近期，大陆政府对房地产市场的调控政策进行了新一轮的调整，以促进房地产市场的健康发展。中央最新定调，房地产去库存大战打响，这是为了实现房地产市场的稳定和可持续发展，保障人民群众的住房需求。
在当前经济形势下，大陆政府高度重视房地产市场的调控工作。一方面，政府鼓励各地因地制宜，采取有针对性的政策措施，加大房地产市场的供应力度，提高住房供应质量，满足不同层次人民群众的住房需求。另一方面，政府加强对房地产市场的监管，遏制投机炒房行为，维护市场秩序，确保房地产市场的平稳运行。
为了有效去库存，大陆政府采取了以下措施：
- 优化土地供应结构，合理安排住房用地供应，提高土地利用效率，满足多元化住房需求。
- 加大对保障性住房建设的投入，扩大保障性住房覆盖面，确保困难家庭的基本住房需求得到满足。
- 支持住房租赁市场的发展，鼓励企业和个人投资租赁住房，提供多样化的租赁住房选择。
- 完善住房金融政策，合理引导住房消费，降低购房成本，提高居民购房能力。
- 加强房地产市场监管，严厉打击违法违规行为，维护市场秩序，保障消费者权益。
通过这些措施的实施，大陆政府希望能够有效地去库存，促进房地产市场的健康发展。同时，政府也将继续关注房地产市场的变化，根据实际情况调整政策，确保房地产市场的稳定和可持续发展。
总之，中央最新定调，房地产去库存大战打响，体现了大陆政府对房地产市场的高度重视和对人民群众住房需求的关心。我们相信，在政府的有力调控下，大陆房地产市场将迎来更加健康、稳定的发展。
4月30日，中央政治局会议如期召开。
关于房地产的表述，有两点值得重点关注：
会议强调，要持续防范化解重点领域风险，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交底工作，保障购房人合法权益。
简单来说，对于保交楼，以后可能要“问责制”了，要求地方政府、房企、金融机构要把责任扛起来，把具体政策落实，避免“表演式复工”。
这个是新提法，所以引发了广泛关注。消化存量房产，简单来说就是要去库存。“去库存”这个提法最早出现在2015年中央经济会议上，现在重提去库存，对房地产行业有什么影响？房企要如何抓住新一轮去库存机会？
下面明源君详细分析一下。
房地产库存再创新高
新一轮去库存大战要来了
中央这次明确提出来要去库存，是因为目前地产库存再创新高，超出了2015年的71853万平米。
数据显示，自2020年以来，地产库存一直在增长。
截止2024 年2月末，全国商品房（含住宅、写字楼、商铺等）库存量高达75969万平米，同比增长15.9%。3月末稍有下降，库存量为74833万㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存39458亿平米，同比增长23.9%。
全国商品房库存量历年对比，数据来源：国家统计局
不但库存量高，去化周期也不断变高。
根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市。
数据来源：上海易居研究院
综合来看，房地产去库存已经是迫不得已了。预计接下来围绕去库存会有一系列政策出台。
比如政治局会议当天，也即4月30日，自然资源部就发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。《通知》要求合理控制新增商品住宅用地供应：
“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”。
上文提到，现在有41个城市去化周期超过36个月，不过这个不是官方口径，但差距应该也不会太大，起码很多城市未来可能都要暂停土地供应了，避免旧库存没去化，又制造出一堆新库存。
其实早在2019年，自然资源部就推出过类似举措，但执行效果不是很明显。但这一次发文，意义重大，估计会强制要求执行，但具体统计标准还没出来，估计后续还有更细化的标准出台。
但是，如何消化存量住房呢？
一是国资下场，收购存量房转为租赁房和保障房。
比如郑州在2022年就开始收购存量房源用于人才公寓，不过全国跟进的城市还不多，这次重磅会议定调后，其他城市有望跟进。
除了批量收购，针对二手房，很多城市都由政府牵头推出“以旧换新”模式，比如江苏就有多个城市推出这一政策。
以太仓市为例，市民可以将符合条件的二手房出售给指定国资公司，再置换国资公司指定的新房，收购的旧房用于人才公寓和保障房供给。
总的来看，一种是直接批量收购开发商手中的新房，另一种是收购市民手中的二手房。因为本来政府也要大力建设保障房，现在有现成的存量房，收购了直接改造成保障房，效率更高，而且能很好地解决当下的高库存问题。
这个政策唯一要解决的就是资金来源的问题。但现在国家提出要大力去库存，相信还是会通过发债融资为地方提供资金。
二是破除各种限制性措施，加快市场流通速度。
政治局会议开完之后，北京住建委马上发文放松五环外限购，这是北京住房限制政策以来首次调整。
除了北京，天津也宣布取消120平米以上的限购。而热点城市成都官宣全面放开限购。截至目前，一二线城市中，广州、天津、苏州、成都、苏州等众多城市已经取消或局部取消了限购。
预计接下来上海、深圳也会跟进，预计要么按区域取消限购，要么按照户型面积取消限购。
之前明源君在《限购取消，房地产真要转向了！》一文中分析过，一二线城市破除限购限售，将大大加快市场流通速度。一方面，一二线解除限购，将鼓励跨区域/跨城市的购房需求。另一方面，解除限购，鼓励了购买多套房的需求，核心就是鼓励有钱人多买。
除了限购放开，未来更多政策也值得期待，包括大幅度降低房贷利率、进一步降低购房成本等各种利好应该都会跟来。