落實的項目包括在内地一線和新一線的綜合體，包括在廣州和北京等。
白德利表示，“我們目前在内地四個主要城市營運六個國際級項目，另有五個大型全新項目正在發展中。我們目标在2032年前，将中國内地總樓面面積增加一倍。”
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香港置地集團
中國内地業績
報告期間内，香港置地集團全年歸屬于股東的基本利潤為7.34億美元，同比下降5%。其中，中國内地為2.01億美元。
内地待開項目
在開發業務方面，集團擁有520萬平方米的在建物業，其中包括西岸金融城和其餘九個在中國大陸的豪華和高端零售租賃資産。财報顯示，這些零售物業主要在2024年至2028年之間分階段落成。
香港置地在2024年對内地的布局明顯加速，5個商業體分别在華東和西南蓄力綻放。
西岸金融城 STATION 1907啟點
這裡打造了五個特色場景，包括八号站台、站長小屋、烏桕前庭、夢幻花園和秘境步道等多元特色空間。
啟點1907保留了百年的鐵軌、青磚、車站壁燈、木質雨棚等。這裡已經成為一個集餐飲、零售、娛樂、服務于一體的新型生活區。它不僅僅是城市生活的一個新地标，更是都市生活方式的全新演繹。
鑫耀·光環Live二期
鑫耀中城是一個位于上海徐彙區的大型綜合體項目，總建築面積約為65萬平米，是集商業、辦公、住宅及文化劇場于一體的超級城市綜合體。
鑫耀·光環Live定位為“年輕智造玩新場”，涵蓋“光裡”林蔭街區、文化地标劇場、特色空中連廊、生活零售及運動主題商業。項目既位于辦公園區内，又關聯徐彙“喬高·生活盒子”，将成為融合商業、文化藝術和運動康健等多元業态的智慧綜合體。
金陵中環
南京金陵中環位于南京新街口核心商圈，緊接地鐵站1号口，占地面積約3.2萬平方米，總建築面積約31.3萬平方米，項目總投資100億元。
南京金陵中環将延續香港置地“中環系”産品線的精構築國際超甲商務、高奢精品商業、頂級行政較高價的電梯大廈等業态于一體的城市核心地标作品。構築國際超甲商務、高奢精品商業、頂級行政較高價的電梯大廈等業态于一體的城市核心地标作品。
啟元 光裡
香港置地光環系商業「啟元光裡」項目位于重慶觀音橋嘉陵公園旁，總建築面積6.2萬方(商業街區2.6萬方)，定位為最IN青年文化與高品質社交街區，将以品質餐飲、潮流零售、服務體驗等業态為主。
啟元光裡的設計理念為“公園式街區”，旨在打造一個集工作、購物、休閑、娛樂、商務和社交等多元功能于一體的高品質生活空間。
光環購物中心
成都光環地處錦江區，總體量約30萬方，包括辦公樓、酒店、商業三大業态。其商業面積達到12萬平方米，并且是香港置地在成都的第一個商業項目。
成都光環已引進的品牌商家有盒馬鮮生、寰時影城、奈爾寶家庭中心、南堂館、音樂派KTV等。此外，項目打造出4000㎡的漂浮水晶連廊、4200㎡的屋頂雲上花園、10000㎡的街心花園和下沉廣場。
未來展望
未來，零售物業方面，香港置地将相繼在中國香港、澳門、重慶、北京、上海、南京、成都、杭州、蘇州、武漢10個城市共計落下17子。此外，預計從2024年到2028年将啟動另外10個項目，預計可出租面積總計達35.8萬平方米。
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新鴻基地産
中國内地業績
于2023/24财年中期業績，集團總收入為275.42億港元，稍高于去年同期。其中，來自内地的為31.41億港元。
集團在内地的土地儲備為為6720萬平方呎(超624萬㎡)，包括2090萬平方呎(194萬㎡)為已落成物業，絕大部分是位于主要城市核心商業地産的大型綜物業，由集團保留作出租及長線投資。
物業投資業務，受零售物業租金收入增加帶動，集團在内地的總租金收入按年上升16%至28.96億元。
新鴻基地産緻力于通過獨立開發與聯合開發的雙軌戰略，不斷拓寬其在内地商業版圖的邊界。北京APM項目，作為新鴻基在内地的首個獨立開發大型商業項目，其落子于繁華的王府井大街，原新東安商場在經過精心改造後，以“北京APM”的新面貌示人。
在聯合開發領域，新鴻基與華潤置地等知名地産商的攜手合作，從共同開發的杭州萬象城開始，其合作網絡不斷地擴大，涵蓋了富力地産、合景泰富、九龍倉、恒基兆業等業界翹楚。這種合作方式有效地加速了新鴻基在中國内地的商業地産業務拓展。
此外，新鴻基始終專注于高端商場的發展，早在1998年就創立了IFC品牌，并逐漸将之布局至上海、南京、杭州等城市，進一步鞏固了其在高端商業領域的地位。
内地待開項目
新鴻基地産投資區域主要聚焦在于華東及華南的一二線城市的核心地段，物業均具備優越區位條件。
