房地产经纪人考试：交易制度政策必考点

【考点 1】房地产转让概述

一、房地产转让的概念与特征

《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。

《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式做了进一步的细化，主要包括下列行为：

（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人或其他组织，房地产权属发生变更的；

（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（4）以房地产抵债的；

（5）法律、法规规定的其他情形。

《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让。

房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产划拨等行为。

房地产买卖属于双务法律行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务法律行为，转让人负有义务将房屋赠与受让人，但受让人无需支付任何对价。

二、房地产转让的条件

《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；

土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

（一）转让的条件

（1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以

上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

（二）不得转让的情形

（1）未达到上述条件的房地产不得转让，作出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

（3）依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给单位和个人使用的土地。在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土

地使用权人应当服从国家的决定，不得再行转让土地使用权。

（4）共有房地产。

共有房地产权利的行使需经相应共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。

（5）权属有争议的。

权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。

（6）未依法登记领取权属证书的。

产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，除法律和行政法规另有规定外，房地产权利人的权利不具有物权效力，因此也不得转让该项房地产。

（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。

为抑制投机性购房，（2005 年）国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，住房城乡建设管理部门不得办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记机构不得为其办理所有权登记手续。

三、房地产转让合同房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。

【考点 2】土地使用权出让和转让

一、城镇国有土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

在该解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。

经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。

二、城镇国有土地使用权转让

（一） 城镇国有土地使用权转让的含义土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开

发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。

（二） 土地使用权转让合同纠纷土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效

的，不予支持。

土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

①已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

②均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的，受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

③均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

④合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、房地产项目转让

（一）出让方式-取得国有建设用地使用权的房地产项目转让管理

1、转让的条件

《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工

程的资金额应占全部开发投资总额的 25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工

业或其他建设的用地条件，方可转让。

2、 转让的程序

《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

房地产开发企业转让房地产开发项目时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前的历史遗留项目，尚未完成征收安置补偿的，原房屋征收安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被征收人。

3、 转让的规定以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由建设用地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。

以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（二）划拨方式-取得国有建设用地使用权的房地产项目转让管理划拨土地使用权的取得方式，包括有批准权的人民政府无偿给土地使用者使用的国有土地使用权，土地使用者经有批准权的人民政府批准同意缴纳补偿、安置费用后获得的国有土地使用权，以及既非前述方式获得也非出让方式获得的合法国有土地使用权。其中，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按国务院的规定报有批准权的人民政府审批。

《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，由转让方上缴土地收益或作其他处理。