不装了，西安也全面取消限购了！
5月9日，就在杭州宣布取消限购的同一天，西安住建局后脚就发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
这是继苏州、成都、杭州之后，今年第四个全面解除限购的超特大城市。
至此，全国现在没有保留限购的，只剩下北上广深和海南、天津这几个地方。
有些不了解西安的朋友们要纳闷了：
——西安的GDP只是全国TOP20守门员的存在，为什么可以这么淡定，到现在才完全松绑限购，甚至晚于苏州、成都这些2万亿级别的城市？
01
首先明确：二线城市里最后一个放开限购，西安还真有这个底气。
为什么说有这个底气？因为过去西安楼市的行情可以说在全国非常亮眼。
我从几个角度和大家讲讲。
底气一：房价16连涨。
根据中指研究院的数据显示，刚刚过去的4月份，西安新建住宅价格环比涨幅0.62%，位于全国第二，仅次于上海。
大家看下面的统计图。
从2021年开始，除了少数几个月份，西安的房价全部实现了环比上涨。
从2023年开始，西安新房价格毫无例外都在上涨。
也就是说， 西安房价连续第16个月上涨了。
西安这个成绩有多炸裂？
我们把全国数据放在一起对比大家就清晰了。
从2021年9月到现在，超过30个月的时间里，全国平均房价只有四个月是涨的，而这个四月对应的是2023年的那波小阳春。
除此之外，剩余26个月，全国房价每个月都在跌！截至现在，全国房价已经10连跌了！
西安16连涨VS全国10连跌。
底气二：去化周期良好
430政治局会议，中央重点提出要去库存，我们一直说，这是有战略意义的。
要知道，现在全国的住宅库存已经达到接近4亿㎡，超过了2015年。
在这样的库存下，我们100个主要城市的新房去化周期平均是25个月。
而在这个平均值背后：去化周期长的，像韶关、西宁，已经超过100个月。
什么概念？
也就是说，哪怕现在拿了地没开发的捂住不开发了，在开发没拿预售证的房子也不拿证入市，就按现在已经取证在卖的这些库存，都得10年才能卖完。
对于这些城市，除了自求多福，没什么其他办法。
那么，西安呢？
从可查得的数据来看，西安的新房库存大概960万㎡，按照最新流速测算，西安的去化周期在12个月左右，属于是比较健康的水准，也远在18个月的警戒线之下。
事实上2023年，西安全市商品房销售面积约1700万㎡，较上一年增长了15%，全市的商品房销售额约2500亿，稳居全国前十。
底气三：土拍火热，信心十足
今年一季度，全国住宅用地的供应下降了三成。
这也很好理解，楼市遇冷嘛，开发商拿了地卖不出去，捂着不建吧又要承担资金成本，那自然就猥琐发育，能省则省。
可就是在这种情况下，西安的土拍成绩是这样的：
——2023年成交134宗地，土地出让金依然突破千亿，诞生8个摇号地块；
——2024年1季度，西安卖地410万㎡，位于全国第一！土地出让金收入位于全国第二，仅次于首都北京。尤其浐灞国际港、高新这些热点板块，竞争依旧激烈。
这样的现象背后有两个逻辑：
第一：开发商对西安这座城市十足的信心。
第二：面粉遭到热捧，决定了面包价格不会太低。
所以，西安楼市放松限购憋到现在才出招，并不单单是政府的耐心使然，而是源自于过去西安楼市的坚挺！
02
那么问题来了，既然西安这么强？为什么要放开限购？
因为西安楼市已经来到了一个临界点。
换句话说，在全国楼市下行的情况下，西安楼市过去的坚挺，也已经来到了强弩之末。
刚刚过去的这个五一，虽然西安新房的带看量与往年同期比相差不大，但成交额下滑了接近三成。
我们拆开几个维度给大家讲讲，西安当下的情况，大家就明白我什么说“西安楼市，必须要放开限购了”！
1、居民杠杆率已到高位
这些年来，很多城市都在放松限购。但我们都知道，对于很多人来说，缺的不是资格，而是首付、是月供还款能力、是继续加杠杆的空间！
这就是为什么，那么多学者呼吁要学习西方放水，把钱直接注入居民的资产负债表！
那么，西安的居民杠杆率是什么水平呢？
2023年西安的居民存、贷款数据还没公布。不过，从2023年的统计年鉴可以查到截至2022年的数据：
——西安2022年居民贷款余额是0.91万亿；
按此计算，西安2022年的居民杠杆率达到了79%。从去年西安楼市的火热判断，2023年西安的贷款只会增，不会减，也就是说
——2023年西安的居民杠杆率不会低于80%！
这个居民杠杆率，坦白讲，不低了。
因为强如北京、上海，居民杠杆率不过70%以下。而全国维度的居民杠杆率也只有63%。