南京IFC
南京國金中心（IFC）是位于南京市建邺區的一個大型商業綜合體項目，處于河西中部核心地段，緊鄰地鐵元通站，具有地理位置優越和交通便利的特點。南京IFC是繼香港IFC和上海IFC之後，新鴻基地産在國内的第三座高端商業品牌IFC購物中心。
南京IFC總建面超30萬㎡，業态囊括：2棟甲級寫字樓、近10萬㎡購物中心以及大中華區第四家安達仕酒店。商場總樓面面積約為9.3萬平方米，共分七層，其中4-7層整體定位為餐飲區域。商場内雲集了各大國際頂級品牌，部分品牌更是首次登陸南京，提供一站式嶄新的購物、娛樂及消閑體驗。
未來展望
新鴻基内地持有型物業以IFC國金中心為代表，一直以來都保持着出色的表現。未來幾年，其還将陸續有新項目建成，大部分采用較有優勢的TOD模式進行開發。
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新世界發展
中國内地業績
2023/2024中期業績公告顯示，2023年下半年，新世界發展的總收入為170.66億港元，同比下挫25%。然而，毛利上升2%至72.57億港元，主要受惠于K11項目中較高毛利的物業投資。
在内地，新世界主要布局粵港澳大灣區和長三角地區的核心城市，包括廣州、深圳、佛山、武漢、上海、甯波、杭州、北京、沈陽等城市。
内地物業投資收入達到9.29億港元，分部業績為4.54億港元，分别按年增長4%及3%，投資物業組合内主要項目表現穩健，整體出租率高。
内地待開項目
從2024财政年度開始，中國内地和香港将有20個K11項目亮相，預計到2026财政年度，這個數量将會增加到38個。僅今年，新世界就有深圳「K11 ECOAST」、香港「11 SKIES」等項目入市，香港「啟德零售館」也将在下半年落成。
河之洲HAN ZONE
武漢·河之洲HAN ZONE商業街區，由新世界中國獨立營運，擁有約4萬平方米的商業體量，預計今年内開業。該項目臨江而建，三條主要街道與三處中庭互相交織，再輔以綠色公園的點綴，共同營造出與“洲”字相得益彰的美好景象。
河之洲商業街區精心劃分為「自然之洲」、「靈感之洲」、「浪漫之洲」、「煙火之洲」和「不眠之洲」五大主題街區，每個街區都有其獨特的特色，分别聚焦于「動感戶外」、「藝文策展」、「沉浸社交」、「鄰裡生活」和「夜娛玩聚」五大業态組團。緻力于引入「藝文策展」、「餐酒食集」和「音樂夜生活」等特色空間，以這些空間為載體，舉辦策展、沙龍、演出等藝文活動。
甯波新世界THE PARK by K11 Select
THE PARK by K11 Select的設計理念和業态規劃展現了企業對市場需求的深刻了解和對未來商業趨勢的前瞻性把握。
項目的商業部分包含約10萬㎡的購物藝術中心、約4.2萬㎡的特色文化街區，并自帶約2萬㎡的中央藝術公園，建構“MALL+公園+街區”的特色結構。
項目規劃了六大業态闆塊，包括國際潮奢組合、新銳靈感藝術、時尚她消費、潮趣個性體驗、不夜天空街以及港粵特色消費，以此滿足不同消費者的需求。
此外，項目通過引入PARK公園式的潮趣生活方式，并充分融合甯波城市的藝術、人文、自然特色進行整體設計，打造集世界風味、藝術文創、生活美學、運動潮玩于一體的國際化生活場景。
深圳K11 ECOAST
K11 ECOAST是新世界發展有限公司與招商蛇口聯合在深圳斥資百億元的商業項目，同時也是K11品牌在中國内地的首座旗艦項目。
該項目拟于2024年底開業，坐落于深圳市南山區太子灣片區，項目總建築面積達228500平方米，涵蓋K11購物藝術中心、K11 HACC多用途藝術展覽空間、K11 ATELIER辦公樓及Promenade海濱長廊等。
K11 ECOAST的命名靈感源自對綠色發展和海濱資源的深切尊重。該項目緻力于倡導一種可持續的循環生活方式，通過創意、文化和創新的力量，将綠色環保理念深入融入到這座海濱商業綜合體的設計和發展中。
未來展望
新世界發展管理層在業績釋出會上透露，2024财政年度開始，内地和香港将有20個K11項目開業，預計到2026财政年度，K11将落子大中華地區12個重點城市，共計38個項目，總建築面積達297萬平方米，為業績表現提供增長動力。
新世界發展管理層表示，“在2023年至2027年的财政年度期間，K11租金收入預計約有30%的複合增長。随着大型項目啟德體育園等相繼投入營運，集團的經常性收入會逐漸增加至總收入的50%。”
在業績釋出會上，管理層表示對内地樓市前景樂觀，相信樓市會慢慢回穩，做到量升價穩。新世界發展拟調高全年非核心資産的銷售目标，由原本的60億港元調整至80億港元。