如果和自身相比，2017年时，西安的居民杠杆率只有54%，6年的时间，伴随着西安楼市的高歌猛进，西安的居民杠杆率增长了接近30%。
所以，西安再加杠杆的空间，越来越有限了！
不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》
2、人口增速放缓
西安前些年来城市的高速发展，以及楼市的坚挺，和长期涌入的人口有很大关系。
过去几年，西安的招商引资非常成功。
从腾讯西北总部的建立，到阿里西部数据中心落地，再到华为、吉利、京东先后落子西安…
这些产业会带来什么？
当然是人——2020年以前，每年有超过40万常住人口的增加！
可自从2020年开始，西安的人口增速明显放缓了。2022年，西安常住人口甚至出现了负增长，减少16万人！
人口减少的原因是错综复杂的，这里我们不讨论。但无论如何，这对城市的发展，以及楼市，一定都会形成压力。
好在，2023年，西安人口重回正增长，虽然只增长了8万人，但至少是个好苗头，毕竟，人口代表着一座城市的活力。
3、二手房、新房内卷严重
前面说了，西安的新房一直在涨，不过这里面暗藏这一个件很微妙的事情。
那就是新盘在疯狂内卷。
先跟大家科普一个名词：第四代住房。
简单理解，就是奇数偶数楼层错开，每户赠送挑高超大露台。
这个词在中国首次落地，是成都的七一城市森林花园，放张图大家感受下。
现在的西安新盘市场，中粮、招商、金地、龙湖、保利、绿城…几乎满大街的开发商都在做第四代住宅，而且品质越来越好，越来越卷。
除了第四代宅带来的赠送面积，还有卷首付的，送车位的，送装修包的。
要知道，这些赠送的东西对开发商来说，都是成本。所以，在这些卷不停的福利下，西安新房的价格其实已经打了折扣了。
也就是说，现在西安新房价格已经没有数据看上去那么坚挺了，房价16连涨的背后，是越来越多开发商在暗流涌动的竞争中的让利。
新房如此，二手房呢？
很简单，看到新盘品质不断进化，谁会不想卖掉手里的旧房子，去升级换代自己的小窝呢？
可是，卖不掉怎么办呢？降价！
也就是说，新房卷品质、卷赠送，二手房就只能卷价格了。
我们以雁塔区的热门小区“天地源枫林绿洲”为例。
2021年时的成交均价达到接近4万/㎡，
现在最新的挂牌均价已经跌到3万/㎡
个别房源的放盘价甚至已经低至2.5万/㎡。
这就是西安二手房市场的一个缩影——以价换量。
据统计，现在的西安，成交价较2021年下滑超3成的项目，占比已经多达60%以上，很多楼盘虽然已经看上去不跌了，但也看不到回暖的迹象。
而且，西安的二手房成交占比正在逐年增加。
2023年，西安备案的二手房套数已经接近10万套，和新房成交套数几乎持平，这个趋势还在持续。
换句话说，未来西安也会逐步向存量市场演变。二手房的走势对楼市整体势能的影响，会越来越明显。
这次新政出台以后，我预计西安的二手房挂牌量短期内会继续增加，进一步推升西安二手房市场的库存压力。
03
1、预判
单就全面放开限购这一点，短期来看影响应该很有限。
这是因为去年开始西安二环以外就放开了，而二环以内的成交量本来就很少。
换句话说，这次二环限购放开只不过是拿掉了一个遮羞布，对楼市实质层面的影响，几乎没有。
但是，这次的政策里面有两条容易被忽视的点，我个人认为很重要。
第四条和第十条，“以旧换新”和“鼓励住宅品质提升”大家联系起来读，就会明白：
这次的政策直达目前西安楼市的堵点——那就是改善需求的释放。
虽然以旧换新的细则还没出来，但这个方向毫无疑问是对的。
同时也意味着，未来的西安楼市会更加分化。
坦白讲，早些年西安建设的很多房子，品质实在不敢恭维，尤其不乏高容积率，楼间距很小的超高层小区。
今后，随着新房的品质越来越卷，一定会驱使人们更加想卖掉手里的旧房子去提升居住品质。
这也意味着，未来西安的楼市会更加分化。
高密度、间距密的房子尽量远离，而核心地段的低密度的好房子，会更加抢手，未来的热钱会向优质板块和优质楼盘集中。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
2、长期看好
西安楼市能保持长时间的坚挺，自然和这座城市的基本面和它对人才的吸引力分不开。
长相思，在长安。
西安作为十三朝古都，也是西北五省人民的心头爱。它厚重的历史文化、优越的地理位置和强大的战略定位，都决定了他的下限不会低。
当下的西安最要紧的是完善自身产业格局和提高居民收入，让居民杠杆得到良好消化后，继续轻装上路。
一句话，未来的西安，依旧坚定看好！
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